Aus Büros ließen sich 150.000 Wohnungen machen

In den deutschen Metropolen sind die Flächen vakanter Büros zuletzt deutlich angestiegen, heißt es in einer neuen Kurzstudie von Bulwiengesa im Auftrag der Berlin Hyp. Und die Nachfrage sinkt. Das betrifft vor allem periphere und monostrukturierte Lagen gegenüber zentralen Standorten. Gleichzeitig herrscht ein Mangel an Wohnraum.

Die Umnutzung von nicht mehr gebrauchten Büros könnte eine Lösung für das Problem sein – "und einen Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung leisten", so die Studienautoren. In den peripheren Lagen der Metropolen könnten bis zu 150.000 neue Wohnungen geschaffen werden.

Umnutzung von Büroimmobilien: Herausforderungen

Die Herausforderungen sind neben der Wirtschaftlichkeit technische und rechtliche Aspekte für Nutzungsänderungen. Auch lange Genehmigungsprozesse können Umnutzungen erschweren. Außerdem spielt die Lage beziehungswiese der Mikrostandort eine wichtige Rolle, um lebendige und nachhaltige Quartiere schaffen zu können.

Bisher sind Umnutzungen von Büroimmobilien noch eher eine Seltenheit. Eine Ausnahme ist laut Bulwiengesa Frankfurt am Main. Hier wurde die ehemalige monostrukturierte Bürostadt Niederrad bereits in ein mischgenutztes Gebiet mit Wohnen, Arbeiten und Nahversorgung transformiert; und das Mertonviertel soll folgen. Ein wesentlicher Faktor ist, dass der Eigentümer überhaupt umnutzen will, da Buchverluste ein Risiko sind.

Auch die Wirtschaftlichkeit von Umnutzungen ist oft ein Knackpunkt: Hohe Kosten für den Umbau führen in der Regel zu hohen Mietpreisen. Für privatwirtschaftliche Entwickler bleibt nach der Kalkulation häufig nur das gewerbliche Wohnen (Serviced Apartments) sinnvoll. Das bietet zwar potenziell gute Ertragsaussichten, ist aber auch nur für eine kleinere Zielgruppe relevant und löst damit nicht die Wohnungsnot. Das klassische Wohnen lohnt sich eher für kommunalen Akteuren umgesetzt werden.

Chancen der Umnutzung von Büros zu Wohnungen

Trotz der Herausforderungen bietet die Umnutzung von Büroimmobilien laut Bulwiengesa-Studie kurz-, mittel- und langfristig Chancen. Im Idealfall wird Wohnraum dort geschaffen, wo er fehlt, also gerade in der Peripherie der Metropolen. Auch neue Wohnformen, wie der Bau von kleineren Apartments, können entstehen.

Darüber hinaus werden monostrukturierte Gebiete durch zusätzliche Nutzungen aufgewertet. Wo mehr Wohnungen entstehen, wird Infrastruktur geschaffen – die Autoren nennen ÖPNV-Anbindung und Nahversorgungsangebote. So können lebendige Quartiere entstehen, die zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung beitragen.

Außerdem sind Nutzungsänderungen nachhaltig, vor allem im Vergleich zum Abriss und anschließenden Neubau. Neben der Einsparung von grauer Energie werden so Ressourcen geschont. Gleichzeitig kann die umgewandelte Immobilie energetisch modernisiert werden – etwa durch den Einbau neuer Fenster oder durch die Dämmung zum Beispiel von Außenfassaden. Ein weiterer Vorteil: Der Flächenverbrauch bleibt gering, da selten eine zusätzliche Versiegelung notwendig ist.

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