Die Bruttomietrenditen von Eigentumswohnungen steigen seit Mitte 2023 deutlich, wie eine Studie des Kreditvermittlers Baufi24 zeigt – in mehr als jeder dritten untersuchten Stadt liegen sie über der Vier-Prozent-Marke. Die Mieten steigen weiterhin deutlich schneller als die Kaufpreise.
Die Bruttomietrendite für Eigentumswohnungen – also, die Verzinsung, die sich aus Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis ergibt – hat sich von Ende Juni 2023 bis Ende Januar 2024 in den 30 größten deutschen Städten im Schnitt um beachtliche 0,30 Prozentpunkte auf 3,92 Prozent erhöht und liegt in mehr als jeder dritten Stadt bereits über der Vier-Prozent-Marke. Das ergibt eine Analyse des Immobilienfinanzierungsvermittlers Baufi24.
Ein deutlicher Aufwärtstrend ist auch in den "Top 7"-Metropolen zu beobachten. Hier legten die Mietrenditen im Betrachtungszeitraum um durchschnittlich 0,29 Prozentpunkte auf 3,37 Prozent zu. Tomas Peeters, Geschäftsführer von Baufi24 und CEO der Bilthouse-Gruppe, führt an, dass die Wohnungspreise in der jüngeren Vergangenheit in vielen Lagen rückläufig waren oder stagnierten, während die Mieten ungebremst steigen.
Stockender Neubau, Zuzug, Teuerung: Das treibt die Mieten
"Unsere Untersuchung hat ergeben, dass die Quadratmeterpreise in den 30-Top-Standorten seit Ende Juni 2023 im Schnitt nur marginal um 0,86 Prozent auf 3.726 Euro zugelegt haben", so Peeters. Er rechnet damit, dass die Mietrenditen auch in Zukunft steigen werden, da Wohnraum in Deutschland strukturell knapp ist – woran sich auch in den kommenden Jahren nichts ändern dürfte mit Blick auf den stockenden Neubau, den starken Zuzug von Menschen, die ineffiziente Nutzung des vorhandenen Wohnraums sowie die allgemeine Teuerung. All das seien Faktoren, von denen eine treibende Wirkung auf die Mieten ausgeht, erklärt Peeters.
"Top 7": Stuttgart mit dem dicksten Plus bei der Mietrendite
Wie aus der Baufi24-Analyse hervorgeht, sticht unter den sieben Metropolen derzeit insbesondere Stuttgart hervor mit der höchsten Bruttomietrendite (4,04 Prozent) innerhalb der Vergleichsgruppe. In der baden-württembergischen Landeshauptstadt wurde auch der stärkste Anstieg der Mietrendite (plus 0,52 Prozentpunkte) seit Ende Juni 2023 ermittelt. Es folgen Köln mit einer Mietrendite von 3,67 Prozent (plus 0,25 Prozentpunkte) und Frankfurt am Main mit 3,40 Prozent (plus 0,36 Prozentpunkte) – in den beiden Metropolen haben die Kaufpreise für Eigentumswohnungen deutlich nachgegeben: In Köln sank der Quadratmeterpreis im Betrachtungszeitraum im Schnitt um 4,5 Prozent auf 4.496 Euro, in Frankfurt um 7,3 Prozent auf 5.896 Euro.
Übertroffen werden die Rückgänge bei den Kaufpreisen nur noch von München. In Bayerns Landeshauptstadt sackte der Quadratmeterpreis seit Mitte 2023 durchschnittlich um 1.027 Euro (minus 10,9 Prozent) auf 8.435 Euro ab. Das ist zwar immer noch das höchste Preisniveau unter den sieben Metropolen, hat aber dazu geführt, dass in München die Mietrendite um 0,49 Prozentpunkte auf 3,12 Prozent gestiegen ist.
"Top 30": Ruhrpott ist der Hotspot für hohe Mietrenditen
Unter den B-Standorten sticht das Ruhrgebiet (Nordrhein-Westfalen) mit besonders hohe Mietrenditen heraus: Gleich sechs Städte aus der Region weisen in der Baufi24-Analyse in dieser Vergleichsgruppe Werte von mehr als 4,50 Prozent aus. Ganz oben steht Gelsenkirchen mit einer Bruttomietrendite von 5,44 Prozent (plus 0,46 Prozentpunkte). Aber auch Wuppertal (4,89 Prozent), Duisburg (4,85 Prozent), Dortmund (4,65 Prozent), Bochum (4,64 Prozent) und Essen (4,51 Prozent) sind für Kapitalanleger unter Renditegesichtspunkten ein attraktives Pflaster. Einen Blick wert ist den Experten zufolge auch Chemnitz (Sachsen) – dort lag die Mietrendite bei 5,04 Prozent.
Baufi24 weist darauf hin, dass die Bruttomietrendite zwar wertvolle Hinweise über die Attraktivität eines Objekts liefert, aber auch Parameter wie das Alter oder die Stadtteillage der Immobilien berücksichtigt werden müssen.
ImmoScout24: Angespannter Mietmarkt weitet sich aus
Nicht nur die Nachfrage aus den Großstädten verschiebt sich, auch die Wohnungsmieten klettern im Umkreis der Metropolen deutlich nach oben, wie eine aktuelle Analyse des Maklerportals ImmoScout24 der fünf größten deutschen Städte zeigt – in den meisten Fällen steigen die Mieten im Radius von 15 bis 100 Kilometer stärker steigen als im direkten Stadtbereich.
So sei etwa im Umkreis von 16 bis 50 Kilometer von Berlin die Verteuerung der Mietpreise mehr als doppelt so stark wie im Zentrum. In einem Radius von 31 bis 50 Kilometer sind die durchschnittlichen Mieten pro Quadratmeter von 11,28 Euro im Jahr 2023 auf 12,64 Euro im Jahr 2024 gestiegen. Das entspricht einem Anstieg von 12,1 Prozent. In München sind die Preisanstiege besonders stark im Radius von 76 bis 100 Kilometern von der Innenstadt entfernt. Der Quadratmeterpreis für eine Mietwohnung ist innerhalb eines Jahres von 10,14 Euro auf 11,10 Euro gestiegen. Das ist ein Plus von 9,5 Prozent – Zum Vergleich: Im direkten Stadtbereich waren es im Schnitt nur 4,5 Prozent.
Wer in der Umgebung von Hamburg sucht, ist ab einer Entfernung von 15 Kilometer mit stärker gestiegenen Mietpreisen konfrontiert. Dasselbe gilt laut ImmoScout24 für Köln. Anders sieht es in Frankfurt am Main aus, wo im Stadtbereich die durchschnittlichen Angebotsmieten pro Quadratmeter von 14,96 Euro auf 16,31 Euro gestiegen sind. Die Ersparnis ab einer Entfernung von 15 Kilometern ist hier aber größer als im Vorjahr – in der Entfernung von 31 bis 50 Kilometern sind die Mieten im Vergleich zum Vorjahr noch einmal vier Prozentpunkte erschwinglicher geworden.
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