Mietrenditen-Ranking für Wohnimmobilien: Diese Städte führen

Im ersten Halbjahr 2025 sind die Bruttomietrenditen für Wohnimmobilien im Durchschnitt der 50 größten deutschen Städte auf 4,01 Prozent gestiegen. Das ist ein Plus von 0,12 Prozentpunkten im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2024. Ausschlaggebend dafür war ein deutlich stärkerer Anstieg der Angebotsmieten im Vergleich zu den Kaufpreisen.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen stieg im bundesweiten Schnitt um 57 Euro auf nun 3.496,64 Euro – ein Anstieg von rund 1,65 Prozent innerhalb von sechs Monaten. Gleichzeitig zogen die Angebotsmieten um 5,28 Prozent an und erreichten im Schnitt 11,07 Euro pro Quadratmeter.

Das sind Ergebnisse einer Analyse des Kreditvermittlers Baufi24.

Metropolen: Mietrenditen steigen begrenzt, aber ...

Die Mietrenditen in den "Top 5"-Städten liegen laut Baufi24 deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Am unteren Ende des Rankings liegt Hamburg mit 3,03 Prozent (plus 0,08 Prozentpunkte), vor München mit 3,08 Prozent (plus 0,07 Prozentpunkte) und Frankfurt am Main mit 3,29 Prozent (plus 0,16 Prozentpunkte). In Berlin (3,33 Prozent; plus 0,27 Prozentpunkte) und Köln (3,53 Prozent; plus 0,07 Prozentpunkte) sieht es ähnlich aus. In diesen Märkten führt das hohe Ausgangsniveau der Kaufpreise trotz teilweise deutlicher Mietanstiege zu nur begrenzten Renditezuwächsen.

Auffällig ist Berlin: Die Hauptstadt verzeichnete als einzige der fünf Top-Metropolen einen spürbaren Rückgang der Kaufpreise (minus 157 Euro pro Quadratmeter) bei dem zugleich größten Renditezuwachs. Diesen Effekt führen die Experten darauf zurück, dass die tatsächlich gezahlten Kaufpreise in den vergangenen Monaten häufig unter den Angebotspreisen lagen – diese Differenz spiegelt sich jetzt in den Daten wider.

In Hamburg stagnierte (plus ein Euro pro Quadratmeter) der Kaufpreis nahezu, während München (plus 183 Euro pro Quadratmeter), Köln (plus 162 Euro pro Quadratmeter) und Frankfurt am Main (plus 28 Euro pro Quadratmeter) wieder deutliche Preissteigerungen verzeichneten, die dort die Renditeanstiege bremsten, so die Begründung.

Die Auswertung zeigt, dass die Alternative zu den hohen Mieten – der Kauf von Wohneigentum – in den Top-Lagen derzeit deutlich teurer ist. "Eine nachhaltige Entspannung sehen wir nicht in zusätzlichen Regulierungen und Markteingriffen, sondern in der Schaffung von mehr Wohnraum", sagt Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24.

Städte mit den höchsten Mietrenditen: eher B-Lagen

An der Spitze des Rankings stehen weiterhin B-Lagen wie Chemnitz (5,85 Prozent), Hagen (5,17 Prozent) und Wuppertal (5,08 Prozent). Auffällig ist, dass Wuppertal mit einem Plus von 0,35 Prozentpunkten den größten Renditezuwachs im bundesweiten Vergleich verzeichnete, gefolgt von Hannover (plus 0,34 Prozent) und Solingen (plus 0,32 Prozent).

"Dass strukturschwächere Städte in Nordrhein-Westfalen und Ostdeutschland regelmäßig die Ranglisten anführen, ist ein anhaltender Trend", erklärt Kohnen. Höhere Mietrenditen in diesen Regionen seien häufig mit Risiken wie erhöhtem Leerstand oder schwächeren Perspektiven für die Preisentwicklung verbunden. "Kapitalanleger sollten sich deshalb besonders gut mit den lokalen Gegebenheiten auskennen, um diese Risiken realistisch einschätzen zu können." 

Die "Top 5"-Städte Deutschlands bei den Mietrenditen:

1. Chemnitz: 5,85 Prozent (plus 0,27 Prozentpunkte) – Kaufpreis: 1.375 Euro pro Quadratmeter (plus 92 Euro)
2. Hagen: 5,17 Prozent (minus 0,09 Prozentpunkte) – Kaufpreis: 1.650 Euro pro Quadratmeter (plus 50 Euro)
3. Wuppertal: 5,08 Prozent (plus 0,35 Prozentpunkte) – Kaufpreis: 2.079 Euro pro Quadratmeter (plus 40 Euro)
4. Gelsenkirchen: 5,07 Prozent (minus 0,31 Prozentpunkte) – Kaufpreis: 1.661 Euro pro Quadratmeter (plus 75 Euro)
5. Mönchengladbach: 4,86 Prozent (plus 0,26 Prozentpunkte) – Kaufpreis: 2.208 Euro pro Quadratmeter (plus 79 Euro)

Kauf zur Vermietung: Hohe Renditewerte sind nicht alles

Kohnen weist abschließend darauf hin, dass sich Investoren nicht allein auf hohe Renditewerte verlassen sollten. Umfragen zeigten, dass zirka jeder achte private Eigentümer mit der Vermietung sogar Verlust macht – dem Experten zufolge oft bedingt durch staatliche Eingriffe, steigende Kosten und sinkende Erträge. In der Folge werden zunehmend ganze Wohnungsbestände von institutionellen Investoren aufgekauft – ein Trend, der den Markt langfristig verändern kann.

Wichtig auch: Die in der Studie ausgewiesenen Werte basieren auf dem Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Bestandswohnung und der Kaltmiete bei Neuvermietung. In der Praxis ist eine sofortige Neuvermietung aber häufig nicht möglich, da viele Objekte langjährig vermietet sind. Die Renditen spiegeln daher ein theoretisches Potenzial unter optimalen Bedingungen wider. Das Ranking dient als Orientierungshilfe, die tatsächliche Attraktivität einer Investition hängt aber auch vom Objekt, der Lage und den lokalen Marktbedingungen ab. 

"Für Kapitalanleger ist das tendenziell ein gutes Umfeld. Wir rechnen damit, dass sich dieser Trend auch in den kommenden Jahren fortsetzt. Hierfür sind der Mangel an Wohnraum und die schleppende Bautätigkeit der vergangenen Jahre maßgeblich verantwortlich", so Kohnen.

 Kostenfreier Online-Mietrenditerechner

Der Online-Rechner von Baufi24 ermittelt aus den Angaben zu Kaufpreis, Wohnfläche und Kaltmiete die Bruttomietrendite einer Bestandswohnung. Das Tool steht kostenfrei und ohne Registrierung zur Verfügung.

Mietrendite: Rechner für Renditeimmobilien

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