Sonder-AfA für Neubau von Mietwohnungen: Tipps & Fallstricke

Die Bedingungen für die zeitlich befristete Sonder-AfA (Absetzung für Abnutzung) für den Bau neuer Mietwohnungen nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) wurden in den vergangenen zwei Jahren mehrfach verbessert und angepasst.

Zuletzt hat das Bundesfinanzministerium (BMF) die steuerliche Behandlung der Sonderabschreibungen für vermietete Neubauwohnungen konkretisiert. Die Steuerberatungsgesellschaft Ypsilon weist darauf hin, was für Investoren relevant ist.

Sonder-AfA: Voraussetzungen und Berechnung

Laut Ypsilon sind in den meisten Fällen die Anschaffungs- und nicht die Baukosten maßgeblich. Und die Wahl der richtigen Methode zur Flächenberechnung kann darüber entscheiden, ob die steuerliche Förderung greift.

Voraussetzung für die Sonderabschreibung

Sonderabschreibungsmöglichkeiten gemäß § 7b EStG können Steuerpflichtige in Anspruch nehmen, die eine Mietwohnung erstellen oder erwerben. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Bauantrag zwischen dem 31.12.2022 und dem 1.10.2029 gestellt wurde.

"Für Mietwohnungen, die baurechtlich ohne Bauantrag beziehungsweise Bauanzeige errichtet werden können, ist hingegen der Beginn der Bauausführung maßgeblich", erklärt Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Group.

Anschaffungskosten sind entscheidend

Für die steuerliche Berechnung sind Baukosten nur dann ausschlaggebend, wenn der Investor zugleich Bauherr ist. In der Praxis überwiegt jedoch der Erwerb von Immobilien. In diesem Fall sind bei den Sonderabschreibungen nach dem Kauf die Anschaffungs- und nicht die Baukosten maßgeblich. Das hat das BMF in einem Schreiben vom 21.5.2025 konkretisiert.

Entscheidend für die Förderung ist die Kostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter: Übersteigen die Anschaffungskosten diesen Betrag, entfällt eine Sonderabschreibung. Begünstigt sind sowohl neu errichtete Gebäude als auch neu geschaffene Wohnungen in Bestandsgebäuden, zum Beispiel durch Aufstockung oder Dachgeschossausbau. Die Regelungen betreffen darüber hinaus Eigentumswohnungen und Teileigentum.

Flächenberechnung kann über Förderung entscheiden

Für die Ermittlung der Anschaffungskosten pro Quadratmeter können laut BMF unterschiedliche Flächenansätze herangezogen werden. Es kommen sowohl die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als auch die Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 in Betracht.

"Berechnet der Steuerpflichtige seine Wohnfläche gemäß BGF, kann er mehr Flächen steuerlich berücksichtigen als bei einer WoFlV-Ermittlung. Liegen seine Anschaffungskosten bei ungefähr 5.200 Euro pro Quadratmeter, kann die Wahl der Methode entscheidend sein", sagt Creydt.

Auch Nebenräume wie Keller oder Garagen können bei der Flächenermittlung auf Basis der BGF – anders als bei der Wohnflächenverordnung – in die Berechnung einbezogen werden. Nicht begünstigt sind Kosten für Außenanlagen oder Möblierung.

§ 7b EStG: Weitere Anforderungen und Potenziale

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den drei Folgejahren in Anspruch genommen werden (Begünstigungszeitraum), wie es in der Mitteilung von Ypsilon weiter heißt.

Dabei können jährlich bis zu fünf Prozent der Bemessungsgrundlage steuerlich geltend gemacht werden. Nicht ausgeschöpfte Anteile erhöhen den verbleibenden Restwert, der ab dem vierten Jahr über die Restnutzungsdauer linear oder degressiv abgeschrieben werden kann.

Voraussetzung ist außerdem, dass die Wohnung mindestens zehn Jahre vermietet wird. Bei gemischt genutzten Gebäuden müssen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gemäß den ertragssteuerrechtlichen Regelungen auf die einzelnen Gebäudeteile verteilt werden.

