Die Wahrscheinlichkeit einer Blasenbildung ist laut Deutsche Hypo und F+B derzeit nicht sehr hoch – geschweige denn platzt sie Bild: Haufe Online Redaktion

Die Preise für Wohnimmobilien steigen seit sieben Jahren kontinuierlich an. Die Deutsche Hypo erklärt den Trend mit fundamentalen Faktoren wie demografischen und (finanz-)wirtschaftlichen Entwicklungen und dem knappen Angebot aufgrund mangelnder Fertigstellungen. Eine spekulative Preisblase am deutschen Wohnungsmarkt erkennt das Institut aktuell nicht. Auch das Beratungsunternehmen F+B sieht die Situation differenziert.

"Die Schere zwischen den Preisen für Eigentumswohnungen an den Top-7-Standorten in Deutschland und der Mietentwicklung als Fundamental- und Vergleichsfaktoren geht weiter und sehr deutlich auseinander", sagt F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner. Bei den Eigentumswohnungen spiele die Selbstnutzung die dominierende Rolle und die für den Mietwohnungsmarkt wichtigeren Mehrfamilienhäuser (Zinshäuser) weisen laut Leutner bundesweit eine eher unterdurchschnittliche Preisdynamik aus. "Die Relationen zwischen Kaufpreisen und Bestands- beziehungsweise Neuvertragsmieten sind in diesem Segment unauffällig und nicht Besorgnis erregend", so Leutner.

Der US-Finanzriese Blackrock investiert Milliarden Euro in deutsche Immobilien und sieht Deutschland noch immer als günstigen Markt. Man sehe "aktuell keine Preisblasen im Immobilienmarkt", sagt Deutschlandchef Christian Staub.

Fundamentale Faktoren: der dominierende Teil des Preisanstiegs

Seit der Finanzkrise stiegen die Preise deshalb teilweise deutlich stärker als die Mieten. Diese Preissteigerungen waren der Deutschen Hypo zufolge weit überwiegend fundamental, aber auch in geringem Ausmaß spekulativ begründet.

Die Preisanstiege auf dem deutschen Wohnungsmarkt lassen sich laut Deutsche-Hypo-Studie überproportional fundamental erklären. Dies sind zum einen realwirtschaftliche Faktoren wie die demografische und wirtschaftliche Entwicklung und zum anderen finanzwirtschaftliche Faktoren wie die deutlich gesunkenen Zinsen, die zu einer sehr stark verbesserten Erschwinglichkeit von Wohnungen geführt haben. Ein auf Spekulation zurückzuführender Preisanstieg (Preisblase) lässt sich somit kaum begründen.

Einflussgrößen auf den Wohnimmobilienmarkt

  • Staatliche Rahmenbedingungen
  • Wirtschaftsentwicklung
  • Demografie
  • Monetäre Einflussfaktoren

Die Bundesregierung hat der Bafin kürzlich neue Befugnisse eingerichtet, um bei spekulativen Übertreibungen am deutschen Immobilienmarkt schnell einschreiten zu können.

Ursachen einer spekulativen Preisblase

Die Wahrscheinlichkeit für eine Blase erhöht sich den Studienergebnissen der Deutschen Hypo zufolge erst, wenn zur "normalen Marktentwicklung" finanzwirtschaftliche Faktoren hinzutreten, die zu einer Deregulierung des Marktgeschehens oder einer deutlich expansiven Geldpolitik führen, welche die Kreditvergabe erleichtert und zu wachsender Liquidität – vor allem bei institutionellen Anlegern – führt.

Eine weitere Rolle spielen demnach indirekte Immobilienbeteiligungen oder die Verbriefung von Immobilienkrediten. Als Konsequenz hieraus werden der Kapital- und der Finanzmarkt zunehmend miteinander verzahnt und globalisiert. Dazu müssen psychologische Ursachen kommen:

Realwirtschaftliche Ursachen

  • Nachfrage > Angebot
  • Wirtschaftsentwicklung
  • Demografie

Finanzwirtschaftliche Ursachen

  • Institutioneller Rahmen
  • Geldpolitik
  • Kreditvergabe

Psychologische Ursachen

  • Spekulation
  • Herdentrieb
  • Irrationalität

Aus einem einfachen Preisanstieg kann laut Deutsche Hypo eine spekulative Blase werden, wenn die dauerhaften Preisanstiege zu dem (Irr-)Glauben verleiten, dass diese sich so fortsetzen, wodurch Spekulation ausgelöst wird. Es beginnt die Phase der Manie, und der Herdentrieb setzt ein, da die Marktteilnehmer an den erwarteten Gewinnen partizipieren wollen.

Unveränderter Boom bei Wohnimmobilien

Die Top-7-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verzeichneten laut F+B-Forschern aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine kontinuierlich wachsende Preisentwicklung. Das sieht etwa die Bundesbank mit Besorgnis.

Spitzenreiter ist F+B zufolge München mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.830 Euro im ersten Quartal 2017 (plus 6,2 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2016). Als nächste Top-7-Stadt ist nur Hamburg unter den Top Ten zu finden mit 3.770 Euro pro Quadratmeter (plus 8,5 Prozent). Dazwischen liegen Unterschleißheim (4.300 Euro; plus 10,7 Prozent), Garmisch-Partenkirchen (4.210 Euro, plus 6,9 Prozent), Olching (3.960 Euro, plus 6,5 Prozent), Freising (3.930 Euro, plus neun Prozent), Dachau (3.910 Euro, plus 1,6 Prozent), Konstanz (3.880 Euro, plus 4,1 Prozent), Freiburg im Breisgau (3.850 Euro, plus 3,5 Prozent) und Germering mit durchschnittlich 3.840 Euro pro Quadratmeter (plus 0,2 Prozent).

Berlin holt weiter auf

Stuttgart hat sich im ersten Quartal 2017 im F+B-Wohn-Index vom 14. Platz (im vierten Quartal 2016) auf Platz zwölf (3.480 Euro pro Quadratmeter) vorgeschoben. Auf Rang 13 (nach Platz zwölf) folgt Frankfurt am Main (3.640 Euro pro Quadratmeter). Düsseldorf hat sich von Platz 27 auf Platz 24 geschoben (3.120 Euro pro Quadratmeter) und Köln (2.900 Euro pro Quadratmeter) verbesserte sich nach dem 39. Platz auf den Rangplatz 37.

Die Eigentumswohnungspreise in Berlin (Rang 62) lagen mit durchschnittlich 2.710 Euro pro Quadratmeter nur noch knapp unter dem Top-7-Standort Köln. Darin spiegelt sich die Aufholjagd wider, die die Bundeshauptstadt in den vergangenen Jahren gezeigt hat. Allein im ersten Quartal 2017 hat Berlin F+B zufolge zehn Rangplätze der Top-500-Städte in Deutschland gutgemacht (plus 12,3 Prozent zum Vorjahresquartal). Damit ist es laut F+B nur noch eine Frage der Zeit, wann Berlin in die Top 50 einzieht.

Schlagworte zum Thema:  Spekulation, Immobilienblase, Wohnungsmarkt, Wohnimmobilien

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