Einzelhandelsmieten steigen mit dem Erlebnis

Die Mieten für Einzelhandelsflächen in den Innenstädten deutscher Metropolen sind einer IW-Studie zufolge 2025 im Durchschnitt um sechs Prozent gestiegen. Damit liege die Entwicklung im großstädtischen Einzelhandel deutlich über der allgemeinen Inflationsrate von rund 2,3 Prozent und kompensiere die schwächere Entwicklung in den Vorjahren, heißt es in einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).

Mietaufschlag von 60 Prozent in der City versus Stadtgebiet

Der innenstädtische Einzelhandel konzentriert sich demnach auf besonders attraktive Lagen. "Insofern lege die Analyse nahe, dass sich attraktive Innenstadtlagen möglicherweise räumlich verkleinern, aber begehrt bleiben", heißt es in der Studie.

Für zentrale Innenstadtlagen wird im Jahresdurchschnitt ein Mietpreisaufschlag von zirka 60 Prozent zum gesamten Stadtgebiet geschätzt. Der Aufschlag ist im Untersuchungszeitraum 2018 bis 2025 zwar merklich rückläufig, bei direkter Lage auf der Haupteinkaufsstraße wird das aber kompensiert, insbesondere in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Für den Gesamtzeitraum (2018 bis 2025) überwiegen durchschnittliche Mietpreisentwicklungen zwischen zwei Prozent und vier Prozent pro Jahr, sowohl bezogen auf das gesamte Stadtgebiet als auch fokussiert auf die Innenstadt.

Ausreißer: Bremen mit der stärksten mittelfristigen Mietpreisentwicklung (plus 4,7 Prozent pro Jahr, sowohl im gesamten Stadtgebiet als auch in der Innenstadt) und Stuttgart mit der schwächsten Entwicklung (plus 1,8 Prozent im gesamten Stadtgebiet und 0,4 Prozent pro Jahr in der Innenstadt).

Innenstadtlagen: Bis zu drei Prozent Mietsteigerung pro Jahr

Im Jahr 2025 besonders auffällig sind laut IW hohe Mietpreissteigerungen im gesamten Stadtgebiet in München (plus 10,2 Prozent) und Düsseldorf (plus 9,5 Prozent) sowie in den Innenstädten von Dortmund (plus 16,3 Prozent), Bremen (plus 12,8 Prozent) und München (plus zwölf Prozent).

Nur für die Innenstadtlagen verzeichnen acht Städte jahresdurchschnittliche Mietpreissteigerungen von zwei Prozent bis drei Prozent pro Jahr, darunter Köln (2,1 Prozent), Frankfurt am Main (2,4 Prozent) und Hamburg (2,9 Prozent). In sechs Städten liegen die Zuwächse zwischen drei Prozent und vier Prozent pro Jahr, darunter München (3,3 Prozent), Düsseldorf (3,2 Prozent) und Berlin (3,1 Prozent) sowie am oberen Rand Dortmund und Hannover (jeweils 3,7 Prozent).

Auch in der Innenstadtbetrachtung stellt Bremen mit 4,7 Prozent pro Jahr den oberen Ausreißer dar, während Stuttgart mit 0,4 Prozent erneut den unteren Rand bildet. Trotz der geringen Dynamik bei den Mieten bleibt Stuttgart – nach München – der zweitteuerste Innenstadtstandort gemessen an den Medianmieten.

Aufwärtstendenz im stationären Handel

Insgesamt zeigen die Ergebnisse aus Sicht der IW-Forscher aktuell eine Aufwärtstendenz im stationären Handel an, der einerseits auf einer Bereinigung des Marktes – die Zahl der Inserate sei insgesamt gefallen –, andererseits auf einer weniger dynamischen Entwicklung im Onlinehandel beruht.

Die Analyse basiert auf Mietangeboten für Einzelhändler aus der Immobilienmarktdatenbank der Value AG. Die Angebote liefern strukturierte Informationen inklusive Mietpreisen und geografischen Begebenheiten. Betrachtet wurde der Zeitraum vom 1.1.2018 bis zum 31.12.2025. Insgesamt umfasst der Datensatz rund 268.000 Einzelhandelsmietangebote in Deutschland.

"Mietentwicklung im (inner -)städtischen Einzelhandel 2018 bis 2025" (PDF)

JLL: Danach fragt die nächste Generation

Der deutsche Einzelhandel hat sich in den vergangenen Jahren massiv verändert – und der Wandel ist längst nicht abgeschlossen. Das zeigt die JLL-Studie "NextGen Shoppers: Deutschlands Konsumenten im Wandel". Laut der Analyse hängen Konsumgewohnheiten und -erwartungen stark von Alter, Wohnort und Warenkategorie ab und werden eine weitere Transformation des Handels vorantreiben. 

Das wird unmittelbare Folgen für die Immobilienwirtschaft und ihre Strategien haben. Gastronomie entwickelt sich beispielsweise vom optionalen Zusatz zum strategischen Kernelement erfolgreicher Handelskonzepte. Fachmarktzentren erweisen sich als stabiler Portfoliobaustein mit breiter Akzeptanz über alle Altersgruppen. Erfolgreiche Strategien müssen die Diversität der Nachfrage in Asset-Allokation und Mietermix widerspiegeln.

Für die repräsentative Erhebung ließ JLL rund 10.000 Konsumenten in Deutschland zu Einkaufsgewohnheiten und Zukunftserwartungen befragen. "Einen besonderen Fokus bildeten dabei die zehn bedeutendsten Einzelhandelsmärkte – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart", sagt Christian Giesemann, Senior Director Research JLL Germany und Leiter der Analyse.

JLL-Analyse "NextGen Shoppers: Deutschlands Konsumenten im Wandel"

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