Wohnnebenkosten: Warum die Warmmieten weiter steigen

Die kalten Nebenkosten sind nach jüngsten Zahlen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im laufenden Jahr weiter gestiegen, während die Heizkosten gegenüber dem Krisenjahr 2022 nur leicht gesunken sind. Die Abschläge für warme Nebenkosten seien fast um die Hälfte (43 Prozent) höher als vor dem Krieg in der Ukraine, hieß es.

Nebenkosten sind oft Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern und werden rückwirkend erhoben. In bestehenden Verträgen wirkt sich der Energiepreisanstieg erst zeitverzögert aus.

Warm und kalt: Nebenkosten sinken insgesamt minimal

Laut der Studie zahlten Mieter im September 2023 für die warmen Nebenkosten – Heizung und Warmwasser – im Schnitt 1,67 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das waren vier Prozent weniger als im Jahr 2022 mit 1,74 Euro. Dazu kamen die kalten Nebenkosten, unter anderem für Müllentsorgung und Reinigungsarbeiten. Sie lagen bei 1,78 Euro pro Quadratmeter – das sind drei Prozent mehr als vor einem Jahr mit 1,72 Euro. In der Summe fielen die gesamten Nebenkosten damit minimal auf 3,45 Euro je Quadratmeter.

Vor Beginn des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine im Februar 2021 haben sich die Abschlagszahlungen für die warmen Nebenkosten auf einem stabilen Niveau von durchschnittlich 1,17 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bewegt, heißt es in der IW-Studie. Mit den aktuellen Werten aus dem dritten Quartal 2023 zeige sich, dass die warmen Nebenkosten immer noch zirka 43 Prozent über den Werten vor dem Winter 2021/2022 liegen.

Energiepreisbremsen-Stopp: Die Folgen

Durch das Auslaufen der staatlichen Energiepreisbremsen droht den Wissenschaftlern zufolge vielen Haushalten ein Anstieg der warmen Nebenkosten Anfang 2024 – vor allem wenn Mieter nicht selbst einen neuen Energieliefervertrag abschließen könnten. Da die warmen Nebenkosten in voller Höhe auf die Mieter umgelegt werden können, sind die Anreize von Vermietern, einen günstigeren Energieversorger zu suchen, als gering einzustufen.

"Zwar habe sich Energie im Börsenhandel bereits deutlich verbilligt, doch in den langlaufenden Lieferverträgen von Mietern schlage sich das nur langsam nieder", so IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. In der Vermieter-Mieter-Beziehung ergeben sich damit potenzielle Konflikte.

Die Wohnnebenkosten machten weiter einen hohen Anteil an der Gesamtmiete aus, so das IW weiter. Habe dieser im vergangenen Jahr im Bundesschnitt bei einem Rekordwert von 27 Prozent gelegen, seien es Ende 2023 noch 25 Prozent. Der Rückgang erkläre sich durch den kräftigen Anstieg der Nettokaltmieten um fünf Prozent.

Energetische Sanierung: Schutz vor hohen Nebenkosten

Innerhalb Deutschlands gibt es laut der Auswertung des Kölner Instituts große regionale Unterschiede. Auf dem Land seien die kalten Nebenkosten mit rund 1,50 Euro im Schnitt deutlich niedriger als in Großstädten, was auch an den Immobilienytpen liege. So verlangten Mehrfamilienhäuser oft aufwändigere Pflege wie die Instandhaltung von Aufzügen oder die Pflege von Grünflächen, so das IW. Neben den Stadtstaaten seien die kalten Nebenkosten in Nordrhein-Westfalen und Hessen wegen hoher Grundsteuersätze besonders hoch.

Energetische Sanierung sei der beste Schutz vor hohen Nebenkosten, doch diese komme nur langsam voran, stellten die Autoren zudem fest. "Sozialverträgliche energetische Sanierung verdient absolute Priorität im öffentlichen Diskurs und auf der Agenda des Gesetzgebers", sagte Frank Wojtalewicz, Vorstand der Deutsche Invest Immobilien AG.

Für die Studie hat das IW im Auftrag der Deutsche Invest Immobilien AG (d.i.i. Deutsche Invest Immobilien) zum vierten Mal warme und kalte Nebenkosten für Mietwohnungen in 400 deutschen Städten und Kreisen untersucht. Zwischen Januar 2018 und September 2023 wurden knapp zwei Millionen Inserate analysiert.

IW-Analyse "Wohnnebenkosten in Deutschland 2023" (Download)

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