Sonder-AfA für den Neubau von Mietwohnungen wird angepasst

Die Bedingungen für die zeitlich befristete Sonder-AfA (Absetzung für Abnutzung) für den Bau neuer Mietwohnungen nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) wurden mit dem Wachstumschancengesetz, das am 28.3.2024 in Kraft getreten ist, verbessert.

Mit dem Jahressteuergesetz (JStG) 2024 wurde § 7a Abs. 9 EStG an den durch das Wachstumschancengesetz neu eingefügten § 7 Abs. 5a EStG angepasst: Es wurde klargestellt, dass sich nach Ablauf des für die Sonderabschreibung maßgebenden Begünstigungszeitraums die Restwertabschreibung gemäß § 7 Abs. 5 a EStG nach dem Restwert und dem nach § 7 Abs. 5 a EStG maßgeblichen Prozentsatz von fünf Prozent bemessen kann.

Der Steuerpflichtige muss das Wirtschaftsgut vor Ablauf des Begünstigungszeitraums der Sonderabschreibung bereits degressiv nach § 7 Abs. 5a EStG abgeschrieben haben. Das gilt rückwirkend ab dem Veranlagungszeitraum 2023.

Sonder-AfA: Das gilt ab dem Veranlagungszeitraum 2023

Die Sonder-AfA kann in Anspruch genommen werden, wenn durch Baumaßnahmen auf Basis eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 oder nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 (bisher 1.1.2027) gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue – bisher nicht vorhandene – Wohnungen hergestellt werden (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen in diesen Fällen 5.200 Euro (bisher 4.800 Euro) pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen (§ 7b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 EStG). Die Bemessungsgrundlage beträgt maximal 4.000 Euro (bisher 2.500 Euro) pro Quadratmeter Wohnfläche (§ 7b Abs. 3 Nr. 2 EStG).

Die Sonderabschreibung in Höhe von jährlich fünf Prozent für Gebäude, die Effizienzhausstandard 40 (EH40) plus Nachhaltigkeitssiegel QNG erreichen, kann über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren zusätzlich in Anspruch genommen werden. Die Kombination mit der degressiven AfA (§ 7 Absatz 5a EStG) für neue Wohngebäude ist möglich.

Die Schaffung neuen Wohnraums in Bestandsgebäuden ist vom Anwendungsbereich der Regelung nicht umfasst. Ebenso findet die Regelung keine Anwendung bei privat genutztem Wohneigentum.

Lineare AfA: Von zwei auf drei Prozent angehoben

§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG: Die lineare Absetzung für Abnutzung (lineare AfA) wurde zum 1.1.2023 von zwei auf drei Prozent pro Jahr angehoben. Darauf hatten sich die Ampel-Parteien bereits im Koalitionsvertrag verständigt.

Die aus dem Ansatz des höheren pauschalen AfA-Satzes resultierende kürzere Abschreibungsdauer von 33 Jahren hat keinen Einfluss auf die Beurteilung der tatsächlichen Nutzungsdauer von Wohngebäuden. Diese wird regelmäßig auch mehr als 50 Jahre betragen. Die Maßnahme gilt für Wohngebäude, die ab dem 1.1.2023 fertiggestellt wurden.

Nachweis kürzerer Nutzungsdauer

Durch das Jahressteuergesetz (JStG) 2022 hatte der Gesetzgeber die zum 31.12.2021 abgelaufene Sonderabschreibung nach § 7b EStG verlängert.

Die im Regierungsentwurf noch beabsichtigte Streichung der Ausnahmeregelung zum Ansatz einer kürzeren Nutzungsdauer für Gebäudeabschreibung (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) wurde nicht umgesetzt. Die Begründung: Das habe in der Praxis zu einer deutlichen Zunahme entsprechender Anträge geführt; den Bürokratieaufwand wolle man vermeiden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte zuvor den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer in einer viel beachteten Entscheidung (Urteil v. 28.7.2021, IX R 25/19) vereinfacht. Mehrere Finanzgerichte sind dem gefolgt.

Tipp: Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat auf seiner Webseite einen Überblick "Steuerliche Vorteile im Wohnungsbau optimal nutzen: Degressive AfA und Sonderabschreibung" veröffentlicht.

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