Investoren setzen wieder auf Handelsimmobilien

Die abwartende Haltung der vergangenen zwei Jahre am Einzelhandelsinvestmentmarkt weicht einer Rückkehrbewegung. Laut Hahn Retail Real Estate Report 2026/2027 planen 45 Prozent der institutionellen Investoren moderate Zukäufe in den kommenden zwölf Monaten. Im Vorjahr waren das nur 30 Prozent. Drei Prozent wollen stark zukaufen.

39 Prozent wollen den Bestand halten, nach 43 Prozent im Vorjahr. Zwölf Prozent denken an Verkauf, im Vorjahr waren es noch 17 Prozent. Damit erreicht die Zukaufbereitschaft das höchste Niveau seit 2023. Was jetzt gesucht ist.

Investoren fahren defensive Strategie

Auch die Immobilienfinanzierer kommen laut Hahn-Report wieder auf Handelsimmobilien. 35 Prozent der befragten Banken und Finanzinstitute wollen das Kreditvolumen steigen. Der Anteil derjenigen, die reduzieren wollen, ist hingegen von 33 auf zwölf Prozent gesunken. Das erweitert den Handlungsspielraum der Investoren.

Bei den Risikofaktoren steht die Zinsentwicklung (70 Prozent) klar an der Spitze (Vorjahr: 53 Prozent), gefolgt von steigenden Bau- und Revitalisierungskosten (52 Prozent) und weltwirtschaftlichen Rahmenbedingungen (46 Prozent). Konkurrenz durch E-Commerce, im Vorjahr der meistgenannte Risikofaktor, kommt jetzt auf 44 Prozent. Mangelnde Objektverfügbarkeit nennen nur noch zehn Prozent (Vorjahr: 19 Prozent).

78 Prozent der befragten Profianleger verfolgen einen Core-Ansatz, 72 Prozent erwarten bis Ende 2026 stabile Nettoanfangsrenditen. Passend dazu bleibt das Risikoprofil defensiv: 78 Prozent verfolgen eine Core-Strategie (Vorjahr: 69 Prozent), 62 Prozent einen Core-Plus-Ansatz.

Fach- und Lebensmittelmärkte am begehrtesten

Unter den Segmenten haben Fach- und Lebensmittelmärkte die Spitzenposition inne. In diese Gruppe sind nach Erhebungen von CBRE im vergangenen Jahr rund 3,1 Milliarden Euro geflossen – 49 Prozent des gesamten Retail-Investmentvolumens. Auch im ersten Halbjahr 2026 blieb das Segment mit 824 Millionen Euro und einem Marktanteil von 44 Prozent die größte Subassetklasse.

Auf Lebensmittelmärkte entfielen 894 Millionen Euro, auf Fachmarktzentren 703 Millionen Euro. Die Attraktivität dieser Objekte beruht laut Hahn-Report auf der Grundversorgungsfunktion, stabilen Umsätzen, langfristigen Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern. Außerdem spielt E-Commerce hier bislang eine geringere Rolle als etwa im Bekleidungs- oder Elektronikhandel.

Gesucht werden solide Bestände mit planbaren Erträgen – Fachmarkt- und Nahversorgungszentren werden von 88 Prozent der Anleger als Schwerpunkte genannt, Supermärkte und Lebensmitteldiscounter von 75 Prozent. Bei den Banken und Finanzinstituten, die das Kreditvolumen ausweiten wollen, ist die Reihenfolge identisch (83 und 67 Prozent).

Die Spitzenrenditen bei Discountern, Super- und Verbrauchermärkten und SB-Warenhäuser notierten Anfang 2025 bei 4,6 Prozent, Fachmarktzentren bei 4,9 Prozent. Seitdem haben sich die Werte stabil entwickelt. Fach- und Baumärkte lagen im zweiten Quartal 2026 unverändert bei 6,5 Prozent beziehungsweise 5,85 Prozent.

Anleger erweitern Aktivität nach Südeuropa

Erstmals hat die Hahn Gruppe erhoben, ob die Investoren ergänzend zu den deutschen Beständen auch in anderen europäischen Märkten verstärkt aktiv werden wollen. 27 Prozent würden unabhängig von Renditebetrachtungen investieren, 24 Prozent bei einem moderaten und zwölf Prozent bei einem deutlichen Renditeaufschlag. 36 Prozent halten am Fokus auf Deutschland fest.

Spanien liegt als Zielmarkt mit 71 Prozent vorn, gefolgt von Frankreich (43 Prozent) sowie Portugal, Italien und Skandinavien (jeweils 33 Prozent). Auch in den europäischen Märkten liegt laut Umfrage das Potenzial bei lebensmittelgeankerten Handelsimmobilien.

KI für Standortanalyse und Expansionsplanung

Händler und Investoren sehen die größten Potenziale künstlicher Intelligenz (KI) in der Entscheidungsvorbereitung. Auf Händlerseite entfallen die höchsten Zustimmungswerte auf die Standortanalyse und Expansionsplanung: 80 Prozent sehen hier ein großes oder sogar sehr großes Potenzial. Weitere Chancen werden bei der Sortiments-, Aktions- und Nachschubplanung (75 Prozent) und beim Bestands- und Lieferkettenmanagement (74 Prozent) identifiziert.

Auf Investorenseite fällt das Bild ähnlich aus. 88 Prozent sehen einen großen Nutzen im Reporting und in der Dokumentation, 76 Prozent im ESG- und Verbrauchsdatenmanagement und 60 Prozent in der Markt- und Standortanalyse. Deutlich zurückhaltender wird der Einsatz in Bewertung und Underwriting eingestuft, wo nur 28 Prozent einen großen Nutzen sehen.

Hahn Retail Real Estate Report: Methodik

Der Retail Real Estate Report wird jährlich von der Hahn Gruppe herausgegeben und soll einen Einblick in den deutschen Einzelhandel und den Investmentmarkt für Handelsimmobilien geben. Kooperationspartner sind CBRE (Investment), Bulwiengesa (wirtschaftliche Rahmenbe­dingungen) und das EHI Retail Institute.

Hahn Retail Real Estate Report 2026/2027 (PDF)

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