Investment: Einzelhandelsimmobilien wieder gefragt

Der Onlinehandel setzt den stationären Einzelhandel unter Druck. Nichtsdestotrotz sind die Investments in Handelsimmobilien zuletzt um 22 Prozent gestiegen, wie eine Studie von CBRE zeigt. Savills sieht den Markt in der Transformation: Es entstehe eine neue Assetklasse in Form der Mischnutzung.

In den ersten sechs Monaten 2019 wurden laut Analysen des Immobilienberaters CBRE und von Colliers International 4,9 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert; dies sei ein Plus von 22 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2018, schreibt CBRE, von plus 29 Prozent geht Colliers aus. Die Researcher von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) kommen auf ein Gesamtresultat von 5,4 Milliarden Euro, und Savills spricht von 5,9 Milliarden Euro Investmentvolumen für deutsche Handelsimmobilien (inklusive Geschäftshäuser) zwischen Anfang Januar und Ende Juni 2019.

"Wir sehen einen regen Einzelhandelsinvestmentmarkt – speziell bei High Street und Fachmarktobjekten." Jan Dirk Poppinga, Co-Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland

Treiber der positiven Entwicklung am Handelsinvestmentmarkt war laut CBRE die Übernahme der verbleibenden Anteile (49,99 Prozent) der 57 Kaufhof-Immobilien von Hudson's Bay durch die österreichische Signa Holding von René Benko für rund eine Milliarde Euro. Diese Großtransaktion habe den Markt im zweiten Quartal deutlich geprägt. Ohne den Kaufhof-Deal wäre das Transaktionsvolumen jedoch zumindest auf dem Vorjahresniveau.

Wie Colliers ergänzt, stammen die mit 280 Millionen Euro beziehungsweise 265 Millionen Euro zweit- und drittgrößten Deals aus dem zweiten Quartal: Die Königsbau-Passagen in Stuttgart, die durch die Antirion SGR im Rahmen eines Joint Ventures mit Poste Vita erworben wurden, und das Geschäftshaus Zoom in Berlin, das im April 2019 vom Immobilieninvestor Hines an die Bayerische Versorgungskammer (BVK) und SwissLife sowie Corpus Sireo als Investmentmanager verkauft wurde.

Im Städtevergleich, den nur BNPPRE zusätzlich angestellt hat, verbesserten gleich sechs der sieben größten deutschen Investmentstandorte die Ergebnisse gegenüber 2018. An der Spitze setzte sich demnach Berlin mit Investments in Handelsimmobilien in Höhe von 678 Millionen Euro. Es folgen Stuttgart (384 Millionen Euro), München (316 Millionen Euro) und Düsseldorf (202 Millionen Euro) mit deutlichen Steigerungen der Volumina, während Köln (127 Millionen Euro) und Frankfurt am Main (92 Millionen Euro) auf etwas mehr oder weniger als 100 Millionen Euro kommen. Nur Hamburg blickt laut BNPPRE mit 49 Millionen Euro auf ein sehr verhaltenes Halbjahr zurück.

Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien (in Milliarden Euro)

Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien

Trotz Online-Handel: Investoren von High-Street-Konzepten überzeugt

Der Anteil internationaler Investoren ist im ersten Halbjahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr laut CBRE um 26 Prozentpunkte auf 50 Prozent (Colliers: 56 Prozent) angestiegen – wobei Investoren aus Österreich nicht zuletzt durch das Signa-Investment mit einem Volumen von knapp 1,3 Milliarden Euro am aktivsten waren.

Auch der Anstieg des Anteils von innerstädtischen Geschäftshäusern auf 38 Prozent des Gesamtvolumens sowie der Anstieg der Portfolioquote um zehn Prozentpunkte auf 47 Prozent sind CBRE zufolge maßgeblich auf die Kaufhof-Übernahme zurückzuführen. Dies zeigt, dass Investoren trotz des Online-Handels von High-Street-Konzepten nach wie vor überzeugt sind, doch in Bezug auf Shopping-Center besteht nach Beobachtung von CBRE weiterhin eine Verunsicherung am Markt.

Interessant sei, heißt es in der CBRE-Studie weiter, dass die Spitzenrenditen für Shopping-Center gestiegen sind, während jene für Fachmarktzentren im Vergleich zum Vorjahr nachgelassen haben: An den A-Standorten liegen die Renditen für Einkaufszentren in der Spitze laut CBRE aktuell bei vier Prozent (BNPPRE: 4,1 Prozent) – und damit 20 Basispunkte höher als Ende des ersten Halbjahres 2018 (CBRE) und plus zehn Basispunkte im Vergleich zum Ende 2018 (BNPPRE).

Auch die Spitzenrenditen für Shopping-Center an B-Standorten sind gewachsen: Sie legten gegenüber dem ersten Halbjahr 2018 um 35 Basispunkte auf 4,85 Prozent zu (CBRE). Die Spitzenrendite bei Fachmarktzentren notiert laut CBRE aktuell bei 4,15 Prozent (BNPPRE: 4,3 Prozent). Das sind 35 Basispunkte (CBRE) weniger als im ersten Halbjahr 2018 und 20 Basispunkte weniger im Vergleich zum Ende 2018 (BNPPRE).

