Mietpreisbremse

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Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass die Mieten von Wohnungen über ein gewisses Maß hinaus ansteigen. Über die Umsetzung der Mietpreisbremse entscheiden die Bundesländer in eigener Verantwortung.

Für den Begriff Mietpreisbremse gibt es keine gesetzliche Definition. Zumeist wird von Mietpreisbremse im Zusammenhang mit der Begrenzung der Miethöhe bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen gesprochen. Aber auch im Zusammenhang mit der 2013 eingeführten Möglichkeit, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen zu senken, wird der Begriff Mietpreisbremse gebraucht.

Mietpreisbremse bei neuen Mietverträgen

Am 1.6.2015 ist das Gesetz zur Mietpreisbremse bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen in Kraft getreten. Es sieht vor, dass die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen sind ausgenommen.

Für welche Gebiete eine solche Mietpreisbremse gelten soll, können die Bundesländer für fünf Jahre per Rechtsverordnung festlegen. Viele Länder haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und Gebiete definiert, die der Mietpreisbremse unterworfen sind.

In mehreren Bundesländern haben Gerichte allerdings die Auffassung vertreten, dass die jeweils erlassenen Rechtsverordnungen wegen formeller Fehler bei deren Erlass unwirksam sind. Der BGH hat klargestellt, dass Verordnungen zur Umsetzung der Mietpreisbremse einer Begründung bedürfen und es nicht ausreicht, die Begründung einer Verordnung nachträglich zu veröffentlichen.

Das Bundesverfassungsgericht hat im August 2019 entschieden, dass die gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse verfassungsgemäß sind und Vermieter nicht in ihren Rechten beeinträchtigen.

Im Februar 2020 hat der Bundestag beschlossen, die Ermächtigung der Bundesländer zur Umsetzung der Mietpreisbremse zu verlängern. Die Bundesländer erhalten dadurch die Möglichkeit, die Mietpreisbremse, die vielerorts in den Jahren 2020/21 ausgelaufen wäre, bis Ende 2025 umzusetzen. In ihrem Koalitionsvertrag haben sich SPD, Grüne und FDP darauf verständigt, die Regelungen zur Mietpreisbremse bis 2029 zu verlängern.

Übersicht: Hier ist die Mietpreisbremse für neue Mietverträge umgesetzt

Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht, welche Bundesländer die Mietpreisbremse umgesetzt haben. Durch einen Klick auf das jeweilige Bundesland gelangen Sie zu den Regelungen im Detail, mit Auflistung aller Städte, in denen die Mietpreisbremse gilt.

BundeslandGeltungszeitraumVon der Mietpreisbremse erfasste Gebiete
Bayern

1.1.2016 bis 6.8.2019

137 Städte und Gemeinden, u. a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg

7.8.2019 bis 31.12.2021

162 Städte und Gemeinden, u. a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg

1.1.2022 bis 31.12.2025

203 Städte und Gemeinden, u. a. München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg; Erweiterung auf 208 Städte und Gemeinden im August 2023 beschlossen.

Baden-Württemberg

1.11.2015 bis 3.6.2020

68 Städte und Gemeinden, u. a. Stuttgart, Freiburg i. Br., Heidelberg, Karlsruhe

4.6.2020 bis 30.6.2025

89 Städte und Gemeinden, u. a. Stuttgart, Freiburg i. Br., Heidelberg, Karlsruhe

Berlin

1.6.2020 bis 31.5.2025

Ganz Berlin

Brandenburg

1.1.2016 bis 31.12.2020

31 Städte und Gemeinden, u. a. Potsdam, Königs Wusterhausen, Hoppegarten

1.1.2021 bis 31.12.2025

19 Städte und Gemeinden, u. a. Potsdam, Hoppegarten

Bremen

1.12.2020 bis 30.11.2025

Ganz Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven

Hamburg

1.7.2020 bis 30.6.2025

Ganz Hamburg

Hessen

28.6.2019 bis 25.11.2020

31 Städte und Gemeinden, u. a. Frankfurt a. M., Wiesbaden, Darmstadt, Kassel.

26.11.2020 bis 25.11.2025

49 Städte und Gemeinden, u. a. Frankfurt a. M., Wiesbaden, Darmstadt.

Mecklenburg-Vorpommern

1.10.2018 bis 30.9.2023, Verlängerung beschlossen

Rostock, Greifswald

Niedersachsen

1.12.2016 bis 31.12.2020

19 Städte und Gemeinden, u. a. Hannover, Wolfsburg, Braunschweig

1.1.2021 bis 31.12.2025

18 Städte und Gemeinden, u. a. Hannover, Wolfsburg, Braunschweig

Nordrhein-Westfalen

1.7.2015 bis 30.6.2020

22 Städte und Gemeinden, u. a. Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster, Aachen, Bielefeld

1.7.2020 bis 30.6.2025

18 Städte und Gemeinden, u. a. Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster

Rheinland-Pfalz

8.10.2015 bis 30.9.2019

Mainz, Landau in der Pfalz, Trier

1.10.2019 bis 7.10.2020

Mainz, Landau in der Pfalz, Speyer, Trier

8.10.2020 bis 7.10.2025

Mainz, Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Speyer, Trier

Sachsen

beschlossen am 31.5.2022; Geltung bis Ende 2025

Dresden, Leipzig

Schleswig-Holstein

1.12.2015 bis 30.11.2019 (vorzeitig abgeschafft)

12 Städte und Gemeinden, u. a. Kiel, Sylt, Wyk auf Föhr, Kampen

Thüringen

1.2.2021 bis 31.12.2025


Erfurt und Jena

Stand: 15.8.2022


Die Einführung einer Mietpreisbremse für Neu- und Wiedervermietungen in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung hatten Union und SPD 2013 im Koalitionsvertrag vereinbart.

Weitere Einschränkungen bei der Gestaltung der Miethöhe in neu abgeschlossenen Mietverträgen gibt es wie bisher durch die Regelungen zur Mietpreisüberhöhung in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und den Wucherparagrafen § 138 BGB.

Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverträgen

In bestehenden Mietverhältnissen kann der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). Begrenzt ist eine Mieterhöhung aber auf jeden Fall durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann durch einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder durch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank nachgewiesen werden. Für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gilt die Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Hier sieht das Gesetz Sondervorschriften vor.

Mit der Mietrechtsänderung 2013 wurde eine Mietpreisbremse für bestehende Mietverhältnisse eingeführt. Die Bundesländer können per Rechtsverordnung Gebiete bestimmen, in denen die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist. In solchen Gebieten beträgt die Kappungsgrenze 15 Prozent in drei Jahren anstatt der normalerweise geltenden 20 Prozent. Dreizehn Länder haben Verordnungen zur Absenkung der Kappungsgrenze erlassen.

Mietpreisbremse ist umstritten

Politisch ist sowohl die Mietpreisbremse für Bestandsmietverhältnisse als auch die für Neuvermietungen umstritten. Teilweise wird die Mietpreisbremse als Hemmnis für Investitionen in den Wohnungsbau angesehen.

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In Erfurt und Jena bleiben die Mieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen gedeckelt. Die in beiden Städten geltende Mietpreisbremse wird bis 2025 verlängert. Das hat das Thüringer Kabinett beschlossen.mehr

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