Mixed-Use-Immobilien werden bei Investoren immer beliebter, wie eine Studie von CBRE und Kintyre zeigt. Allerdings ist das Angebot an solchen Objekten mit Nutzungsmix immer noch überschaubar. Hier sind wiederum Projektentwickler gefragt.
In ihnen wird unter anderem gewohnt, gearbeitet und eingekauft: Mixed-Use-Immobilien haben auf dem deutschen Investmentmarkt einen festen Platz. Das ist das Ergebnis eines Reports des Immobilienberaters CBRE und des Investment-, Asset- und Developmentmanagers Kintyre, für den Transaktionen der vergangenen Jahre betrachtet wurden.
"Trotz des schwierigeren Marktumfelds infolge der Zinswende gehen wir fest davon aus, dass urbane Quartiere und auch Mixed-Use-Immobilien weiter an Bedeutung gewinnen werden, da sie für Investoren zahlreiche Vorteile bieten", sagt Prof. Dr. Alexander von Erdély, CEO von CBRE in Deutschland. Durch die Kombination verschiedener Nutzungsarten wie Wohnen, Arbeiten, Handel und Gastronomie entstünden positive Synergieeffekte, die zu großen Wertsteigerungspotenzialen führten, und das individuelle Risiko spezifischer Mietergruppen und Sektoren werde minimiert.
Immobilienfonds sind die aktivsten Käufer
Institutionelle Investoren treten laut Report besonders häufig als Käufer von Mixed-Use-Immobilien in Erscheinung. Mit knapp einem Drittel (29,1 Prozent) machten 2021 offene Immobilienfonds und Spezialfonds den größten Anteil aus. Knapp dahinter folgten Asset- und Fondsmanager (26,4 Prozent) sowie Versicherungen und Pensionsfonds (26,2 Prozent).
"Vor allem risikoaverse, eigenkapitalstarke Investoren sind im Bereich der Mixed-Use-Immobilien aktiv, was das Vertrauen in die langfristige Stabilität der Assetklasse zeigt", erklärt Jan Schwarze, Team Leader Research bei CBRE Deutschland.
Renditen: Ähnlich wie bei monofunktionalen Immobilien
Die Renditen von Mixed-Use-Immobilien liegen nach Beobachtung von CBRE und Kintyre unter denen von monofunktionalen Gebäuden und sind in den vergangenen Jahren ebenfalls gesunken. Unterschiede bei der Bruttorendite hängen demnach von der dominierenden Nutzungsart ab, bezogen auf den relativen Flächenanteil innerhalb des Objektes.
"Die Renditen von Mixed-Use-Immobilien entwickeln sich parallel zu denen von monofunktionalen Immobilien. Deswegen steigen die Renditen aktuell – bedingt vor allem durch die stattfindende Zinswende", so Schwarze. Trotz der größeren Anforderungen an Investoren, die vor allem durch den höheren Managementaufwand entstünden, sei die Rendite angesichts der eingepreisten zusätzlichen Sicherheit jedoch geringer.
Mixed-Use-Immobilien: Potenzial auch für Projektentwickler
Der Report sieht nicht nur für Investoren große Potenziale, sondern auch für Projektentwickler. Laut CBRE und Kintyre müssten derzeit mindestens 25 Prozent der Einkaufszentren in Deutschland repositioniert oder revitalisiert werden. Auch der Bedarf für neue Projekte sei da: Wo sozialer Wohnraum integriert werde, könnten Investoren und Entwickler zudem staatliche Unterstützung erhalten und außerdem die ESG-Komponente im Immobilienportfolio stärken.
"Mittelfristig wird die Nachfrage nach urbanen Quartieren genauso wie die nach Mixed-Use-Immobilien weiter steigen und diese Assets werden sich als eigenständige Klasse weiter etablieren", sagt von Erdély. Moderne Quartiere müssten in Zukunft nicht nur ökologischen Anforderungen, sondern auch sozialen gerecht werden und aktiv als "Space-as-a-Service" gemanagt werden. Dann biete diese Assetklasse eine hervorragende Möglichkeit, in langfristig nachhaltig aufgestellte Produkte zu investieren.
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