Vorkaufsrecht: Bundesverwaltungsgericht setzt Berlin Grenzen

Das Vorkaufsrecht soll es den Berliner Bezirken ermöglichen, im Interesse des Allgemeinwohls beim Kauf von Immobilien den Vorzug vor privaten Käufern zu erhalten. Das Bundesverwaltungsgericht hat die in Berlin übliche Praxis aus Gründen des Milieuschutzes jetzt in Teilen gekippt.

Ein solches Vorkaufsrecht dürfe nicht auf Basis der Annahme ausgeübt werden, dass der andere Käufer die Mieter in der Zukunft mutmaßlich aus dem Gebiet verdrängen könnte, entschied das Gericht in Leipzig (Urteil v. 9.11.2021, Az.: BVerwG 4 C 1.20). Das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (OVG) Berlin-Brandenburg vom 22.10.2019 (Az.:10 B 9.18) wurde damit aufgehoben – der Klage einer Immobiliengesellschaft wurde stattgegeben.

Kein Vorkaufsrecht auf Basis einer Annahme

Die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts lasse ihn fassungslos zurück, sagte Berlins Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, Sebastian Scheel (Linke). Er nannte das Urteil eine "Katastrophe" für die Mieter in Berlin und bundesweit. Das Gericht nehme den Kommunen fast gänzlich die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten auszuüben. "Der Bundestag muss hier zügig klarstellend eingreifen", so Scheel. Sein Haus werde umgehend einen Vorschlag für eine Bundesratsinitiative erarbeiten.

Das Bundesverwaltungsgericht begründete sein Urteil so: Nach § 26 Nr. 4 Alt. 2 Baugesetzbuch (BauGB) sei das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und ein auf ihm errichtetes Gebäude keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist. Diese Voraussetzungen lägen in dem Fall in Friedrichshain-Kreuzberg vor. Der Einschätzung der Vorinstanz, wonach auch zu erwartende Nutzungen zu berücksichtigen seien, folgten die Leipziger Richter nicht.

Immobiliengesellschaft bekommt Recht

Eine Immobiliengesellschaft hatte in Friedrichshain-Kreuzberg ein Grundstück mit 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten gekauft. Da sich das Grundstück in einem Milieuschutzgebiet befand, übte der Bezirk das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsgesellschaft aus. Damit habe der Gefahr begegnet werden sollen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung durch Mieterhöhungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen verdrängt werden könne. Die Gesellschaft klagte dagegen und hatte Erfolg.

Diese Entscheidung sei ein herber Schlag im Kampf gegen die Spekulation mit Wohnraum und gegen die Verdrängung von Menschen aus ihrer Nachbarschaft – nicht nur in Berlin, sondern auch in allen anderen Städten, kritisierte der zuständige Bezirksstadtrat Florian Schmidt (Grüne) das Urteil. Das Bezirksamt werde gemeinsam mit dem Senat die Auswirkungen des Urteils prüfen.

Der Vorsitzende der CDU-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus, Kai Wegner, kritisierte vor allem den Senat. "Nach dem Mietendeckeldesaster ist der Paukenschlag aus Leipzig die nächste Totalblamage für Rot-Rot-Grün. Wer so vorgeht, schadet Mietern, anstatt sie zu unterstützen. SPD, Linke und Grüne haben jede Glaubwürdigkeit in der Mietenpolitik verloren."

Die kommunalen Immobilienkäufe insbesondere im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg sorgen in Berlin für viele Diskussionen. Schmidt hatte die Ausübung des Vorkaufsrechts immer wieder als Maßnahme zum Mieterschutz in Berlin verteidigt, wo die Mieten zuletzt deutlich gestiegen sind.

Berliner Rechnungshof: "Pflichtwidriges Ausüben von Vorkaufsrechten"

CDU und FDP setzten einen Untersuchungsausschuss im Berliner Abgeordnetenhaus zu dem Thema durch. Er sollte die Hintergründe zum Vorkaufsrecht unter die Lupe nehmen, das der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg 2019 für sechs Wohnhäuser und der Bezirk Tempelhof-Schöneberg für ein weiteres zugunsten der Genossenschaft "Diese eG" ausgeübt hatte. Einer der Häuserdeals scheiterte.

Die Oppositionsparteien wollten klären lassen, wie es um die Finanzierung der Genossenschaft bestellt war und ob es unakzeptable Haftungsrisiken für die öffentliche Hand gegeben habe. Der Ausschuss kam in seinem Ende August 2021 vorgestellten offiziellen Abschlussbericht zu dem Ergebnis, das finanzielle Risiko durch die Ankäufe sei gering gewesen. Es habe auch keinen Verstoß gegen Förderrichtlinien gegeben.

Der Berliner Rechnungshof hatte Schmidts Vorgehen allerdings zuvor als "pflichtwidriges Ausüben von Vorkaufsrechten" kritisiert. Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft und die Finanzierung seien nicht ausreichend geprüft, rechtliche Vorgaben missachtet worden. Nach einer Anzeige ermittelte zwischenzeitlich außerdem die Staatsanwaltschaft gegen Schmidt wegen Haushaltsuntreue, stellte das Verfahren aber ein. Schmidt selbst hatte den Vorwurf als "völlig unbegründet" zurückgewiesen.

Abwendungsvereinbarung gegen das Vorkaufsrecht: Bezirk rief schon früher Anwälte auf den Plan

Im Jahr 2017 hatte Baustadtrat Schmidt schon Anwälte auf den Plan gerufen. Damals sagte der Grünen-Politiker in einem Interview mit dem Tagesspiegel: "Der Bezirk kämpft mit allen Mitteln, um die Verdrängung der hier lebenden Bevölkerung zu stoppen".

Dabei wollte der Bezirk offenbar auch schon zu Mitteln greifen, die nach Auffassung der Juristen weit über die gesetzlich geregelten Erhaltungsziele in Milieuschutzgebieten hinausgingen. Immobilienkäufern wurde angeboten, eine sogenannte Abwendungsvereinbarung zu unterschreiben, um das kommunale Vorkaufsrecht zu umgehen. Das hielt die Kanzlei BK Law Bottermann Khorrami für rechtlich unzulässig. Die neuen Eigentümer hätten zum Beispiel keine Maßnahmen zur Energieeffizienz ergreifen dürfen – und das in Wohnhäusern mit ausschließlich veralteten Elektroheizungen.

Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts dürften die Diskussionen über das Vorkaufsrecht in Berlin noch einmal Fahrt aufnehmen.

Das könnte Sie auch interessieren:

Studie zieht Milieuschutz-Gutachten in Zweifel

Hamburg: "Umwandlungsverbot" für Mietwohnungen gilt

Wohnungsmarkt: Bumerangeffekt von Mietendeckel & Co.

Premiere: Berliner Bezirk übt Vorkaufsrecht bei Share Deal aus