Altersstruktur, Einkommen, Bildung und Verschuldung – die Chancen und Potenziale von Immobilienmärkten hängen von verschiedenen Faktoren ab. Die Empira Group hat sie analysiert und deutliche Unterschiede zwischen 46 Standorten festgestellt.
"Gerade für langfristig orientierte institutionelle Investoren ist es entscheidend, strukturelle Faktoren für die künftige Wertentwicklung am Immobilienmarkt zu verstehen. Klassisch herangezogene Indikatoren wie Leerstände und Mietpreisniveaus können sich erfahrungsgemäß recht kurzfristig ändern", kommentiert Prof. Steffen Metzner, Head of Research von Empira und Autor der Studie.
Ziel der aktuellen Untersuchung der 46 größten Immobilienmärkte im DACH-Raum war es deshalb, deren Entwicklung anhand vorgelagerter Indikatoren zu bestimmen und die Märkte in strukturell ähnliche Cluster zu sortieren. Als Grundlage hierfür hat die Studie die Märkte hinsichtlich sozioökonomischer und demografischer Fundamentaldaten verglichen: Unter anderem standen Aspekte wie die lokale Alters- und Wirtschaftsstruktur, die demografische Entwicklung, die öffentliche Verschuldung, das verfügbare Einkommen, Arbeitslosigkeit sowie das absolute und pro-Kopf-BIP im Fokus.
Junge und einkommensstarke Städte wachsen am stärksten
Als positives Merkmal für das Entwicklungspotenzial der untersuchten Märkte identifiziert die Studie das generelle Wachstum von Städten und damit einhergehend ihrer Bevölkerung. Da Wohnen ein Grundbedürfnis sei, würden grundsätzlich immer Wohnimmobilien benötigt –, aber auch für weitere Nutzungen, etwa Einzelhandel oder Büros, seien diese Standorte attraktiv.
Von den insgesamt 46 untersuchten Städten verfügen lediglich zehn über eine negative Bevölkerungsprognose bis 2035. Davon liege mit Bremen und Halle (Saale) je ein Markt in Nord- und Ostdeutschland, während die übrigen acht Städte allesamt in Nordrhein-Westfalen liegen. Die Prognosen reichen von moderaten minus 0,9 Prozent (Bielefeld) bis minus 5,4 Prozent (Duisburg).
Besser schneiden hier die Schweiz und Österreich ab: Der Studie zufolge befinden sich dort die besonders wachstumsstarken Städte. Alle sechs analysierten Märkte (Wien, Linz, Graz sowie Basel, Zürich, Genf) finden sich in den Top 10 der größten erwarteten Bevölkerungsgewinner wieder. Hinzu kommen mehrere deutsche Top-7-Städte (Frankfurt am Main und Köln) sowie attraktive B-Städte wie Leipzig (13,5 Prozent) und Hannover (8,8 Prozent).
In einem Großteil der Fälle gebe es einen Zusammenhang zwischen dem lokalen Altersdurchschnitt und der Bevölkerungsprognose. Jüngere Städte würden demnach deutlich stärker wachsen als ältere. Außerdem statistisch auffällig sei der Zusammenhang zwischen verfügbarem Jahresnettoeinkommen und Bevölkerungsprognose. So weisen alle schrumpfenden Städte Werte von unter 24.000 Euro je Einwohner auf, alle stark schrumpfenden Städte (mehr als vier Prozent Schrumpfung) sogar unter 22.000 Euro.
Im Umkehrschluss gelte allerdings nicht unbedingt, dass alle einkommensschwachen Städte auch automatisch eine negative oder unterdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung aufweisen. So erwarte Leipzig als vierteinkommensschwächste unter den untersuchten Städten ein Einwohnerwachstum von mehr als 13 Prozent, während München als einkommensstärkste Großstadt Deutschlands lediglich um etwas mehr als sieben Prozent wachsen werde.
Überschätzte Faktoren: Arbeitslosigkeit und Wirtschaftswachstum
Obwohl der Arbeitsmarkt ein wesentlicher Treiber der Bevölkerungsentwicklung sei, erstaune die relativ geringe Aussagekraft des Indikators Arbeitslosigkeit für die künftige Einwohnerzahlentwicklung, so der Autor.
Ebenfalls deutlich weniger belastbar seien die Korrelationen zwischen anderen sozioökonomischen Parametern und der Bevölkerungsentwicklung vor Ort: Das Wirtschaftswachstum (BIP) und andere allgemeine Wirtschaftsindikatoren verrieten relativ wenig über die künftige Bevölkerungsentwicklung. Es gebe jeweils einige Beispiele für Märkte mit hohem BIP- und niedrigem oder negativem Einwohnerwachstum (etwa Bielefeld oder Lübeck), beziehungsweise für die gegenläufige Entwicklung (etwa Münster oder Bonn).
Studie "Wachstumsfaktoren von Großstädten in der DACH-Region"
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