Eigenheim vs. Vermietung: Wo Deutschland falsch liegt

Haufe Online Redaktion

wohnumfeld_einfamilienhaus_garten_wohnen — Bild: Westend61 / Werner Dieterich In Deutschland eine Wohnimmobilie kaufen und selbst einziehen ist laut einer IW-Analyse deutlich unattraktiver, als sie zu vermieten

Deutschland ist ein Mieterland und weist im europäischen Vergleich eine niedrige Wohneigentumsquote auf. Eine der größten Hürden ist neben mangelndem Eigenkapital die ungleiche Besteuerung. Zu diesem Schluss kommt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln.

Demnach belegen Musterrechnungen, dass Vermieter bei gleichen Objekt- und Finanzierungsbedingungen durch steuerliche Ersparnisse – insbesondere Abschreibungsmöglichkeiten – einen höheren Barwert und eine deutlich höhere Rendite als Selbstnutzer erzielen.

Wohneigentum in Deutschland: Sonderfall in Europa

Die Selbstnutzung lohnt sich den Wissenschaftlern zufolge in Deutschland steuerlich gesehen fast ausschließlich in strukturschwachen Regionen, in denen sehr hohe Mietrenditen erzielt werden. In den Metropolen, Großstädten und deren Umland ist die Selbstnutzung gegenüber der Vermietung schlechter gestellt.

Im internationalen Vergleich mit den Niederlanden, Österreich, Dänemark, Belgien, Frankreich und Irland ist Deutschland das einzige Land, in dem die Selbstnutzung gegenüber der Vermietung steuerlich benachteiligt wird.

Kauft man in Deutschland eine Wohnung in einer Metropole für 300.000 Euro und zieht selbst ein, verliert man gegenüber einem Vermieter innerhalb von 15 Jahren etwa 87.000 Euro, wie aus der Studie hervorgeht. Die Rendite auf das eingesetzte Kapital liege in diesem Beispiel bei knapp neun Prozent für Vermieter, für Selbstnutzer bei sechs Prozent. Außerhalb der Metropolen liegt der Steuernachteil bei 40.000 bis 50.000 Euro.

Als Grund führen die Studienautoren an: Vermieter können die Immobilie steuerlich abschreiben und Kosten wie Kreditzinsen und Instandhaltung geltend machen. Selbstnutzern bleibt das verwehrt. In den Vergleichsländern wird das Wohneigentum teils deutlich bevorzugt. Vermieter erzielen der Auswertung zufolge im Durchschnitt mit rund sieben Prozent die höchste Rendite aller untersuchten Länder, Selbstnutzer die niedrigste.

