Wohnimmobilien unter dem Hammer: Chance für Neukäufer

Bundesweit kamen im vergangenen Jahr 14.082 Immobilien zwangsweise unter den Hammer. Die Zahl der anberaumten Termine stieg um 4,7 Prozent gegenüber 2024 mit 13.445 Einheiten, heißt es im Jahresbericht des Wirtschaftsverlags Argetra. Die Gesamtwerte der versteigerten Verkehrswerte stieg demnach um 10,7 Prozent auf 4,76 Milliarden Euro.

Als wesentliche Ursachen für den beschleunigten Anstieg werden in dem Bericht das anhaltend schwache ökonomische Umfeld, eine stagnierende reale Kaufkraft, anhaltende geopolitische Unsicherheiten und weiter steigende Insolvenzzahlen aufgezählt.

Ausgewertet wurden die Veröffentlichungen von fast allen 500 deutschen Amtsgerichten.

Zwangsversteigerungen: Löwenanteil bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Zwangsversteigert wurden Argetra zufolge zu 70 Prozent Wohnimmobilien, mit dem Löwenanteil bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit einem Anteil von 49,9 Prozent (2024: 49 Prozent), gefolgt von Eigentumswohnungen mit 19,9 Prozent (2024: ebenfalls 19,9 Prozent). Den Rest von 30 Prozent teilen sich Gewerbeobjekte und Mehrfamilienhäuser (14,9 Prozent), Grundstücke (13,7 Prozent) und sonstige Immobilien (1,6 Prozent).

Die ausgewerteten Verfahren zeigen, dass die Teilungsversteigerungen, also Versteigerungen zwecks Auflösung der Eigentümergemeinschaft aus Ehe- und Erbengemeinschaften, weiterhin einen hohen Anteil haben. Knapp 1,8 Milliarden Euro Verkehrswerte wurden 2025 in diesem Segment aufgerufen, das waren 35 Prozent (Vorjahr: 39 Prozent) aller Termine, 57 Prozent aller Grundstücke und 38 Prozent aller Ein- und Zweifamilienhäuser. 

Die Banken dürften gerade die Finanzierungen von Einfamilienhäusern und Wohnungen als risikoarmes Geschäft definieren, schreiben die Studienautoren in der Analyse. Aber genau hier steigen seit Jahren die Risiken.

Verkehrswerte: Wo es Schnäppchen geben könnte

Nordrhein-Westfalen hat 20 Prozent Anteil (2024: 19 Prozent) am Gesamtmarkt und seit Jahren die Spitzenposition bei Zwangsversteigerungen. Die Termine im Jahr 2025 konzentrierten sich in der Mitte Deutschlands, von West nach Ost.

Betrachtet man die Anzahl der Termine pro 100.000 Haushalte, so ist die Zahl der anberaumten Zwangsversteigerungstermine zum Beispiel in Thüringen (60) mehr als doppelt so hoch wie in Bayern (27). Durchschnittlich waren bundesweit 34 (2024: 33) von 100.000 Haushalten von Zwangsversteigerungen betroffen.

In Berlin wurden im vergangenen Jahr die höchsten Verkehrswerte mit durchschnittlich mehr als 1,3 Millionen Euro pro Immobilie aufgerufen. In Hamburg liegt der Schnitt bei 1,1 Millionen Euro. Thüringen bildet das Schlusslicht mit Durchschnittswerten von 100.000 Euro. Der Bundesdurchschnitt lag bei 337.839 Euro (2024: 319.509 Euro). In fast allen Bundesländern sind Argetra zufolge die durchschnittlichen Verkehrswerte gestiegen.

Blacklist: Berlin führt bei Zwangsversteigerungsterminen

Bei den vierzig Städten mit den meisten Terminen führt Berlin, gefolgt von Chemnitz, München, Leipzig, Zwickau und Nürnberg. An den untersuchten 40 Standorten, die etwa 18 Prozent der Bevölkerung repräsentieren, werden 30 Prozent aller Immobilienversteigerungen und damit deutlich mehr Zwangsversteigerungen terminiert als im Bundesschnitt.

Neu in der "Blacklist der Top 40" Zwangsversteigerungsschwerpunkte sind laut Argetra unter anderem Regensburg, Gelsenkirchen, Bonn, Eisleben und Neuss. Dafür fielen die Städte Bautzen, Heilbronn, Hannover, Karlsruhe und Bad Liebenwerda aus der Liste. Von den 40 Städten haben elf weniger als 50.000 Einwohner.

Im Gegensatz zum Bundestrend mussten in Mecklenburg-Vorpommern im Jahr 2025 weniger Eigentümer ihre Immobilie zwangsversteigern lassen als 2024. Die Zahl sank hier um 5,8 Prozent auf 338. Das Bundesland hatte nach vorläufigen Berechnungen des Arbeitskreises Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder im ersten Halbjahr 2025 ein Wirtschaftswachstum von zwei Prozent, während bundesweit die Entwicklung stagnierte. Zahlen für das ganze Jahr liegen bisher nicht vor. Außerdem bleibt gerade an der Küste das Interesse an (Ferien-)Immobilien hoch.

Aussicht: Was kommt 2026?

Die weitere Entwicklung wird laut Argetra stark von der künftigen Inflations- und Zinsentwicklung abhängen, ebenso davon, ob es der Wirtschaft im Jahr 2026 gelingt, Fahrt aufzunehmen. Die Aussichten auf möglicherweise weiter sinkende Zinsen, ein anhaltender Nachfrageüberhang, wieder steigende Reallöhne und kräftig anziehende Mieten machen demnach Immobilieneigentum wieder zunehmend interessant. 

Das Ende der zehnjährigen Zinsbindungsfrist von Finanzierungen aus der Niedrigzinsphase könnte in den kommenden Jahren zu einem deutlichen Anstieg der Zwangsversteigerungsobjekte führen. Damit dürfte über den Weg der Zwangsversteigerung das ein oder andere Schnäppchen am Immobilienmarkt möglich sein, heißt es im Fazit des Argetra-Jahresberichts 2025.

Argetra-Jahresbericht 2025

Quelle der Analyse ist die Argetra-Online-Datenbank mit mehr als 780.000 Terminen. Beliefert werden Banken, Portfoliohändler und Servicer. Neu sind die Marktschwankungsanalysen für Zwangsversteigerungsobjekte, da sich die Schwankungswerte vom normalen Markt abgekoppelt haben. In der Datenbank und im Versteigerungskalender werden tagesaktuell die Termine der knapp 500 deutschen Amtsgerichte veröffentlicht.

Argetra-Jahresbericht "Immobilienmarkt: Zwangsversteigerungen in Deutschland 2025"

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