Baulandmobilisierungsgesetz mit befristetem "Umwandlungsverbot"

Ein direktes "Umwandlungsverbot" ist es nicht, doch wer Mietwohnungen im großen Stil verkaufen will, braucht künftig – vorerst befristet bis Ende 2025 – eine Genehmigung. Ausnahmen regelt das Baulandmobilisierungsgesetz, das der Bundestag verabschiedet hat. Die Bayern-CSU will es im Bundesrat stoppen.

Monatelang hatte sich die Große Koalition über Details an ihrem wohnungspolitischen Großprojekt "Baulandmobilisierungsgesetz" gestritten. Am 4.5.2021 haben sich die Regierungsfraktionen schließlich auf einen Kompromiss geeinigt, den der Bauausschuss am 5. Mai mit den Stimmen von CDU/CSU und SPD gegen die Stimmen aller anderen Fraktionen absegnete.

Der Bundestag hat dem Entwurf eines Gesetzes zur Baulandmobilisierung zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) in geänderter Fassung am 7. Mai in zweiter und dritter Lesung abschließend zugestimmt. Die CSU-Fraktion im Bayerischen Landtag kritisierte das Gesetz. Forderung und fordert das es im Bundesrat gestoppt werden soll. Dazu soll der Vermittlungsausschuss angerufen werden.

"Umwandlungsverbot" mit wenigen Ausnahmen

Das sogenannte "Umwandlungsverbot" eines § 250 Baugesetzbuch (BauGB) eigentlich eine "Umwandlungsbremse" – soll künftig für alle Gebiete in Deutschland verbindlich werden, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche das sind, sollen die Landesregierungen jeweils durch Rechtsverordnung bestimmen dürfen. Die muss begründet werden. "Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt", heißt es in dem Änderungsantrag zum Gesetzentwurf der Bundesregierung, auf den sich Union und SPD am 4. Mai geeinigt haben.

Die Liste der Fälle, in denen eine Genehmigung für eine Umwandlung erteilt werden müsste, ist lang. Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern brauchen dann eine Genehmigung, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen.

Das Genehmigungserfordernis gilt nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden – diese Spanne dürfen die Länder auch auf "drei bis 15 Wohnungen" festlegen –, oder die Wohnungen eines Gebäudes zu mindestens zwei Dritteln an die Mieter verkauft werden. Weitere Ausnahmen sind auch vorgesehen in Erbfällen, wenn die Erben die Wohnungen selbstnutzen wollen, bei Eigenbedarf, wenn Familienangehörige des Eigentümers die Wohnunge nutzen werden oder wenn besondere wirtschaftliche Notlagen vorliegen.

Die geplanten schärferen Regeln für die Umwandlung von Miete in Eigentum sollen zunächst "für fünf Jahre" bis zum Stichtag 31.12.2025 gelten.

Erleichtertes "Baugebot" und Vorkaufsrecht der Kommunen

Mit dem Gesetz sollen Gemeinden außerdem mehr Möglichkeiten bekommen, vor Investoren Zugriff auf Grundstücke oder Häuser zu haben (Vorkaufsrecht), um darauf selbst bezahlbaren Wohnraum zu bauen. Die Kommunen sollen sich beim Preis auf den Verkehrswert berufen können. "Der Spekulation mit Bauland schieben wir einen Riegel vor", sagte SPD-Fraktionsvize Sören Bartol.

Neben den erweiterten Möglichkeiten für Kommunen thematisierte ein Vertreter von CDU/CSU auch die neue Gebietskategorie "Dörfliches Wohngebiet". Gemeinden sollen es leichter haben, Bauland zu mobilisieren, indem ein einvernehmliches Miteinander von Wohnen und – insbesondere landwirtschaftlicher – Nebenerwerbsnutzung vereinfacht wird.

Auch ein "Baugebot" sieht die Novelle vor. Demnach können Kommunen Grundstückseigentümer dazu verpflichten, freie Flächen innerhalb einer bestimmten Frist mit Wohnungen zu bebauen, soweit es dringenden Wohnbedarf gibt beziehungsweise in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ausnahmen sind zugelassen: etwa, wenn das Grundstück der Altersvorsorge der Besitzer dienen soll.

Eine Regelung zum unkomplizierteren Bauen am Ortsrand war Ende 2019 zunächst ersatzlos gestrichen worden. Mit der BauGB-Novelle soll § 13b BauGB, mit dem Baugebiete im Außenbereich von Kommunen leichter ausgewiesen werden können, wieder eingeführt werden und bis Ende 2022 laufen: Der Wohnungsbau auf bis zu 10.000 Quadratmeter großen Flächen, "die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen", wird dann einfacher.

Das Hick-Hack um die Bauland-Novelle

Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat (BMI) unter der Leitung von Horst Seehofer (CSU) hatte erstmals einen Entwurf für ein Baulandmobilisierungsgesetzes zur Novelle des BauGB inklusive "Umwandlungsverbot" im Juni 2020 vorgelegt. Das Innenressort schlug darin vor, dass die Behörden die Genehmigung zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum versagen können sollten, "wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen erforderlich ist".

Das Bundeskabinett beschloss einen Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Stand 30.11.2020) mit dem "Umwandlungsverbot" Ende 2020. Der darin enthaltene strenge Genehmigungsvorbehalt war in Regierungskreisen umstritten, sodass die Passage nach Protesten aus der CDU zunächst gestrichen wurde. Daraufhin verweigerte die SPD ihre Zustimmung zur BauGB-Novelle – schließlich passte das federführende BMI den Regierungsentwurf erneut an: "Umwandlungsbremse" ja, aber befristet bis Ende 2025.

Der Bundesrat formulierte in seiner Sitzung am 18.12.2020 zahlreiche Änderungsvorschläge und legte die Stellungnahme (Stand 20.1.2021) zu dem Entwurf der Regierung dem Bundestag zur ersten Lesung vor – die Ländervertretung legte unter anderem auf die nun enthaltene Befristung der Umwandlungsbremse Wert.

Am 22.2.2021 fand im Bauausschuss eine Expertenanhörung zu dem am 28.1.2021 in erster Lesung im Bundestag beratenen Entwurf eines Gesetzes zur Baulandmobilisierung zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) statt. Geladen waren unter anderem Vertreter der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft. Die erneuerten ihre Kritik an dem Regierungsentwurf noch einmal.

Gesetzgebungsverfahren "Gesetz zur Mobilisierung von Bauland" mit Stellungnahmen


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