Postbank Wohnatlas: Wo Kaufpreise moderater als Mieten sind Infografik

Investitionen in Eigentumswohnungen lohnen sich trotz des hohen Preisniveaus noch – unter zwei Voraussetzungen: Moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf reale Wertsteigerungen. In welchen deutschen Regionen das möglich ist, steht im Postbank Wohnatlas.

Im vergangenen Jahr mussten Käufer in neun von zehn Landkreisen und kreisfreien Städten für eine durchschnittliche Eigentumswohnung erneut mehr ausgeben als im Vorjahr, wie eine Analyse des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2023 zeigt.

Und die Experten erwarten weitere reale (inflationsbereinigte) Preisanstiege bis 2035 vor allem in den sieben größten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart und ihrem Umland, in vielen weiteren Großstädten sowie in Landkreisen im Süden und Nordwesten. Sinken dürften die Preisen demnach in weiten Teilen Ostdeutschlands.

In 60 Prozent der Regionen ist der Kaufpreis laut HWWI im Vergleich zu den Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Wohnung gestiegen. Investitionen in Eigentumswohnungen können sich dann lohnen, wenn die Preise im Vergleich zur Miete moderat ausfallen und wenn reale Wertsteigerungen möglich sind. Beide Bedingungen erfüllen den Experten zufolge derzeit 37 Regionen.

Investitionen in Eigentumswohnungen: Wann sie sich lohnen

Der seit Jahren bestehende Trend, dass die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, hat sich im Jahr 2022 deutlich abgeflacht: Die Nettokaltmieten stiegen im Vergleich zu 2021 im Durchschnitt aller 400 Landkreise und kreisfreien Städte nominal um 4,5 Prozent – das Plus bei den Preisen lag mit 6,2 Prozent nur noch leicht darüber.

Diese Entwicklung spiegelt sich im aktuellen Wohnatlas auch im sogenannten Vervielfältiger wider: Der bildet ab, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung zu zahlen wären. Er stieg innerhalb eines Jahres im bundesweiten Schnitt um 0,4 auf 29 Kaltmieten. Zwischen 2020 und 2021 hatte er sich nach Angaben der Experten noch um 2,7 Jahresmieten erhöht.

Ein Drittel der Regionen weist mit einem Vervielfältiger von mehr als 30 ein sehr hohes Preisniveau auf. Das betrifft die Küstengebiete, die sieben Top-Metropolen, weitere Großstädte und Teile Bayerns. Auch das Umland einiger Metropolen weist hohe Werte auf. Niedrige Vervielfältiger unter 22,5 sind überwiegend im ländlichen Raum in Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen zu finden, teilweise auch in Niedersachsen und Rheinland-Pfalz.

Hohe Diskrepanz zwischen Miete und Kauf: Wo investieren?

Wer sich eine Eigentumswohnung an den Küsten und auf den Inseln der Nord- und Ostsee kaufen will, muss derzeit sehr viel investieren, schreiben die Analysten – absolut und in Nettokaltmieten.

So wies im Jahr 2022 der Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt den größten Vervielfältiger (89,3) auf. In den Top Ten liegen auch Rostock (57,1) und Vorpommern-Rügen (57,3), die Landkreise Aurich und Leer mit den ostfriesischen Inseln an der Nordseeküste sowie Dithmarschen und Ostholstein in Schleswig-Holstein. Auch in den bayerischen Ferienregionen mit den Landkreisen Miesbach (53,7), Garmisch-Partenkirchen (48,0) und Starnberg (42,4) laufen die Kaufpreise den Mieten davon.

Den höchsten Vervielfältiger unter den "Top 7" hatte Hamburg mit 43,5 – das ist ein Anstieg um 0,3 im Vergleich zu 2021. In München und Berlin müssen Käufer mehr als 40 Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung zahlen. Jenseits der "Big 7" weisen die Städte Potsdam (39,6) in Brandenburg, Rosenheim (39,2), Landshut (37,3) und Regensburg (35,3) in Bayern sowie Rostock (36,3) in Mecklenburg-Vorpommern sehr hohe Vervielfältiger auf.

Preisentwicklung und Kaufkraft: Was die Immobilie rentabel macht

Die Ertragschancen für Selbstnutzer sind umso höher, je niedriger der regionale Vervielfältiger ist und je attraktiver die erwartete reale Preissteigerung ausfällt. Für Vermieter gelten die gleichen Kriterien. Für 134 Regionen hat das HWWI im Jahr 2022 Vervielfältiger von mehr als 30 errechnet – was ein sehr hohes Preisniveau bedeutet.

