Homeoffice: Wo der Trend die Wohnungsmärkte entlasten kann

Die Wohnungsmärkte sind stark auf die teuren Metropolen konzentriert. Der Corona-bedingte Trend zum Homeoffice könnte das ändern, schätzen Immobilienexperten. Wo die Nachfrage im Umland der Städte besonders steigen wird, hängt unter anderem vom Preisgefälle und von den Branchen in der Stadt ab.

"Mit dem Arbeiten von Zuhause könnte ein größerer Umkreis um die Metropolen attraktiv werden", sagt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Wer nur zwei Mal die Woche ins Büro kommen müsse, könne auch weitere Wege zum Pendeln in Kauf nehmen als beim täglichen Pendeln. Das Homeoffice sei daher auch eine Chance für ländliche Regionen.

Voraussetzung sei eine gute Infrastruktur dort: Von Schulen und Kitas über ein schnelles Internet bis hin zum Kulturangebot. Einen Ansturm auf das Umland erwartet Voigtländer indes nicht: "Die Ballungsräume blieben attraktiv, da Dienstleistungsjobs in den Städten entstehen und Hochqualifizierte anziehen". Das Einzugsgebiet der Metropolen könnte sich aber erweitern, mit der Folge, dass sich die Preisanstiege bei Immobilien in Großstädten verlangsamen.

Neubau
Raus aus der Stadt ins Umland? Mit Verschiebungen an den Wohnungsmärkten ist zu rechnen

Je höher das Preisgefälle fürs Wohnen, desto attraktiver das Umland

Ein gewisser Verlagerungseffekt könne sich auf die Höhe der Mieten und Kaufpreise auswirken und gerade dort, wo der Markt sehr angespannt ist und die vermehrt gesuchten Wohnungsmerkmale nicht vorhanden sind, dämpfend wirken, bestätigte kürzlich auch Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment bei JLL Germany. 

Vor allem die regionalen Wohnungsmärkte mit einem hohem Preisgefälle zwischen Stadt und Umland werden laut JLL profitieren. Dort könnte sich die Nachfrage vermehrt in die Peripherie ausdehnen, so die Experten. Neben dem Preisgefälle und einer guten Verkehrsanbindung hänge es aber auch von der Branchenstruktur ab, ob sich ein Umzug ins Umland lohnt: Bürojobs lassen sich leicht im Homeoffice erledigen, während in der Produktion Anwesenheit erforderlich bleibt.

Wegen des hohen Anteils an Büro- und Dienstleistungsjobs gibt es deshalb JLL zufolge viel Potenzial für eine Verschiebung der Wohnungsnachfrage in München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Darmstadt. Auch regionale Oberzentren wie Münster, Jena und Dresden haben demnach gute Bedingungen.

Als "signifikant hoch" ist laut JLL ein Preisgefälle von mehr als 25 Prozent für Wohneigentum und eine Wohnkostenbelastung, die mehr als 60 Prozent über den Durchschnittswerten aller Werte in Deutschland liegt. Dortmund und Stuttgart zum Beispiel weisen zwar eine hohe Wohnkostenbelastung und eine geringe Erschwinglichkeit auf, es gibt jedoch kein signifikantes Preisgefälle zum Umland. Jena wiederum sei zwar erschwinglicher, dafür sei das Preisgefälle zum Umland groß, erklärt Scheunemann.


Top 20-Score nach Potenzial für Nachfrageverschiebungen

StadtScore Gesamt*Home-Office-PotenzialPreisdifferenz zum Umland (€/qm)
München100991.976
Köln98971.309
Düsseldorf93961.888
Frankfurt/Main93992.171
Darmstadt921001.081
Jena89871.516
Karlsruhe8898931
Berlin86912.001
Hamburg85922.097
Dresden8489962
Münster83901.693
Freiburg/Breisgau81851.148
Bayreuth80731.058
Braunschweig79691.014
Oldenburg7792819
Koblenz75871.083
Landau/Pfalz7567914
Leipzig7480861
Bremen7183582
Suhl70701.181

Quelle: JLL*Die Scoring-Werte sind auf die Skala von 0 bis 100 normiert, wobei der Wert 100 das höchste relative Potenzial für Nachfrageverschiebungen darstellt. Der Gesamtscore enthält neben dem Homeoffice-Potenzial und dem Preisgefälle die weiteren genannten Indikatoren. Die Tabelle enthält die Regionen, die auch die notwendigen Bedingungen erfüllen.