"So ist die hervorragende Bilanz der A-Standorte vor allem im Highstreet-Segment erfreulich, während die Fachmarktsparte als wichtigste Säule des Gesamtmarkts in erster Linie in Städten außerhalb der großen Sieben eine Plattform für Investoren bietet." Matthias Feske, Co-Head of Retail Services bei der BNP Paribas Real Estate GmbH

Während die Spitzenrenditen an den meisten der sieben A-Standorte nach der jahrelangen Talfahrt seit 2017 stagnieren, sind laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) die Yield Compression vor allem in den beiden teuersten Märkten Berlin und München noch nicht gänzlich abgeschlossen: Mit jeweils 2,8 Prozent haben sich Geschäftshäuser in den Top-Lagen der Bayern-Metropole sowie der Hauptstadt im Vorjahresvergleich noch einmal verteuert und den Abstand auf Hamburg (drei Prozent) ausgebaut. Frankfurt am Main bleibt der Hansestadt auf den Fersen (3,1 Prozent) und behauptet die Position vor Düsseldorf, Köln und Stuttgart (alle 3,2 Prozent).

Entwicklung der Spitzenrenditen* von Handelsimmobilien

Entwicklung der Spitzenrenditen von Handelsimmobilien

Savills: Mixed-Use wird die neue Assetklasse

Der Immobiliendienstleister Savills hat die Transaktionen am deutschen Investmentmarkt für Handelsimmobilien zudem nach einzelnen Asetklassen untersucht. Demnach waren Geschäftshäuser mit einem Volumen von 1,8 Milliarden Euro (Anteil von 31 Prozent) das stärkste Segment, gefolgt von Warenhäusern mit 1,5 Milliarden Euro (25 Prozent), Fachmarktzentren (898 Millionen Euro; 15 Prozent) und Shopping Centern (858 Millionen Euro, ebenfalls 15 Prozent). Sonstige Einzelhandelsformate, zu denen unter anderem Supermärkte, Discounter und Baumärkte zählen, zeichneten mit 793 Millionen Euro für 14 Prozent des Volumens verantwortlich.

"Das Interesse an nahversorgungsdominierten Handelsimmobilien und Stadtteil-Einkaufszentren ist hoch." Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills

Was die Renditen betrifft, unterscheidet Savills zwischen "Secondary Shopping-Centern", für die der Studie zufolge in der Spitze aktuell 5,9 Prozent erzielt werden können, und "Prime Centern" mit 4,2 Prozent. Die Spitzenrendite für Fachmarktzentren liegt Savills zufolge unverändert auf dem Rekordniveau von 3,9 Prozent, bei Geschäftshäusern bei 3,1 Prozent.

Laut Savills präferieren Investoren, am aktivsten waren im bisherigen Jahresverlauf risikoaverse und langfristig agierende Investoren, mittlerweile die Diversifizierung im Objekt, nicht nur für die High Street, sondern auch für Shopping Center. "Die Dekade der Transformation wird in Konzepten münden, die letztlich zu einer neuen Assetklasse in Form der Mischnutzung führt", sagt Krechky. Beispiele für solche Transaktionen sind laut Savills sowohl die Stuttgarter Königsbau Passagen als auch das Berliner Zoom, das nicht nur Einkaufszentrum, sondern auch Bürohaus ist.

Höhere Risikobereitschaft im Einzelhandelssegment als am Gesamtmarkt

Eine Auswertung nach Risikoklassen hat Colliers International außerdem vorgenommen und kommt zu dem Schluss, dass aufgrund der geringeren Produktverfügbarkeit im Core-Segment die Risikoleiter ein Stück weit höher erklommen wird.

"Eine stärkere Selektion bei der Produktwahl bedeutet also nicht zwangsweise eine höhere Risikoaversion." Dirk Hoenig-Ohnsorg, Head of Retail Investment bei Colliers International

Mehr als die Hälfte des Kapitals (54 Prozent) wurde laut Colliers im ersten Halbjahr 2019 im Core-Plus-Segment investiert, im Core-Bereich dagegen nur 33 Prozent. Der Anteil der Kategorie Value Add / Opportunistic, der auch Projektentwicklungen umfasst, fällt hingegen mit 14 Prozent bei Einzelhandelsimmobilien nicht besonders hoch aus. Dies sei unter anderem auf die deutlich verhaltene Neubautätigkeit im Retailbereich zurückzuführen, Verkäufe im Bestand beherrschen in dieser Assetklasse das Marktgeschehen.

Dabei wirken laut Colliers vor allem auf bestehende Einkaufszentren tiefgreifende Veränderungen ein: Sie sind einem erhöhten Repositionierungsbedarf ausgesetzt. Markterhebungen zufolge stehen einem Großteil der deutschlandweiten Shopping Center entsprechende Umstrukturierungen noch bevor. "Vor diesem Hintergrund erklärt sich die momentane Zurückhaltung der Investoren bei dem Betriebstyp", sagt Hoenig-Ohnsorg.


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