Für 41 der hochpreisigen Regionen prognostiziert das Institut reale Wertzuwächse zwischen 0,5 und ein Prozent pro Jahr und für 36 Landkreise und kreisfreie Städte sogar mehr als ein Prozent pro Jahr bis 2035. Die Städte Potsdam, Leipzig und München sowie der Landkreis Erding liegen mit erwarteten realen Wertzuwächsen von mehr als zwei Prozent an der Spitze des Feldes.

Die 37 vom HWWI identifizierten Gebiete mit guten Bedingungen für Käufer – die sieben Metropolen, drei Mittelstädte und 27 Landkreise – haben alle moderaten Vervielfältiger von unter 27,5 und versprechen zugleich steigende Werte der Eigentumswohnungen bis 2035.

Wer den Fokus auf einen möglichst geringen Kaufpreis gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten legt, findet unter den 37 Regionen sechs Landkreise und eine kreisfreie Stadt mit einem Vervielfältiger von maximal 25. Gleichzeitig sind die realen Wertzuwächse bis 2035 dort positiv. Der Regionalverband Saarbrücken im Saarland wies mit 22,1 den niedrigsten Wert auf. Das erwartete reale Preisplus beträgt dort 0,37 Prozent pro Jahr. Für die Stadt Delmenhorst in Niedersachsen mit dem zweitniedrigsten Vervielfältiger von 23,4 rechnet das HWWI hingegen nur mit einem Preiszuwachs von 0,03 Prozent.

Teure Kaufpreise, steigende Werte: Die beste Kombination

Wer bereit ist, für Wertzuwächse größer als 0,5 Prozent pro Jahr leicht erhöhte Vervielfältiger bis maximal 27,5 in Kauf zu nehmen, wird derzeit in vier Landkreisen und drei Städten fündig. Für die Stadt Jena erwartet das HWWI ein Plus bei den Preisen von 1,23 Prozent pro Jahr (Vervielfältiger: 26,8). Ebenfalls gute Bedingungen bescheinigen die Experten den Landkreisen Oldenburg und Gifhorn (Niedersachsen), Tuttlingen und Waldshut (Baden-Württemberg) sowie den kreisfreien Städten Worms und Frankenthal (Rheinland-Pfalz).

Insgesamt bieten 37 Regionen die für Investoren günstige Kombination von Vervielfältigern bis 27,5 und steigenden Kaufpreisen in den kommenden Jahren. Neben den bereits genannten 14 Regionen fallen darunter 23 Landkreise und Städte mit Vervielfältigern zwischen 25 und 27,5 und einer realen Wertentwicklung zwischen null und 0,5 Prozent.

Kaufinteressiere, für die ein Vervielfältiger zwischen 27,5 und 30 in Frage kommt, bietet der Landkreis Groß-Gerau in Hessen mit einem Wertzuwachs von 1,17 Prozent pro Jahr bei einem Vervielfältiger von 28,1 guten Chancen. Einen gleich hohen Vervielfältiger mit einem prognostizierten Preiswachstum von 1,08 Prozent bietet der Landkreis Lörrach (Baden-Württemberg). Der Landkreis Biberach (Baden-Württemberg) lässt auf Wertzuwächse von 1,16 Prozent hoffen (Vervielfältiger: 29,5).

Wohneigentum für Selbstnutzer trotz leichter Wertverluste?

In 109 Regionen muss laut HWWI beim Kauf einer Eigentumswohnung mit Wertverlusten von mehr als 0,75 Prozent pro Jahr bis 2035 gerechnet werden – für Selbstnutzer oder langfristig orientierte Vermieter könnte jedoch ein Investment in sechs Regionen mit leicht negativer prognostizierter Preisentwicklung, aber einem Vervielfältiger von weniger als 25 interessant sein.

Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet hat, fährt als Eigentümer auf längere Sicht günstiger. So bietet die Stadt Emden (Niedersachsen) bei einem negativen erwarteten Preistrend von minus 0,16 Prozent pro Jahr einen im Vergleich niedrigen Vervielfältiger von 21,3. Für den Landkreis Nienburg (Niedersachsen) und die Stadt Neumünster (Schleswig-Holstein) prognostiziert das HWWI mit 0,08 und 0,05 Prozent die geringsten Wertverluste bei Vervielfältigern von knapp über 23.

Postbank Wohnatlas 2023

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den dritten Studienteil des Wohnatlas 2023 darstellt, wurde unter der Leitung von Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltwirtschaftsiInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.


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