Die Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen soll erweitert werden – eine kombinierte AfA von bis zu elf Prozent pro Jahr ist geplant, ohne Baukostenobergrenzen. Aufstockung oder Ausbau im Bestand sind nicht eingeschlossen.
Mit dem Jahressteuergesetz 2022 hat der Gesetzgeber die bis 30.6.2026 zeitlich befristete Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) wieder eingeführt. Die lineare Absetzung für Abnutzung (lineare AfA) wurde zum 1.1.2023 von zwei auf drei Prozent pro Jahr angehoben. Die Sonderabschreibung in Höhe von jährlich fünf Prozent für Gebäude, die Effizienzhausstandard 40 (EH40) inklusive Nachhaltigkeitssiegel QNG erreichen, kann über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren zusätzlich in Anspruch genommen werden.
Kombinierte AfA ohne Bauobergrenze geplant
Medienberichten zufolge will die Ampel-Koalition die Sonder-AfA fortführen. Außerdem soll die Kombination mit der im Wachstumschancengesetz geplanten degressiven AfA von jährlich sechs Prozent (§ 7 Absatz 5a EStG) für neue Wohngebäude genutzt werden können. Mit der kombinierten AfA wären für klimafreundliche Neubauten jährlich bis zu elf Prozent der Herstellungskosten von der Steuer abzugsfähig.
Im ersten Programm waren die Herstellungskosten auf 4.800 Euro pro Quadratmeter begrenzt, künftig sollen es 5.200 Euro pro Quadratmeter sein. Baukostenobergrenzen soll die neue Sonder-AfA nicht haben.
Keine Sonder-AfA für neuen Wohnraum im Bestand
Die im Rahmen des Regierungsentwurfes für das Wachstumschancengesetz vorgesehene Einführung der degressiven AfA für Wohngebäude nach § 7 Absatz 5a EStG "wird ausschließlich für neue Gebäude ermöglicht, die Wohnzwecken dienen und mit deren Herstellung nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 begonnen wird. Die Schaffung neuen Wohnraums in Bestandsgebäuden ist somit vom Anwendungsbereich der Regelung nicht umfasst", teilte eine Sprecherin aus dem Bundesministerium der Finanzen (BMF) auf Anfrage der Haufe Online Redaktion mit. Ebenso findet die Regelung keine Anwendung bei privat genutztem Wohneigentum.
Steuervorteile für den Wohnungsneubau: Das gilt seit Januar
§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG: Der lineare AfA-Satz für neue Wohngebäude wird von zwei auf drei Prozent jährlich angehoben. Im Koalitionsvertrag hatten sich die Ampel-Parteien bereits darauf verständigt.
Die aus dem Ansatz des höheren pauschalen AfA-Satzes resultierende kürzere Abschreibungsdauer von 33 Jahren hat aber keinen Einfluss auf die Beurteilung der tatsächlichen Nutzungsdauer von Wohngebäuden. Diese wird regelmäßig auch mehr als 50 Jahre betragen.
Die Maßnahme gilt für ab dem 1.1.2023 fertiggestellte Wohngebäude (Regierungsentwurf: 30.6.2023).
Dr. Hans Volckens, Vorsitzender des Ausschusses Steuerrecht beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) wies auf ein Manko hin: "Die verbesserte Abschreibung soll nur für den Neubau und nur für Wohngebäude gelten – das reicht nicht." Auch im Bestand und in anderen Gebäudeklassen brauche es eine höhere Abschreibungsmöglichkeit, um die wirtschaftliche Realität steuerlich richtig abzubilden.
Sonder-AfA nach § 7b EStG
Zeitlich befristet soll es eine Sonderabschreibung geben, mit der innerhalb von vier Jahren fünf Prozent der Herstellungskosten für neu geschaffene Mietwohnungen mit dem energetischen Gebäudestandard EH40 / QNG steuerlich bis zu festgelegten Grenzen abgesetzt werden können.
Sie läuft ab dem 1.1.2023 und wird damit bis 2026 verlängert. Die Obergrenze der Herstellungskosten beträgt 4.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Regelung war im Regierungsentwurf noch nicht enthalten. Sie gilt für Wohnungen, die hergestellt werden aufgrund eines Bauantrags oder einer entsprechenden Bauanzeige in den Jahren 2023 bis 2026
"Die vom Bundestag beschlossene Sonder-AfA für den Bau neuer Mietwohnungen nach § 7b EStG ist an das Einhalten hoher energetischer Standards und an eine Herstellungskostenobergrenze geknüpft, die an den Marktrealitäten vorbei geht", erklärte ZIA-Experte Volckens. Schon die Sonderabschreibung der "alten" Regierung sei durch diese Einschränkungen erfolglos gewesen.
Nachweis kürzerer Nutzungsdauer bleibt erhalten
Die im Regierungsentwurf beabsichtigte Streichung der Ausnahmeregelung zum Ansatz einer kürzeren Nutzungsdauer für Gebäudeabschreibung (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) wurde nicht umgesetzt.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer in einer viel beachteten Entscheidung (Urteil v. 28.7.2021, IX R 25/19) vereinfacht und mehrere Finanzgerichte sind dem gefolgt. Der Begründung des Regierungsentwurfs zufolge hat das in der Praxis zu einer deutlichen Zunahme entsprechender Anträge geführt. Zwecks Vermeidung weiteren Bürokratieaufwandes sollte die Möglichkeit gestrichen werden.
Die Änderung wurde jedoch kurz vor Verabschiedung des Gesetzes im Bundestag gestrichen.
Der Bundestag hat das Jahressteuergesetz am 2.12.2022 beschlossen. In der Sitzung des Finanzausschusses am 30. November waren von den Koalitionsfraktionen noch Änderungen am ursprünglichen Gesetzentwurf der Bundesregierung vorgenommen worden. Der Bundesrat stimmte dem Gesetz und den damit verbundenen wichtigen Änderungen am Einkommensteuergesetz (EStG) am 16.12.2022 zu.
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