So entwickeln sich die Wohnimmobilienpreise bis 2035

Die Wohnimmobilienpreise in Deutschland entwickeln sich in gegensätzliche Richtungen. In Metropolräumen und wirtschaftsstarken Regionen werden bis 2035 weiter steigende Preise erwartet – in strukturschwachen Kreisen hingegen sinken sie oder stagnieren.

Das zeigt eine datenbasierte Prognose, die das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Bundesverbands der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) erstellt hat. Eine interaktive Deutschlandkarte zeigt die erwartete reale Preisentwicklung zwischen 2025 und 2035 auf Ebene der 400 Kreise und kreisfreien Städte.

Immobilienpreise driften regional weiter auseinander

Bundesweit wird laut IW-Prognose der mittlere Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien von rund 3.024 Euro im Jahr 2025 auf etwa 4.092 Euro im Jahr 2035 steigen. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 1,1 Prozent (inflationsbereinigt). Im Jahr 2027 werden die Wohnimmobilienpreise wieder das Niveau von 2022 erreichen – das war das bisher letzte Zwischenhoch.

Regionen, in denen schrumpfende Bevölkerungszahlen und schwache Arbeitsmärkte zusammentreffen, geraten demnach am stärksten unter Druck – etwa weite Teile Ostdeutschlands abseits der Metropolen, das Saarland, ländliche Kreise in Rheinland-Pfalz und das Ruhrgebiet. Hier kann von Stagnation gesprochen werden. In den am härtesten betroffenen Regionen, wie dem Erzgebirgskreis, der Vulkaneifel oder Kronach, werden Immobilien bis 2035 knapp ein Fünftel ihres Wertes verlieren.

Zusätzlich unter Druck stehen Kreise mit Automobil- oder energieintensiver Industrie wie Zwickau. Der Umbau zu einer klimaneutralen Produktion kann Arbeitsplätze und Kaufkraft kosten und die Nachfrage nach Immobilien weiter bremsen. "Langfristig bietet die Transformation Chancen, kurzfristig überwiegen die Risiken", schreiben die IW-Ökonomen.

Preisdynamik in den Metropolen am stärksten

Auf der Gewinnerseite stehen IW-Daten zufolge die großen Metropolregionen wie Hamburg, Berlin oder Frankfurt am Main mit dem gut angebundenen Umland.  Die höchsten Preissteigerungen bis 2035 zeigen sich in der Hauptstadt mit durchschnittlich 2,4 Prozent pro Jahr. Auch Bremen (plus 1,8 Prozent), Brandenburg (plus 1,6 Prozent) und Bayern (plus 1,3 Prozent) performen.

Die sieben größten deutschen Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart weisen bis 2035 mit durchschnittlich rund zwei Prozent pro Jahr die höchste Preisdynamik im Bundesschnitt auf. Auch das Umland dieser Städte entwickelt sich dynamischer als die restlichen Großstädte. Diese haben mit einem mittleren Wachstum von rund 0,4 Prozent pro Jahr keine starke Dynamik.

In Bayern und Baden-Württemberg profitieren auch ländlichere Kreise – die stärksten Regionen legen ebenfalls um mehr als zwei Prozent pro Jahr zu. Auffällig: München selbst gehört nicht zur Spitzengruppe – dafür aber fast das gesamte Umland der bayerischen Landeshauptstadt. In Nordrhein-Westfalen ist Köln die einzige Stadt, für die die Prognose ein deutliches Wachstum von mehr als zwei Prozent ausweist. 

Preisprognose: Bedeutung für Wohninvestment und Politik

"Wohnungspolitik muss stärker regional denken", sagt IW-Immobilienexperte Pekka Sagner. In strukturschwachen Regionen drohe der Wohnungsmarkt wegen fehlender Gewinnaussichten für Investitionen zusammenzubrechen. Dort müsse es darum gehen, den Bestand zu erhalten, energetisch zu modernisieren und lokale Wohnungsmärkte langfristig zu stabilisieren. "In den Metropolen bleibt der Neubau die dringlichste Aufgabe – ohne mehr Angebot wird der Preisdruck weiter zunehmen", so Sagner. 

"Damit die Menschen hier eine Perspektive für die eigenen vier Wände bekommen, braucht es vor allem mehr Angebot", ergänzt BVR-Präsidentin Marija Kolak. "Um Verfahren zu beschleunigen, Standards zu senken sowie anzugleichen und um die Grunderwerbsteuer zu reformieren, braucht es Bund, Länder und Kommunen. Zugleich dürfen strukturschwache Regionen nicht aus dem Blick geraten."

Zur Studie mit interaktiver Deutschlandkarte

Die Immobilienpreisprognose ist Teil der Studienreihe "Regionen 2035", in der der BVR gemeinsam mit dem IW Köln regionale Entwicklungen in Deutschland analysiert. Die Prognose kombiniert datengetriebene Machine-Learning-Modelle zur Abbildung kurzfristiger Marktdynamiken mit einer langfristigen strukturellen Trendkomponente. Neben Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern im Bestand wird auch der Neubau in die Prognose einbezogen.

Interaktive Karte: So ändern sich die Preise für Wohnimmobilien bis 2035

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