Corona, Homeoffice & Co.: Wohnqualität gewinnt an Bedeutung

Größere Wohnungen mit mehr Zimmern, mit Balkon oder Grünflächen dürften als Folge der Corona-Regeln und einer neuen Affinität zum Homeoffice stärker nachgefragt werden. Für mehr Wohnqualität werden dann auch längere Wege akzeptiert. Wo die Umlandmärkte wachsen könnten, zeigt eine Studie von JLL.

Die Bedeutung von Homeoffice hat sich im Laufe der Coronakrise maßgeblich verändert. Eine langfristige Zunahme von Remote-Working wird auch Folgen für die Wohnungsnachfrage in Deutschland haben, wie es in der JLL-Studie "Veränderte Arbeitsmarktwelt" heißt.

Vor allem die regionalen Wohnungsmärkte mit einem hohem Preisgefälle zwischen Stadt und Umland, wie etwa München, Köln oder Düsseldorf, werden profitieren: Dort könnte sich die Nachfrage vermehrt in die Peripherie ausdehnen, so die Experten. Eine Voraussetzung: Die Verkehrsanbindung zwischen Stadt und Umland muss ausreichend gut sein, damit die Pendelzeiten nicht zu lang werden, wenn Fahrten zur Arbeitsstätte mal nötig werden.

"Der teilweise Lockdown im Zuge der Covid-19-Pandemie hat indirekt auch zu einem stärkeren Bewusstsein für die Wohnqualität geführt." Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment, JLL Germany

Die Ausweitung des Einzugsgebiets ist laut Kortmann eine direkte Folge der größeren Bedeutung des Homeoffices. Die Nachfrage nach mehr Wohnqualität resultiere daraus, dass mehr Zeit zu Hause verbracht werden musste. Dies führe dazu, dass größere Wohnungen, Wohnungen mit mehr Zimmern, mit Balkon oder Zugang zu eigenen Grünflächen künftig stärker nachgefragt werden dürften.

Das bestätigt auch eine Sonderumfrage von JLL unter seinen deutschen Mitarbeitern im Juni: Rund ein Drittel der Befragten will nach den Erfahrungen während der Covid-19-Krise die aktuelle Wohnsituation ändern. Als besonders wichtig wurden der "private Arbeitsbereich, die "privaten Außenflächen" und der Faktor "Breitband-Internet" beurteilt. Die "privaten Außenflächen" erhielten insgesamt die höchste Relevanz.

Physische Wohnungseigenschaften

Effekte auf die regionalen Wohnungsmärkte

Diese Kombination aus der Nachfrage nach höherer Wohnqualität und mehr Wohnfläche verbunden mit dem nachlassenden Wunsch zentral zu wohnen, könnte nach Einschätzung von JLL dazu führen, dass sich die Wohnungsnachfrage vermehrt in die Peripherie der Ballungsräume verschiebt. Bislang gaben allerdings erst zehn Prozent der Studienteilnehmer an, dass sie aus dem Stadtgebiet ins Umland ziehen würden. "Ob Corona hier tatsächlich als Verstärker wirken und zu deutlich höheren Zahlen führen wird, muss sich erst noch zeigen", schränkt Kortmann ein.

Die Effekte auf die regionalen Wohnungsmärkte werden nicht nur von einer anhaltenden Homeoffice-Nutzung abhängen, sondern maßgeblich auch von der Entwicklung der Arbeitsmärkte, dem Verhältnis von Beschäftigung und Arbeitslosigkeit und dem Grad der Zuwanderung. Dort, wo vermehrt Arbeitsplätze abgebaut werden, dürfte sich die Nachfrage stärker verändern als in anderen regionalen Wohnungsmärkten. Aufgrund der lokalen Branchenstruktur (etwa Automobil) werde das JLL zufolge vor allem Landkreise in Bayern und Baden-Württemberg treffen.

"Ob es also tatsächlich zu einer deutlichen Verlagerung gegenüber Vor-Corona-Zeiten kommt, hängt von vielen Faktoren ab und ist derzeit noch völlig offen." Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment, JLL Germany

Ein gewisser Verlagerungseffekt könne sich auf die Höhe der Mieten und Kaufpreise auswirken und gerade dort, wo der Markt sehr angespannt ist und die vermehrt gesuchten Wohnungsmerkmale nicht vorhanden sind, dämpfend wirken, so Kortmann weiter.

Wohnkostenbelastung und Erschwinglichkeit: Wo das Preisgefälle siginfikant hoch ist

Zwei Gründe könnten für eine Verlagerung des Lebensmittelpunkts maßgeblich sein, heißt es in der JLL-Studie: Dort, wo die Wohnkostenbelastung (Verhältnis aus Miete und Haushaltseinkommen) sehr hoch beziehungsweise das Kaufen nicht erschwinglich (Verhältnis aus Kaufpreis und Einkommen) ist, oder dort, wo eine hohe Zahl der Haushalte in Wohnungen lebt, die nicht mehr als adäquat empfunden werden. Liegt neben einer starken Auslastung in Homeoffice-affinen Berufen zudem noch ein starkes Preisgefälle zwischen Stadt und Umland vor, wird der Anreiz für einen Umzug um so größer.

"Damit Verschiebungen der Wohnungsnachfrage in die Peripherie und das Umland tatsächlich erfolgen, muss das Preisgefälle zum Umland signifikant hoch sein." Helge Scheunemann, Head of Research, JLL Germany

Als "signifikant hoch" ist in der vorliegenden Untersuchung ein Preisgefälle von mehr als 25 Prozent für Wohneigentum und eine Wohnkostenbelastung, die mehr als 60 Prozent über den Durchschnittswerten aller Werte in Deutschland liegt, beziffert. Die Städte Dortmund und Stuttgart zum Beispiel weisen zwar eine hohe Wohnkostenbelastung und eine geringe Erschwinglichkeit auf, es gibt jedoch kein signifikantes Preisgefälle zum Umland. Jena wiederum sei zwar erschwinglicher, dafür sei das Preisgefälle zum Umland groß, erklärt Scheunemann und ergänzt: "Neben den Ost-West-Unterschieden sind vor allem Stadt-Land-Unterschiede auszumachen".

Top 20-Score nach Potenzial für Nachfrageverschiebungen

StadtScore Gesamt*Home-Office-PotenzialPreisdifferenz zum Umland (€/qm)
München100991.976
Köln98971.309
Düsseldorf93961.888
Frankfurt/Main93992.171
Darmstadt921001.081
Jena89871.516
Karlsruhe8898931
Berlin86912.001
Hamburg85922.097
Dresden8489962
Münster83901.693
Freiburg/Breisgau81851.148
Bayreuth80731.058
Braunschweig79691.014
Oldenburg7792819
Koblenz75871.083
Landau/Pfalz7567914
Leipzig7480861
Bremen7183582
Suhl70701.181

Quelle: JLL

*Die Scoring-Werte sind auf die Skala von 0 bis 100 normiert, wobei der Wert 100 das höchste relative Potenzial für Nachfrageverschiebungen darstellt. Der Gesamtscore enthält neben dem Homeoffice-Potenzial und dem Preisgefälle die weiteren genannten Indikatoren. Die Tabelle enthält die Regionen, die auch die notwendigen Bedingungen erfüllen.


JLL-Studie "Veränderte Arbeitsmarktwelt"


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Schlagworte zum Thema:  Coronavirus, Homeoffice