Befristetes "Umwandlungsverbot" bis Ende 2030 verlängert

Das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) zur Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) trat am 23.6.2021 in Kraft und mit ihm das umstrittene sogenannte "Umwandlungsverbot" – geregelt im neu eingefügten § 250 BauGB.

Die Regelung galt zunächst befristet bis Ende 2025 und wurde mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (Bauturbo) um weitere fünf Jahre bis Ende 2030 verlängert.

Genehmigungsvorbehalt: Umwandlung von Mietwohnungen

Kommunen können die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten untersagen, wenn ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche Gebiete das sind, dürfen die Landesregierungen per Rechtsverordnung (§ 201a BauGB) bestimmen.

Die Kommunen müssen die Auswahl begründen. "Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt", heißt es in dem Gesetz.

Die Liste der Fälle in denen eine Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum genehmigt werden muss, ist lang. Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern brauchen eine Genehmigung, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen.

Das Genehmigungserfordernis gilt nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden – diese Spanne dürfen die Länder auch auf "drei bis 15 Wohnungen" festlegen –, oder die Wohnungen eines Gebäudes zu mindestens zwei Dritteln an die Mieter verkauft werden. Weitere Ausnahmen sind in Erbfällen vorgesehen, etwa wenn die Erben die Wohnungen selbst nutzen wollen, wenn Familienangehörige des Eigentümers in die Wohnungen einziehen oder wenn besondere wirtschaftliche Notlagen vorliegen.

Das Baulandmobilisierungsgesetz beinhaltete weitere Änderungen im BauGB und der Baunutzungsverordnung (BauNVO), mit denen die Kommunen schneller Bauland zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum aktivieren können sollten.

Baulandmobilisierungsgesetz: Baugebot und Vorkaufsrecht

Mit Inkrafttreten des Baulandmobilisierungsgesetzes erhielten die Kommunen außerdem mehr Möglichkeiten, vor Investoren Zugriff auf Grundstücke oder Häuser zu bekommen (Vorkaufsrecht) und selbst bezahlbaren Wohnraum zu bauen. Beim Preis dürfen sie sich auf den Verkehrswert berufen. So will der Gesetzgeber der Spekulation mit Bauland einen Riegel vorschieben.

Durch die Etablierung einer neuen Gebietskategorie "Dörfliches Wohngebiet" sollten es die Kommunen zudem leichter haben, Bauland zu mobilisieren: das Nebeneinander von Wohnen und – landwirtschaftlicher – Nebenerwerbsnutzung wird vereinfacht.

Das sogenannte Baugebot sieht vor, dass Kommunen Grundstückseigentümer dazu verpflichten, freie Flächen innerhalb einer bestimmten Frist mit Wohnungen zu bebauen, soweit es dringenden Wohnbedarf gibt oder in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ausnahmen sind zugelassen: etwa, wenn das Grundstück der Altersvorsorge der Besitzer dienen soll.

Mit der BauGB-Novelle wurde § 13b BauGB zunächst wiedereingeführt, der 2019 gestrichen worden war, um Baugebiete im Außenbereich leichter ausweisen zu können. Der wurde vom Bundesverwaltungsgericht kassiert, da er nicht mit Europarecht vereinbar war.

BauGB-Novelle: Hick-Hack um "Umwandlungsverbot"

Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat (BMI) unter der Leitung von Horst Seehofer (CSU) hatte im Juni 2020 erstmals einen Entwurf für ein Baulandmobilisierungsgesetz zur Novelle des BauGB inklusive "Umwandlungsverbot" vorgelegt.

Das Bundeskabinett beschloss einen Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Stand 30.11.2020) mit dem "Umwandlungsverbot" Ende 2020. Der darin enthaltene strenge Genehmigungsvorbehalt war in Regierungskreisen umstritten, sodass die Passage nach Protesten aus der CDU zunächst gestrichen wurde. Daraufhin verweigerte die SPD ihre Zustimmung zur BauGB-Novelle – schließlich passte das federführende BMI den Regierungsentwurf erneut an und befristete die "Umwandlungsbremse" schließlich.

Der Bundesrat formulierte am 18.12.2020 zahlreiche Änderungsvorschläge und legte die Stellungnahme (Stand 20.1.2021) zu dem Entwurf der Regierung dem Bundestag zur ersten Lesung vor – die Ländervertretung legte dann auf die Befristung der Umwandlungsbremse Wert.

Am 22.2.2021 fand im Bauausschuss eine Expertenanhörung zu dem am 28.1.2021 in erster Lesung im Bundestag beratenen Entwurf eines Gesetzes zur Baulandmobilisierung zur BauGB-Novelle statt. Geladen waren auch Vertreter der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft. Die erneuerten ihre Kritik an dem Regierungsentwurf.

Nach monatelangen Streitereien einigten sich die Regierungsfraktionen am 4.5.2021 auf ein Baulandmobilisierungsgesetz in der Fassung der Beschlussempfehlung des Bundestags-Bauausschusses vom 5.5.2021. Der Bundestag stimmte am 7.5.2021 in zweiter und dritter Lesung abschließend zu.

Ein Versuch von Bayerns Bauministerin Kerstin Schreyer (CSU), das Gesetz im Bundesrat noch kurzfristig zu stoppen, scheiterte. Am 28.5.2021 billigte der Bundesrat das Gesetz.

Das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) in der Fassung vom 14.6.2021 wurde am 22.6.2021 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist am 23.6.2021 in Kraft getreten.

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