Kann Homeoffice die Wohnungsmärkte langfristig entlasten?

Das Homeoffice wird derzeit intensiv genutzt. Viele Büros stehen leer. Manche Wissenschaftler sehen das Potenzial von Tausenden von Wohnungen in diesen Räumen. Die meisten Firmen wollen aber trotz Corona-Krise gar keine Büros loswerden, zeigt eine Umfrage.

Der Trend zum mobilen Arbeiten hat im Laufe der Corona-Pandemie stark zugenommen, viele Büros stehen leer, auch die teuren, vor allem in den großen deutschen Städten. Dort wiederum fehlen Wohnungen, vor allem bezahlbare. Die Preise und die Mieten steigen unbeeindruckt von der Krise, auch weil es nicht genug Wohnungen gibt.

Ein Bündnis von Verbänden fordert jetzt die Umwidmung von Büroflächen in Wohnraum: 235.000 Wohnungen könnten bis zum Jahr 2025 alleine in innerstädtischen Bereichen aus Büroflächen entstehen, heißt es in einer Studie des Bau-Beratungsinstituts Arge, die am 5. Februar vorgestellt wurde.

Die wachsende Bedeutung des Homeoffice in der Corona-Pandemie bietet auch nach einer Analyse des Pestel-Instituts Chancen zu Entspannung an den Wohnungsmärkten: "Auch nach dem Ende der Corona-Pandemie werden viele Menschen und Unternehmen zumindest für einen Teil der Arbeitszeit auf das Homeoffice umstellen", erklärte Vorstand Matthias Günther bei der gemeinsamen Hybridveranstaltung. Er geht davon aus, dass sich in Folge auch der Trend zur Abwanderung aus den Städten ins Umland noch einmal verstärken wird und so der "Preisdruck auf Mieten und die Kosten von Wohneigentum in den Städten nachlässt".

Umfrage: Zwei Drittel der Unternehmen wollen zurück ins Büro

Die Frage ist, ob die Büros in den Städten überhaupt dauerhaft leer stehen werden. Denn wie eine Umfrage des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln zeigt, wollen in den kommenden zwölf Monaten ungeachtet des Homeoffice-Booms gerade einmal 6,4 Prozent der Unternehmen ihre Büroflächen reduzieren. Noch am ehesten große Unternehmen mit mehr als 250 Beschäftigten sowie Kanzleien, Beratungsunternehmen und Wirtschaftsprüfer spielen mit dem Gedanken, sich zu verkleinern, doch auch hier ist es weniger als jede zehnte Firma (9,7 Prozent).

Geht es nach den Unternehmen, ist das dauerhafte Arbeiten von zu Hause nur eine Maßnahme auf Zeit: Zwei Drittel der Firmen haben laut IW-Umfrage nicht vor, ihren Beschäftigten nach der Corona-Krise mehr Homeoffice als vor der Krise zu ermöglichen. Zumal ein fester Büroplatz oft Teil des Arbeitsvertrags ist. Anstatt Flächen loszuwerden will fast jedes fünfte Unternehmen (knapp 17 Prozent) Büros umbauen, etwa um mehr Platz für Kommunikation und Austausch schaffen. Vor allem größere Unternehmen haben für den Umbau schon konkrete Pläne.

Das IW geht auch nicht davon aus, dass es in diesem Jahr einen Nachfrageeinbruch auf dem Büromarkt geben wird. Zwar sind die Umsätze im Markt durch die Verbreitung des Homeoffice insgesamt rückläufig, die Mieten sind aber sogar weiter gestiegen. "Büromieten und -preise haben früher sehr sensitiv auf Krisen reagiert", sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. "Jetzt zeigt sich der Büromarkt äußerst stabil." Der sonst beobachtbare leichte Nachfragerückgang sei mit einem deutlichen Rückgang der inserierten Flächen einher gegangen. "Offen ist noch, wie sich der Markt zukünftig strukturell entwickelt", so Voigtländer.