Das Fazit der Steuerexperten: Vor dem Hintergrund steigender Bau- und Kaufpreise kann bereits die Wahl der Berechnungsmethode darüber entscheiden, ob eine Sonderabschreibung realisierbar ist. Für Investoren lohnt sich eine detaillierte Prüfung der Anschaffungskostenstruktur. Außerdem kann es angeraten sein, den Begünstigungszeitraum der Sonderabschreibung für eine steuerliche Optimierung über mehrere Jahre zu strecken.

"Gerade bei größeren Investitionen lohnt sich eine detaillierte Prüfung. In vielen Fällen lassen sich durch die richtige Berechnungsmethode und eine vorausschauende Planung erhebliche steuerliche Vorteile realisieren", so Creydt abschließend.

Anreize für Bau von Mietwohnungen: Gesetzlicher Hintergrund

Das Wachstumschancengesetz trat am 28.3.2024 in Kraft. Mit § 7 Abs. 5 a EStG wurde die degressive Abschreibung für Investitionen in den Bau von Mietwohnungen neu eingeführt. Die Bauobergrenze wurde von 4.800 Euro auf 5.200 Euro pro Quadratmeter erhöht.

Begünstigt sind seit dem außerdem Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 4.000 Euro anstatt bisher 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dabei werden auch Nebenräume, die zusammen mit der Wohnung genutzt werden, berücksichtigt.

Mit dem Jahressteuergesetz (JStG) 2024 wurde § 7a Abs. 9 EStG an § 7 Abs. 5a EStG angepasst – es wurde klargestellt, dass sich nach Ablauf des für die Sonderabschreibung maßgebenden Begünstigungszeitraums die Restwertabschreibung gemäß § 7 Abs. 5a EStG nach dem Restwert und dem nach § 7 Abs. 5a EStG maßgeblichen Prozentsatz von fünf Prozent bemessen kann.

Der Steuerpflichtige muss das Wirtschaftsgut vor Ablauf des Begünstigungszeitraums der Sonderabschreibung bereits degressiv nach § 7 Abs. 5a EStG abgeschrieben haben.

Die Sonderabschreibung in Höhe von jährlich fünf Prozent für Gebäude, die Effizienzhausstandard 40 (EH40) plus Nachhaltigkeitssiegel QNG erreichen, kann über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren zusätzlich in Anspruch genommen werden. Die Kombination mit der degressiven AfA (§ 7 Absatz 5a EStG) für neue Wohngebäude ist möglich.

Die Schaffung neuen Wohnraums in Bestandsgebäuden ist vom Anwendungsbereich der Regelung nicht umfasst. Ebenso findet die Regelung keine Anwendung bei privat genutztem Wohneigentum.

>> Tipp: IVD-Überblick "Steuerliche Vorteile im Wohnungsbau optimal nutzen: Degressive AfA und Sonderabschreibung"

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: De-minimis-Verordnung aktualisiert

Mit dem Steueränderungsgesetz 2025, dem der Bundesrat am 19.12.2025 zugestimmt hat, wurde der Verweis auf die De-minimis-Verordnung im Rahmen der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG und der Forschungszulage (§ 9 Absatz 5 FZulG) aktualisiert. Das soll der Umsetzung der Vorgaben aus der neu gefassten De-minimis-Verordnung und damit der Schaffung von Rechtsklarheit und Rechtssicherheit dienen und gilt seit dem 24.12.2025, dem Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt.

Lineare AfA: Von zwei auf drei Prozent angehoben

§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG: Die lineare Absetzung für Abnutzung (lineare AfA) wurde zum 1.1.2023 von zwei auf drei Prozent pro Jahr angehoben.

Die aus dem Ansatz des höheren pauschalen AfA-Satzes resultierende kürzere Abschreibungsdauer von 33 Jahren hat keinen Einfluss auf die Beurteilung der tatsächlichen Nutzungsdauer von Wohngebäuden. Diese wird regelmäßig auch mehr als 50 Jahre betragen.

Die Maßnahme gilt für Wohngebäude, die ab dem 1.1.2023 fertiggestellt wurden.

Nachweis kürzerer Nutzungsdauer

Durch das Jahressteuergesetz (JStG) 2022 hatte der Gesetzgeber die zum 31.12.2021 abgelaufene Sonderabschreibung nach § 7b EStG verlängert.

Der BFH hatte zuvor den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer in einer viel beachteten Entscheidung (Urteil v. 28.7.2021, IX R 25/19) vereinfacht. Mehrere Finanzgerichte sind dem gefolgt.

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