Gesetz gegen Betrug mit Schrottimmobilien beschlossen

Der Bundesrat hat in der Plenarsitzung am 18.10.2024 das Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien gebilligt.

Im Fokus stehen Fälle, in denen Gebäude bei Zwangsversteigerungen erworben werden, der Kaufpreis nie bezahlt wird, aber dennoch über einen längeren Zeitraum Einkünfte aus der Immobilie erzielt werden, etwa durch Mieteinnahmen. Das ist nur bei Versteigerungen möglich: Hier wird der Ersteigerer bereits mit dem Zuschlag und nicht erst mit dem Eintrag ins Grundbuch Eigentümer.

Betrug mit Schrottimmobilien: Neue Rechte für Kommunen

Die Kommunen sollen künftig in die Lage versetzt werden, einfacher gegen das dubiose Geschäftsmodell vorzugehen.

Das Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz ermöglicht es den Städten und Gemeinden, in einem Zwangsversteigerungsverfahren die gerichtliche Verwaltung des Grundstücks zu beantragen. Während der gerichtlichen Verwaltung sind Mieteinkünfte nicht mehr an den Ersteher, sondern an den bestellten Verwalter zu zahlen.

Das soll dem Anreiz entgegenwirken, überhöhte Gebote auf Problemimmobilien abzugeben, um als Eigentümer ohne Zahlung des Kaufpreises finanziellen Nutzen aus dem Grundstück zu ziehen.

Missbrauch bei Zwangsversteigerungen

Konkret sollen Gemeinden künftig in Zwangsversteigerungsverfahren einen Antrag auf gerichtliche Verwaltung stellen können. Das soll in einem neuen § 94a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) normiert werden.

Eine missbräuchliche Ersteigerung ist dann gegeben, wenn bei einer Zwangsversteigerung eine Schrott- oder Problemimmobilie für einen deutlich über dem Verkehrswert liegenden Preis versteigert wird, heißt es in der Begründung. Der Ersteher zahlt zwar die Sicherungsleistung, nicht aber das Gebot.

Einnahmen bis zur Wiederversteigerung

Ab Zuschlag darf der Käufer grundsätzlich Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen einziehen oder neuvermieten. Wird das Gebot nicht belegt, kommt es in der Regel zu einer Neuversteigerung. Da zwischen Zuschlag und neuem Termin regelmäßig mehrere Monate vergehen, kann der Ersteher in der Zwischenzeit erhebliche Einnahmen erzielen. Zugleich verschlechtert sich der Zustand der Immobilie weiter, bis dem Ersteher bei der Wiederversteigerung das Eigentum wieder entzogen wird.

"Schrottimmobilien-Gesetz": Das Verfahren

Der Gesetzentwurf aus dem Bundesministerium der Justiz (BMJ), wie ihn die Bundesregierung am 13.4.2024 zunächst beschlossen hatte, stand am 26.4.2024 einmal auf der Tagesordnung im Bundesrat. Die Länderkammer schlug noch Änderungen vor.

In der Stellungnahme forderte der Bundesrat, durch eine Verordnungsermächtigung länderspezifische Regelungen zu ermöglichen. Wie die Länderkammer zur Begründung ausführt, betrifft die Neuregelung nur etwa 25 Fälle pro Jahr.

Eine bundesweite Regelung könne dazu führen, dass Gemeinden etwa aus Gründen der Haftungsvermeidung zu früh Anträge auf gerichtliche Verwaltung stellen "und potenzielle, redliche Teilnehmende am Versteigerungsverfahren die Kosten einer zwischenzeitlichen Zwangsverwaltung in ihr Bietverhalten einpreisen werden".

Die Bundesregierung lehnte den Vorschlag in einer Gegenäußerung ab. Eine bundeseinheitliche Regelung sei vorzugswürdig, auch wenn die Einschätzung geteilt werde, dass nicht alle Länder von dem Phänomen der Schrottimmobilien betroffen seien.

Der Bundestag beschloss schließlich am 26.9.2024 den Entwurf eines Gesetzes der Bundesregierung zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien in einer vom Rechtsausschuss geänderten Fassung.

Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung (25.9.2024)

Entwurf eines Gesetzes zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien (Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz), Stand 8.5.2024

Vom Bundesrat gebilligtes Gesetz mit geändertem Titel:

Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien und zur Änderung des Sechsten Buches Sozialgesetzbuch (27.9.2024)

Das Gesetz kann nun ausgefertigt und verkündet werden.

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