Mietendeckel: Jurist sieht grünes Licht im Grundgesetz

Die Regierungspartei SPD will sich im Zuge der Sozial- und Steuerreformen für einen bundesweiten Mietendeckel einsetzen, wie sie im Mai 2026 erklärte. Jetzt legt die Opposition nach: Linken-Fraktionschef Sören Pellmann und Caren Lay, Wohnungsbauexpertin der Partei, haben ein Modell vorgelegt, das ein Rechtsprofessor für verfassungskonform hält – trotz geplanter Eingriffe ins Eigentum.

"Ein Mietendeckel wäre der Todesstoß für den Wohnungsbau", erklärte der baupolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak. Wie sich eine bundesweite Einführung auswirken würde, haben Wissenschaftler untersucht.

Mietendeckel in zwei Stufen: Modell der Linken

Mieten einfrieren, Mieten deckeln, Mieten senken: Die Linke will erheblich in den Wohnungsmarkt und die Rechte von Vermietern eingreifen, um Mieter zu entlasten. Das Modell für einen bundesweiten Mietendeckel legten Pellmann und Lay in Berlin zusammen mit einem Rechtsgutachten des Regensburger Juristen Thorsten Kingreen vor. Der Universitätsprofessor hält die Eingriffe für mit dem Grundgesetz vereinbar.

Erst Mietenstopp, dann Mietendeckel

In einem Antrag an den Bundestag plädiert die Oppositionspartei für ein zweistufiges Modell: Zuerst soll ein "Mietenstopp" die bundesweite Mietenentwicklung – im Bestand und bei neuen Verträgen – einfrieren, dann soll der "bundesweite Mietendeckel" folgen.

Mietobergrenzen nach strengen Maßstäben

Die jeweilige Obergrenze soll nach Plänen der Linken lokal unterschiedlich sein und unterschiedlich strengen Maßstäben folgen. Nach drei Kategorien: nicht angespannter Wohnungsmarkt, angespannter Wohnungsmarkt und "Wohnungsnotlage".

Die lokalen Mietobergrenzen sollen nur überschritten werden dürfen, wenn der Wohnungsmarkt vor Ort entspannt ist. Mieterhöhungen wären außerhalb von "Wohnungsnotlagen" begrenzt auf sechs bis zehn Prozent innerhalb von drei Jahren möglich. In angespannten Märkten sollen "überhöhte Mieten" auch abgesenkt werden können.

Neue Berechnung des Mietspiegels

Die Linke will außerdem die Berechnung des Mietspiegels ändern: Einbezogen werden sollen Bestands- und Sozialmieten, aber keine "Wuchermieten". Es soll eine "echte Durchschnittsmiete" errechnet werden, die der Fraktion zufolge sechs Prozent unter dem bisherigen Mietspiegel läge.

Der Stadtsoziologe Andrej Holm von der Humboldt-Universität Berlin hat mögliche Effekte des zweistufigen Modells berechnet. In einem Arbeitspapier geht er davon aus, dass die Angebotsmieten in Berlin halbiert würden: von durchschnittlich knapp 16,60 Euro auf 8,07 Euro. In Hamburg, München und Frankfurt am Main würden sie um ein Drittel sinken.

Und die Bestandsmieten würden langsamer steigen: Mit der Option einer Senkung "überhöhter Mieten" auf die neu berechnete "Durchschnittsmiete" ergäbe sich den Berechnungen zufolge etwa in München eine mittlere Mietsenkung um 5,45 Euro pro Quadratmeter.

Rechtsgutachten zum Linken-Mietendeckel

Jurist Kingreen hält die Pläne der Linken für zulässig, trotz der Eigentumsgarantie im Grundgesetz. Diese Garantie schütze Vermieter nicht grundsätzlich vor starken Eingriffen in die Mietpreisbildung, heißt es in einer Kurzfassung des Gutachtens.

Eigentum unterliege einer Sozialbindung, die bei Wohnraum besonders ins Gewicht falle. "Mietobergrenzen sind daher kein rechtfertigungsbedürftiger Eingriff, sondern grundsätzlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Eigentums", heißt es weiter.

Rechtsgutachten "Verfassungsrechtliche Anforderungen an eine bundesrechtliche Regelung zur Deckelung der Wohnraummieten für die Bundestagsfraktion Die Linke" und Berechnung "Abschätzung der Mietendeckel-Effekte für die Wohnversorgung" (Downloads)

SPD: Mietendeckel über Länderöffnungsklausel

Auch Koalitionspartner SPD hat vor Kurzem einen bundesweiten Mietendeckel in die Debatte geworfen. Generalsekretär Tim Klüssendorf sagte im Mai 2026 nach Beratungen der Spitzengremien der Partei vor Journalisten, an das Thema wolle man sich noch einmal heranwagen.

Er verwies auf eine geltende SPD-Beschlusslage, wonach sich die Sozialdemokraten für eine Länderöffnungsklausel stark machen wollten, um die Bundesländer in die Lage zu versetzen, selbst über einen Mietendeckel entscheiden zu können. Klüssendorf warb dafür, das Instrument ernsthaft zu prüfen und darüber in der Bundesregierung zu diskutieren. Der Koalitionspartner müsse noch überzeugt werden.

