Aus leeren Büros knapp 20.000 neue Mietwohnungen machen? Laut JLL-Studie haben allein die sieben deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart das Potenzial. Bis 2025 könnte so der zusätzliche Bedarf zu 40 Prozent gedeckt werden.
Mietwohnungen sind in vielen deutschen Städten derzeit Mangelware. Das könnte teilweise durch die Umnutzung von Bürogebäuden kompensiert werden. Der Immobilienspezialist JLL sieht allein in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ein Potenzial für insgesamt knapp 20.000 Wohnungen – die könnten bis zum Jahr 2025 zur Verfügung stehen. Damit würden rund 40 Prozent des zwischen 2023 und 2025 kumulierten zusätzlichen Bedarfs von zirka 51.000 Wohnungen kompensiert.
Hohe Nachfrage nach Mietwohnungen
Jährlich werden laut JLL rund 58.800 zusätzliche Wohnungen benötigt. Dem steht ein erwartetes durchschnittliches Fertigstellungsniveau von zirka 42.200 Wohnungen pro Jahr gegenüber. "2022 gab es eine sehr hohe Nettozuwanderung nach Deutschland", sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Außerdem hätten viele potenzielle Immobilienkäufer ihre Pläne wegen der aktuell hohen Kreditzinsen auf Eis gelegt. "Das hat die Nachfrage nach Mietwohnungen zusätzlich angeheizt", so der Experte.
In Berlin ist nach Zahlen von JLL die Lage derzeit besonders angespannt. Dort fehlen bis zum Jahr 2025 jedes Jahr 6.500 Einheiten. In Frankfurt am Main müssten 3.500 Wohnungen extra gebaut werden, in München sind es 3.300. Als einzige Metropole weist der Analyse zufolge Düsseldorf ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Angebots- und Nachfrageentwicklung auf.
"Die Zahlen verdeutlichen, dass Konversionen von Büros nur ein Baustein sein können, um die städtische Wohnungsknappheit zu lindern", kommentiert Scheunemann.
Konversion von Büro zu Wohnen: Hoher Anteil in Frankfurt
Bisher spielen Umnutzungen von Büros zu Wohnungen mit Ausnahme einzelner Projekte laut JLL noch kaum eine Rolle. Nur in Frankfurt haben Flächenkonversionen traditionell eine größere Bedeutung: Hier hat sich die Zahl der Umwandlungen in den vergangenen 15 Jahren mehr als verdoppelt. Im Fünfjahresschnitt liegt der Anteil der neuen Wohneinheiten nach Konversion von gewerblichen Nutzungen bei rund 33 Prozent. In der aktuellen Baupipeline liegt die Quote bei 31 Prozent, bei mehr als 16 Prozent davon geht es um Büros zu Wohnflächen.
"In Frankfurt gibt es im Vergleich zu den anderen Metropolen relativ viele Flächen in Bürotürmen, die sich aufgrund der hohen Ausnutzung der Grundfläche besonders für das Umwandeln in Wohnraum eignen, da sie einen natürlichen Lichteinfall bieten", erläutert Scheunemann.
Büroimmobilien umnutzen: Niedrige Kosten, hohe Miete
Bei einer Umnutzung von Bürogebäuden zu Wohnungen müssen neben einigen technischen Kriterien wie Deckenhöhen und Versorgungseinrichtungen insbesondere die Lage der Immobilie beachtet. Auch darauf weist JLL hin. Wichtig für die Wohnqualität sind zum Beispiel die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, an Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und die Nähe zu Grün- und Erholungsflächen.
"Je besser die Lage und die Qualität des Gebäudes, desto höhere Mieteinnahmen können in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden und am Ende den Ausschlag geben, ob sich eine Konversion überhaupt lohnen würde", sagt Scheunemann.
Neben den potenziellen Mieteinnahmen spielen die mit der Umnutzung verbundenen Kosten eine wesentliche Rolle bei der Entscheidungsfindung pro oder contra Konversion. JLL-Berechnungen gehen davon aus, dass die durchschnittlichen Umbaukosten für die Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum in den sieben Metropolen zwischen 1.700 und 2.200 Euro pro Quadratmeter betragen – das sind im Schnitt knapp 50 Prozent weniger Kosten als für einen Neubau.
Kosten-Nutzen-Analyse und CO2-Ausstoß
"In einigen Fällen können die Kosten auch höher sein als bei einem Neubau. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Gebäude vor der Umwandlung vollständig abgerissen werden muss und selbst die Gebäudehülle für die Umwidmung nicht nutzbar ist. Daher ist es wichtig, im Vorfeld eine sorgfältige Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen, um sicherzustellen, dass die Umnutzung bestehender Bestandteile wirtschaftlich sinnvoll ist", sagt Scheunemann.
Es sollten jedoch nicht nur die rein ökonomischen Kosten betrachtet werden, sondern auch die umweltrelevanten Kostenfaktoren, vor allem der CO2-Ausstoß, rät der JLL-Experte. So liegen die CO2-Emissionen bei Sanierungen deutlich unter den Kennwerten für Neubauten. Ein Aspekt, der bei genehmigungsrechtlichen Fragen vorteilhaft sein kann. Schließlich würden emissionsärmere Bestandssanierungen Kommunen dabei helfen, die Klimaziele zu erreichen.
Zudem stellen laut Scheunemann veraltete und leerstehende Gebäude negative Standortfaktoren dar, schrecken Investoren ab und mindern die touristische Attraktivität. Aus Sicht der Kommunen hielte es daher für sinnvoll, großflächige Konversionsprojekte in die städtebauliche Planung zu integrieren und zu fördern.
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