Homeoffice: Chance für die Wohnungsmärkte in den ländlichen Regionen

Wie das Pestel-Institut erwartet auch das IW, dass die Abwanderung in die sogenannten Speckgürtel der Metropolen zunehmen wird. "Mit dem Arbeiten von Zuhause könnte ein größerer Umkreis um die Metropolen attraktiv werden", sagte Voigtländer bereits im Sommer 2020. Wer nur zwei Mal die Woche ins Büro kommen müsse, könne weitere Wege zum Arbeitsplatz in Kauf nehmen als beim täglichen Pendeln. Das Homeoffice sei deswegen auch eine Chance für ländliche Regionen.

Einen Ansturm auf das Umland erwartet Voigtländer indes nicht: "Die Ballungsräume bleiben attraktiv, da Dienstleistungsjobs in den Städten entstehen und Hochqualifizierte anziehen". Das Einzugsgebiet der Metropolen könnte sich aber erweitern, mit der Folge, dass sich die Preisanstiege bei Immobilien in Großstädten verlangsamen.

Mit der wachsenden Affinität zum Homeoffice werden größere Wohnungen mit mehr Zimmern, Balkon oder Garten stärker nachgefragt, wie die JLL-Studie "Veränderte Arbeitsmarktwelt" zeigt. Dass die Menschen im Homeoffice einen Extraplatz für ihre Arbeitszimmer brauchen, sieht IW-Immobilienexperte Voigtländer allerdings eher skeptisch im Hinblick auf die Attraktivität des Wohnens in der Peripherie: "Das schmälert die Vorteile niedrigerer Mieten oder Kaufpreise auf dem Land." Der suburbane Raum werde vor allem im sogenannten "Speckgürtel" von Städten einen Bevölkerungszuwachs verzeichnen, was mit einem Anstieg der Mietpreise einhergehe.

Feste Arbeitsplätze sind teuer, das Homeoffice bietet Sparpotenzial

Ob das Homeoffice nach der Corona-Krise zum Dauerbrenner wird, kann letztlich keiner der Experten sagen. Laut einer Umfrage des Ifo-Instituts im vergangenen Jahren, gaben 73 Prozent der Firmen an, auch künftig mehr flexibles Arbeiten anbieten zu wollen. Befragt wurden 800 Personalleiter. Vor allem große Konzerne haben demnach das Sparpotenzial für sich erkannt: So gab Siemens an, man habe es bereits zum weltweiten Standard gemacht, dass rund 140.000 Mitarbeiter an zwei bis drei Tagen pro Woche mobil arbeiten. Und bei der Deutschen Bank hieß es, man müsse sich fragen, ob die Bank noch so viel Büroraum in teuren Metropolen brauche.

Feste Arbeitsplätze im Büro sind teuer: Nach Angaben der DZ Bank kostete im Jahr 2019 ein Quadratmeter Bürofläche in den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) zwischen 18 und 25 Euro Miete pro Quadratmeter und Monat (inklusive Nebenkosten). Im Schnitt nutzte ein Bürobeschäftigter 30 Quadratmeter damit wurden in diesem Jahr 6.500 bis 9.000 Euro fällig. Für Spitzenlagen in Berlin, Frankfurt oder München sind es laut DZ Bank sogar mehr als 15.000 Euro.

Dazu kommt, dass Büros oft leer stehen: Nicht nur an Homeoffice-Tagen, auch wegen Urlaub, an Wochenenden, bei Krankheit, Dienstreisen und Teilzeitverträgen. Nur in 190 Tagen im Jahr würden die Schreibtische im Schnitt genutzt, so die DZ Bank. Dass die Nutzung von Homeoffice auch Sparmöglichkeiten biete, sei "natürlich verführerisch für die Unternehmen", so Voigtländer.

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Schlagworte zum Thema:  Coronavirus, Homeoffice, Wohnungsmarkt