Mietendeckel wäre schärfer als Mietpreisbremse

Im Gegensatz zur Mietpreisbremse, die bei Neuvermietung einer Wohnung den Spielraum für Mieterhöhungen für Vermieter begrenzt, wäre ein Mietendeckel deutlich schärfer, da er die Mieten staatlich auf einer bestimmten Höhe festschreibt. Eine solche schon einmal in Berlin geltende Regelung hatte das Bundesverfassungsgericht 2021 wegen der fehlenden Gesetzgebungskompetenz der Länder gekippt.

Die Bundes-SPD will mit dem Vorstoß der Berliner SPD vor der Abgeordnetenhauswahl am 20.9.2026 Rückendeckung geben. Dort soll Spitzenkandidat Steffen Krach das Thema Wohnen und hohe Mieten ins Zentrum des Wahlkampfs stellen. Bei der Pressekonferenz mit Klüssendorf sagte er: "Wir zwingen damit keinen Markus Söder, keinen Hendrik Wüst, so einen Mietendeckel einzuführen." Als Regierender Bürgermeister wäre das aber ein Gesetzentwurf, den er in den ersten 100 Tagen ins Parlament einbringen würde.

IW-Gutachten: Mietendeckel-Folgen für den Wohnungsmarkt

Welche Folgen der Berliner Mietendeckel auf den dortigen Wohnungsmarkt hatte und wie sich eine bundesweite Einführung auswirken würde, hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag der Friedrich-Naumann-Stiftung untersucht.

Die Berechnungen zeigen, dass sich die Zahl der inserierten Wohnungen zur Miete halbiert hat, nachdem der Deckel während seiner Gültigkeit zu schnell sinkenden Mieten – in der Spitze um elf Prozent – geführt hatte. Für Vermieter war es damit oft lukrativer, Wohnungen zu verkaufen oder in Ferienwohnungen umzuwandeln als sie zu vermieten.

Mietpreisregulierungen diametral zum Klimaschutz

Letztlich hätten in erster Linie ältere und einkommensstarke Mieter, die selten umziehen, profitiert, während es für Familien schwieriger wurde, eine passende Wohnung zu finden, so ein Ergebnis. Ein weiteres Problem: Vermieter investierten laut der Studie weniger in den Bestand, wodurch sich die Qualität vieler Wohnungen deutlich verschlechterte.

"Mit Blick auf die notwendigen Investitionen in einen klimaneutralen Gebäudebestand stehen Mietpreisregulierungen damit diametral dem Klimaschutz entgegen", fassen die Studienautoren zusammen.

Würde eine Mietpreisregulierung nach Berliner Vorbild überall dort eingeführt, wo heute schon eine Mietpreisbremse gilt, sinke die Anzahl der inserierten Wohnungen um mehr als 60 Prozent innerhalb eines Jahres, wie eine Modellrechnung in der Studie zeigt.

Methodik:

Um die Auswirkungen des Berliner Mietendeckels zu bewerten, hat das IW die Mietentwicklung in regulierten Märkten mit der Entwicklung in unregulierten Märkten verglichen. Die Grundidee dabei ist, dass sich die Mieten in beiden Märkten ohne Eingriff identisch entwickelt hätten. In der Modellrechnung wurde geprüft, wie sich die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels auswirken würde. Angenommen wurde dabei, dass der Deckel überall dort greift, wo die Mietpreisbremse heute gilt.

IW-Gutachten "Auswirkungen von Mietpreisregulierungen auf den Wohnungsmarkt"

Wohnungswirtschaft warnt vor Mietendeckel-Ideen

Auch die sozial oriente Wohnungswirtschaft warnte vor einem bundesweiten Mietendeckel. Bezahlbares Wohnen entsteht laut GdW-Präsident Axel Gedaschko durch ausreichend Wohnraum. Internationale Beispiele zeigten die Risiken solcher Eingriffe. In der Schweiz gelten Basel-Stadt und Genf als Referenzfälle.

In Basel wurden 2022 Mietzinskontrollen nach Sanierungen sowie bei Um- und Ersatzneubauten eingeführt. Die ersten offiziellen Auswertungen zeigen laut Studien bislang keinen klaren dämpfenden Effekt auf die allgemeine Mietentwicklung. Gleichzeitig sind die Bauanträge für neue Wohnungen und Sanierungen zurückgegangen. Zudem hat der bürokratische Aufwand durch zusätzliche Verfahren spürbar zugenommen.

In Genf gelten seit Jahrzehnten strenge Mietregulierungen. Auch dort wird laut GdW eine geringe Investitionsbereitschaft, zu wenig Neubau und eine Vernachlässigung des Wohnungsbestands kritisiert. Gleichzeitig bleiben die Neuvertragsmieten hoch. "Solche internationale Erfahrungen zeigen: Instrumente wie Mietendeckel können Bestandsmieter schützen, lösen aber nicht das Grundproblem des Wohnungsmangels", so Gedaschko.

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