Steuerliche Besonderheiten bei Immobilien in ausgewählten europäischen Ländern

Land	Steuerliche Besonderheit
Niederlande	Die Grunderwerbsteuer beträgt zwei Prozent bei Selbstnutzung und 10,4 Prozent bei Vermietung. Mieteinnahmen werden nicht direkt besteuert; stattdessen gilt die Box-3-Steuer von 5,88 Prozent pauschal auf das Immobilienvermögen. Selbstnutzer müssen das sogenannte Eigenwoningforfait versteuern: 0,35 Prozent des amtlichen WOZ-Werts (Wet Waardering onroerende zaken) wird als fiktives Einkommen dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Der Grenzsteuersatz beträgt 49,5 Prozent. Eine Abschreibung ist nicht vorgesehen.
Österreich	Die Kaufnebenkosten betragen pauschal sieben Prozent des Kaufpreises. Mieteinnahmen unterliegen einem Steuersatz von 48 Prozent. Eine Abschreibung (AfA) ist möglich: 1,5 Prozent pro Jahr auf 80 Prozent des Gebäudewerts kann bei Vermietung steuermindernd abgesetzt werden. Bei Verkauf einer vermieteten Immobilie fällt die Immobilienertragsteuer von 30 Prozent an. Der Verkauf des Hauptwohnsitzes ist steuerfrei.
Dänemark	Die Kaufnebenkosten setzen sich aus einer Grundbuchgebühr von 0,6 Prozent und 1,45 Prozent des Kaufpreises sowie zwei Pauschalen zusammen. Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne bei vermieteten Immobilien werden mit 56,5 Prozent besteuert. Eine Abschreibung ist nicht vorgesehen. Der Verkauf selbstgenutzter Immobilien ist steuerfrei.
Belgien	Die Registrierungsgebühren betragen 12,5 Prozent bei Vermietung und drei Prozent bei Selbstnutzung; hinzu kommen Notargebühren von 1,6 Prozent. Der Einkommensteuersatz beträgt 50 Prozent. Als Steuerbasis gilt nicht die tatsächliche Miete, sondern das indexierte Katastereinkommen multipliziert mit dem Faktor 1,4 – was bei marktüblichen Mieten häufig vorteilhaft ist. Eine Abschreibung ist nicht vorgesehen. Nach einer Haltedauer von 15 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Frankreich	Die Kaufnebenkosten betragen 7 Prozent bei Altbauten und drei Prozent bei Neubauten. Der Grenzsteuersatz liegt bei 41 Prozent. Frankreich kennt zwei Besteuerungsregime: Beim micro-foncier (bis 15.000 Euro Mieteinnahmen) wird eine Pauschale von 30 Prozent abgezogen, beim régime réel können tatsächliche Kosten geltend gemacht werden. Eine Abschreibung ist nicht vorgesehen. Beim Verkauf einer Mietimmobilie fallen eine Einkommensteuer von 19 Prozent sowie Sozialabgaben von 17,2 Prozent an; ab dem sechsten Haltejahr greift ein progressiver Freibetrag, sodass die effektive Steuer nach 15 Jahren nur noch rund 13,6 Prozent beträgt. Der Verkauf selbstgenutzter Immobilien ist steuerfrei.
Irland	Die Stamp Duty beträgt ein Prozent des Kaufpreises. Mieteinnahmen unterliegen einer Kombination aus Einkommensteuer (40 Prozent), Universal Social Charge (drei Prozent) und Pay Related Social Inscurance (PRSI) (4,35 Prozent), was zu einer Gesamtsteuerbelastung von 47,35 Prozent auf den Mietgewinn führt. Eine Abschreibung ist nicht vorgesehen. Veräußerungsgewinne bei vermieteten Immobilien werden mit 33 Prozent Capital Gains Tax besteuert. Der Verkauf des selbstgenutzten Hauptwohnsitzes ist steuerfrei.

Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft

Wissenschaftler: Differenzierung der Grunderwerbsteuer

"Eine Verschlechterung der steuerlichen Bedingungen für Vermieter ist in Zeiten des Wohnungsmangels das falsche Signal. Stattdessen bedarf es einer gezielten Besserstellung der Selbstnutzer", schreiben die Studienautoren.

Sie empfehlen eine Differenzierung der Grunderwerbsteuer zugunsten von Selbstnutzern – wie es im europäischen Ausland bereits Praxis ist – sowie die Einführung flankierender, zinsgünstiger Nachrangdarlehen zur Überwindung der Eigenkapitalhürde und zur Vermeidung einer Benachteiligung von Selbstnutzern.

In keinem anderen Land der Europäischen Union leben der IW-Studie zufolge so wenige Menschen in den eigenen vier Wänden wie in Deutschland. Im Zensus-Jahr 2022 lag die Quote in Deutschland bei nur 44 Prozent – im EU-Schnitt sind es rund 70 Prozent.

Zur Methodik:

Die Berechnung geht von einer Investition in Höhe von 300.000 Euro in eine Bestandsimmobilie aus, zu 80 Prozent fremdfinanziert. Zusätzlich unterstellt sie Sanierungs- und Renovierungskosten in Höhe von 36.000 Euro.

Sie berücksichtigt zudem typische Erwerbsnebenkosten (am Beispiel Nordrhein-Westfalens) und die aktuellen Zinskonditionen. Die Mietrendite – also das Verhältnis von Jahresanfangsmiete zu Kaufpreis – liegt im Standardbeispiel bei vier Prozent; für die Metropolenberechnung legt die Analyse die tatsächlichen regionalen Mietrenditen auf Basis von rund 865.000 Inseraten (Mietwohnungen) und 345.000 Inseraten (Eigentumswohnungen) der Value AG für das Jahr 2025 zugrunde.

Die Jahresmiete entspricht der Wohnkostenersparnis des Selbstnutzers. Im Standardbeispiel wachsen die Mieten jährlich um ein Prozent, die Immobilienwerte um drei Prozent. Die Haltedauer beträgt 15 Jahre.

Zur IW-Studie "Steuerliche Benachteiligung von selbstgenutzten Immobilien in Deutschland" (Download)

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