IW: Erschwinglichkeit der Mieten in Deutschland gestiegen Infografik

Das Thema "steigende Mieten" spaltet derzeit das Land: Wo die einen mit Bremsen und Deckeln den Markt regulieren wollen, geben die anderen Entwarnung. Wohnraum sei in weiten Teilen Deutschlands günstiger geworden, sagen IW-Ökonomen – zumindest gemessen an den Löhnen. Es gibt jedoch auch ein "Aber".

Vergleicht man die sieben deutschen Top-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, zeigt sich ein krasser Unterschied: So zeigt sich etwa für München, dass die Mieten der Lohnentwicklung "enteilen", in Berlin sieht es ausgeglichen aus. Dort liegt die Lohnentwicklung minimal hinter der Mietentwicklung, während sogar in so hochpreisigen Großstädten wie Hamburg oder Frankfurt die Erschwinglichkeit von Mietwohnungen gestiegen ist.

Das ist ein zentrales Ergebnis einer aktuellen Studie zur "Entwicklung von Löhnen und Mieten" inklusive interaktiver Deutschland-Karte der Immobilienökonomen Prof. Dr. Michael Voigtländer und Pekka Sagner vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Insgesamt scheint das Wohnen in weiten Teilen Deutschlands günstiger geworden zu sein – ein Trend, den das IW bereits in der Vorjahresstudie zum Verhältnis Löhne und Mieten beschrieben hat. Doch es gibt große regionale Unterschiede.

Grafik zur IW-Studie Erschwinglichkeit der Mieten, Januar 2020
Lohnentwicklung auf Basis des Medians der Bruttoarbeitsentgelte der Bundesagentur für Arbeit (2019); Mietpreisentwicklung auf Basis der hedonischen Mietpreise bei Neuvertrag von F+B (2019)

Unterschiedliche Mietenentwicklung in Deutschland

Deutschland ist bei der Mietentwicklung ein dreigeteiltes Land, wie aus der Studie außerdem hervor geht: Steigen in Süddeutschland die Mieten deutlich schneller als die Löhne, kostet das Wohnen in Ostdeutschland im Vergleich zum Einkommen relativ wenig, und in vielen Teilen Westdeutschlands entwickeln sich die Löhne und Mieten gleichmäßig. Ausgewertet hat das Kölner Institut die Entwicklung von Bruttolöhnen und Neuvertragsmieten im Zeitraum von 2014 bis 2018 für die 401 Landkreise und kreisfreie Städte.

"Insgesamt ist das Wohnen zur Miete im Mittel damit relativ gesehen günstiger geworden, die Erschwinglichkeit ist gestiegen", schreiben die Studienautoren Voigtländer und Sagner. Im bundesweiten Durchschnitt sind die Bruttolöhne im untersuchten Zeitraum um 9,4 Prozent auf 3.312 Euro pro Monat gestiegen – die Nettokaltmieten bei Neuverträgen jedoch nur um 8,5 Prozent auf durchschnittlich 7,44 Euro pro Quadratmeter, heißt es in der Studie. Demnach sind die Wohnkosten in zwei Dritteln der Kreise (269 von 401) erschwinglicher geworden.

Wo die Löhne deutlich schneller steigen als die Mieten

In ganz Ostdeutschland – Berlin ausgenommen – steigen die Löhne schneller als die Mieten. Diese Entwicklung führen die Studienautoren vor allem auf großen Leerstand zurück, der nach wie vor in vielen ostdeutschen Gegenden herrscht. Spitzenreiter in Ostdeutschland, was die Erschwinglichkeit des Wohnens angeht, ist der Erzgebirgskreis (Sachsen): Die monatlichen Bruttolöhne sind hier zwischen 2014 und 2018 um 17,4 Prozent auf 2.433 Euro gestiegen, die Durchschnittsmieten verzeichneten ein Plus von 3,5 Prozent. Das bedeutet eine Differenz von 13,8 Prozent.

Ähnlich sieht es in der Region Mittelsachsen aus mit einer Differenz von 13,6 Prozent: Während die Mieten nur um 2,2 Prozent gestiegen sind, wurden die Löhne um 15,8 Prozent erhöht. Bei einer Differenz zwischen Mieten und Löhnen von mehr als 13 Prozent liegen auch die Gebiete Sächische Schweiz/Osterzgebirge (Sachsen) mit 13,4 Prozent und Hildburghausen (Thüringen) mit 13,2 Prozent.

Stadt von oben mit Baustellen und Kranen
Im Gegensatz zu Hamburg, wo die Mieten auch durch viel Neubau relativ zu den Löhnen erschwinglicher wurden, leidet Berlin unter zu wenig Bauaktivität

Wo die Mieten den Löhnen "enteilen"

In Relation zur Lohnentwicklung hat sich das Wohnen in Kempten (Allgäu) am deutlichsten verteuert: Die durchschnittlichen Monatsbruttolöhne sind von 2.917 Euro (2014) auf 3.216 Euro (2018) um 10,3 Prozent stiegen, die Mieten jedoch um 33,4 Prozent von durchschnittlich 6,58 Euro pro Quadratmeter (2014) auf 8,77 Euro (2018). Das bedeutet eine deutliche Differenz zwischen Lohn und Miete von 23,1 Prozent. Auch in Rosenheim (Differenz von 14,4 Prozent), den Landkreisen München (14,1 Prozent), Fürstenfeldbruck und Ebersberg (jeweils 10,6 Prozent) sind die Löhne wesentlich langsamer als die Mieten gestiegen.

Unter den Top 7 hat sich vor allem München verteuert: Die Mieten stiegen in den Jahren 2014 bis 2018 um 19,7 Prozent, die Löhne nur um 10,9 Prozent. Mit 16,23 pro Quadratmeter ist München weiterhin die teuerste deutsche Mieter-Stadt. In der Hauptstadt Berlin haben sich die Mieten nur leicht um 1,1 Prozent stärker erhöht als die Löhne. Die gleiche Entwicklung hat das IW Köln in Stuttgart beobachtet. Ein ganz anderes Bild ergibt sich in Hamburg: Die Löhne sind dort um 8,7 Prozent gestiegen, die Mieten nur noch um 3,3 Prozent.

Laut Voigtländer liegt das daran, dass in der Hansestadt – etwa im Vergleich zu Berlin und München – die hohe Nachfrage nach Wohnungen durch zahlreiche Neubauten gedeckt worden ist. "Daran könnten sich die anderen Ballungsräume ein Beispiel nehmen: Die hohe Wohnungsnachfrage durch Neubauten ausgleichen und gezielt Haushalte unterstützen, die von der positiven Lohnentwicklung nicht profitiert haben", so der IW-Immobilienexperte. Der Wohnungswirtschaft zufolge werden die Regulierungspläne des Berliner Senats die Neubausituation in der Hauptstadt weiter verschlechtern.

Zudem ist der Neubau von Wohngebäuden in Berlin erneut deutlich teurer geworden. Die Preise stiegen zwischen 2018 und 2019 im Schnitt um 5,4 Prozent, wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg mitteilt: "Damit blieb der Preisauftrieb am Bau auf hohem Niveau".


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Schlagworte zum Thema:  Marktanalyse, Miethöhe