Investoren zahlen mehr für ESG-Handelsimmobilien

Wirtschaftliche Unsicherheiten haben 2024 zu einer abwartende Haltung der Investoren am Immobilienmarkt geführt. Wie eine Umfrage für den Hahn Retail Real Estate Report 2025/2026 zeigt, lassen sich für die kommenden zwölf Monate wieder optimistische Tendenzen erkennen. Die Zahl der Investoren, die den Handelsimmobilienbestand durch moderate Zukäufe ausbauen wollen, ist nach 20 Prozent im Vorjahr auf 30 Prozent gestiegen.

Zugenommen hat auch der Anteil der Investoren, die in den kommenden Monaten stark in Einzelhandelsimmobilien investieren wollen: von sieben Prozent im Vorjahr auf nun neun Prozent. Den Bestand halten wollen 43 Prozent, nach 53 Prozent im Vorjahr. Unverändert planen 17 Prozent der Umfrageteilnehmer Einzelhandelsimmobilien aus dem Portfolio zu verkaufen, allerdings strebt kein Investor starke Verkäufe an.

Investment: Risikoaversion und Sicherheit

Die Präferenz der befragten Investoren liegt bei lebensmittelgeankerten Objekten: Im Ranking stehen mit deutlichem Abstand Fachmarktzentren auf Platz eins, vor Supermärkten und Lebensmitteldiscountern. An dritter Stelle folgen Mixed-Use-Immobilien. Platz vier teilen sich Shopping-Center und sonstige Handelsimmobilien.

Die überwiegende Mehrheit der Investoren gibt im Report an, eine Investmentstrategie zu verfolgen, die eine bestmögliche Stabilität, Kontinuität und Sicherheit gewährleistet. Die Investoren agieren wie bereits im Vorjahr überwiegend vorsichtig: es werden weiterhin risikoaverse Investments bevorzugt. Rund 69 Prozent der Umfrageteilnehmer verfolgen eine Core-Investmentstrategie (Vorjahr: 78 Prozent); respektive 66 Prozent forcieren einen Core-Plus-Immobilien-Ansatz (Vorjahr: 63 Prozent).

Der Anteil von risikobehafteten Investmentstrategien nimmt erkennbar ab. Der Anteil an Investoren, die eine Value-Add-Strategie verfolgen, ist im Vergleich zum Vorjahr von 24 Prozent auf 16 Prozent gesunken. Nur noch drei Prozent der Investoren streben eine opportunistische Investmentstrategie im Handelsimmobiliensegment an (Vorjahr: fünf Prozent).

Handel: Strategien der Immobilienfinanzierer

Bei den Kreditinstituten zeichnet sich bei der Finanzierungsstrategie für deutsche Handelsimmobilien in den kommenden zwölf Monaten ein differenziertes Bild ab. Jeweils etwa ein Drittel der für den Hahn-Report befragten Finanzinstitute wollen das Kreditvolumen leicht steigern (Vorjahr: 45 Prozent), auf dem bestehenden Niveau halten (Vorjahr: 36 Prozent) oder moderat reduzieren (Vorjahr: neun Prozent).

Auch die Banken richten in diesem Jahr den Fokus auf Fachmarktzentren. Im weiteren Ranking ergibt sich hier die Besonderheit, dass sich Platz zwei gleich vier Objekttypen teilen: Dazu zählen zum einen SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte, zum anderen Mixed-Use-Immobilien und Geschäftshäuser in 1A-Lage.

ESG: Preisaufschlag von bis zu zehn Prozent

Das Thema ESG ist laut Umfrage für 91 Prozent der Investoren ein (sehr) relevanter Faktor bei Investitionsentscheidungen. Gebäudezertifizierungen werden aktuell oder in naher Zukunft bereits von 84 Prozent der Investoren berücksichtigt.

Darauf aufbauend besteht bei einigen Investoren bei Erfüllung von ESG-Standards oder dem Vorhandensein von anerkannten Gebäudezertifizierungen die Bereitschaft, einen höheren Kaufpreis zu bezahlen. 45 Prozent der Investoren würden laut Hahn-Report für eine ESG-konforme Immobilie oder für ein Green-Premium-Produkt einen Preisaufschlag von bis zu fünf Prozent zahlen – 17 Prozent der Investoren sogar einen Aufschlag von bis zu zehn Prozent akzeptieren. Drei Prozent würden mehr als zehn Prozent drauflegen. 34 Prozent der Befragten lehnen jede Form von ESG-Preisaufschlag ab.

Für das verwaltete Immobilienportfolio stehen die Umsetzung energetischer Maßnahmen (63 Prozent) und eine digitale Verbrauchsdatenerfassung über Smart Meter (44 Prozent) im Fokus der Investoren. Den Ausbau von Photovoltaikanlagen treiben bereits viele Investoren aktiv voran (44 Prozent); knapp die Hälfte (47 Prozent) hat es mittelfristig vor. Bei 47 Prozent der Investoren ist der Ausbau von E-Ladeinfrastruktur Standard, und 41 Prozent halten das künftig für wünschenswert. Gebäudezertifizierungen bewerten 59 Prozent der Befragten als wünschenswert. Eine aktive Umsetzung von Zertifizierungen von Immobilien innerhalb des eigenen Portfolios findet jedoch erst bei 28 Prozent der Befragten statt.

Mietverträge: Green Leases auf dem Vormarsch

Bei 38 Prozent der Befragten sind Green Leases ein etablierter Standard bei Neuvertragsabschlüssen. 44 Prozent der Befragten halten eine standardisierte Einfügung in die Mietverträge für wünschenswert. Im Verhältnis zur verwalteten Mietfläche fällt der Anteil von Green-Lease-Mietverträgen im Portfolio der Investoren noch gering aus.

Nur 22 Prozent geben an, dass sie Green Leases für bis zu fünf Prozent der Portfoliofläche abgeschlossen haben. Ein Viertel der Investoren hat eine solche Vereinbarung für fünf bis zehn Prozent der Flächen vereinbart. Immerhin 22 Prozent haben für zehn bis 25 Prozent  und ein Anteil von 13 Prozent für 25 bis unter 50 Prozent der Mietflächen eine Green-Lease-Abdeckung erzielt.

Durch eine hohe Green-Lease-Quote erhöht sich im Idealfall der Datenaustausch zwischen den Vertragspartnern und damit die Kenntnis über Verbräuche in der Immobilie, die für eine adäquate Analyse der energetischen Performance und für die Reporting-Qualität ausschlaggebend sind, heißt es im Hahn-Report. Unter den befragten Investoren verfügen derzeit weniger als ein Drittel (31 Prozent) über Daten von mehr als 50 Prozent der Mietflächen im verwalteten Portfolio.

Hahn Retail Real Estate Report: Methodik

Der Retail Real Estate Report wird jährlich von der Hahn Gruppe herausgegeben und soll einen Einblick in den deutschen Einzelhandel und den Investmentmarkt für Handelsimmobilien geben. Kooperationspartner sind CBRE (Investment), Bulwiengesa (wirtschaftliche Rahmenbe­dingungen) und das EHI Retail Institute.

Hahn Retail Real Estate Report 2025/2026 (pdf)

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