Für schöner Wohnen wird gerne gependelt – steigen damit die Preise in der Peripherie?

Mit der wachsenden Affinität zum Homeoffice werden größere Wohnungen mit mehr Zimmern, mit Balkon oder Garten stärker nachgefragt, wie die Studie "Veränderte Arbeitsmarktwelt" von JLL zeigt. Für mehr Wohnqualität werden dann auch längere Wege akzeptiert. Mit einer günstigeren Wohnung im Umland "könnten die Kosten einer erhöhten Pendelzeit aufgewogen werden", schrieb dort JLL-Experte Helge Scheunemann.

Dass die Menschen im Homeoffice einen extra Platz für ihre Arbeitszimmer brauchen, sieht IW-Immobilienexperte Voigtländer allerdings auch skeptisch im Hinblick auf die Attraktiv des Wohnens in der Peripherie: "Das schmälert die Vorteile niedrigerer Mieten oder Kaufpreise auf dem Land".  Der suburbane Raum werde vor allem im sogenannten "Speckgürtel" von Städten einen Bevölkerungszuwachs verzeichnen, was mit einem Anstieg der Mietpreise einhergehe. Dabei sieht Catella starke Differenzen zwischen Ost- und Westdeutschland – ebenso wie Unterschiede zwischen stark peripheren Räumen und dem ländlicheren Umland der Städte.

Die Effekte auf die regionalen Wohnungsmärkte werden laut JLL neben der Homeoffice-Nutzung auch von der weiteren Entwicklung der Arbeitsmärkte abhängen. Dort, wo vermehrt Arbeitsplätze abgebaut werden, dürfte sich die Nachfrage stärker verändern. Aufgrund der lokalen Branchenstruktur (etwa Automobil) dürfte das vor allem Landkreise in Bayern und Baden-Württemberg treffen.

Homeoffice Laptop Tisch Tasse Garten
Größere Wohnungen mit Balkon oder Garten dürften als Folge der Corona-Regeln stärker nachgefragt werden

Homeoffice: Sparpotenzial wird die Arbeitswelt auch nach der Coronakrise prägen

Die Ökonomen des Münchner Ifo-Instituts sprachen jüngst von einem Durchbruch in Sachen Homeoffice. Bei einer Umfrage unter knapp 800 Personalleitern gaben 73 Prozent der Firmen an, nicht nur in der aktuellen Situation, sondern auch künftig mehr davon anbieten zu wollen.

Vor allem große Konzerne haben demnach das Potenzial erkannt: Siemens hat es zum weltweiten Standard gemacht, dass rund 140.000 Mitarbeiter an zwei bis drei Tagen pro Woche mobil arbeiten. Und Deutsche-Bank-Chef Christian Sewing sagte bei der Hauptversammlung, man müsse sich fragen, ob man den Beschäftigten nicht mehr Flexibilität gebe, um von zu Hause zu arbeiten, wenn sie das wollen und ob die Bank noch so viel Büroraum in teuren Metropolen brauche.

Feste Arbeitsplätze im Büro sind teuer: Nach Angaben der DZ Bank kostete im Jahr 2019 ein Quadratmeter Bürofläche in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zwischen 18 und 25 Euro Miete pro Quadratmeter und Monat (inklusive Nebenkosten). Im Schnitt nutzt ein Bürobeschäftigter demnach 30 Quadratmeter damit werden pro Jahr 6.500 bis 9.000 Euro fällig. Für Spitzenlagen in Berlin, Frankfurt oder München sind es laut DZ Bank sogar mehr als 15.000 Euro.

Dazu kommt, dass Büros oft leer stehen: An Wochenenden, wegen Urlaub, Krankheit, Dienstreisen, Homeoffice-Tagen und Teilzeitverträgen. Nur in 190 Tagen im Jahr würden die Schreibtische im Schnitt genutzt, so die DZ Bank. Dass die Homeoffice auch Sparmöglichkeiten biete, sei "natürlich verführerisch für Unternehmen", so IW-Experte Voigtländer.


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dpa
Schlagworte zum Thema:  Coronavirus, Homeoffice, Wohnungsmarkt