Studie: Weniger Grunderwerbsteuer, Tausende Erstkäufer mehr

Die Bundesregierung will einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf prüfen. LBS Research und Empirica kommen in einer gemeinsamen Studie zu dem Schluss, dass dann die Zahl der Erstkäufer von Wohneigentum um Tausende steigen könnte. 

In ihrer Studie haben die Researcher der Landesbausparkassen (LBS) und das Forschungsinstitut Empirica unter anderem die Auswirkungen eines Freibetrags von 100.000 Euro auf die Grunderwerbsteuer für Erstkäufer und die Erschwinglichkeit von Wohneigentum untersucht. Ein solcher Freibetrag, wie er laut Koalitionsvertrag 2018 von der Bundesregierung geprüft werden soll, hätte das Potenzial, die Zahl der Ersterwerber um rund 18.400 Haushalte auf 309.000 zu erhöhen, lautet ein Ergebnis. Das wäre ein Plus an Erstkäufern von sechs Prozent.

Für ihre Modellrechnung haben die Wissenschaftler die "natürlichen Ersterwerber" ermittelt. Dazu zählen sie definitionsgemäß Mieterhaushalte im Alter zwischen 30 und 44 Jahren, die sowohl über ausreichend Eigenkapital (mindestens 25 Prozent des Kaufpreises zuzüglich  Nebenkosten) als auch über ausreichend Einkommen (Einkommensbelastung durch Zins und Tilgung maximal 35 Prozent) verfügen, um sich eine ortsübliche Immobilie leisten zu können. Diese Voraussetzungen erfüllten in Deutschland aktuell 291.000 Haushalte.

Die größte Hürde auf dem Weg zum Immobilienkauf ist laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wortschaft (IW) Köln die hohe Eigenkapitalanforderung.

Effekt Freibetrag: abhängig vom Steuersatz und ...

Regional würde sich ein solcher Freibetrag allerdings sehr unterschiedlich auswirken, heißt es in der Studie. Ähnlich wie beim Baukindergeld, das rückwirkend zum 1.1.2018 eingeführt worden war. Das neue Baukindergeld, das Familien beim Immobilienkauf unterstützen soll, setzt Kritikern zufolge die falschen Anreize. Dem IW Köln zufolge besteht unter anderem die Gefahr, dass vor allem der Neubau in strukturschwachen Gebieten angekurbelt wird, weil das Baukindergeld dort einen höheren Teil des Kaufpreises ausmacht.

So, wie beim Baukindergeld stärker Regionen außerhalb der teuren Großstädte und Ballungsräume begünstigt werden, wäre auch die Entlastung durch einen Freibetrag dort höher, wo die höchsten Grunderwerbsteuersätze erhoben werden, schreiben die Forscher. In Bundesländern mit Steuersätzen zwischen sechs und 6,5 Prozent wachse das Zusatzpotenzial um mindestens sieben Prozent, in Ländern mit Steuersätzen von 3,5 Prozent nur um vier Prozent.

... und den Immobilienpreisen

LBS Research weist außerdem darauf hin, dass die Auswirkung eines Freibetrags außerdem ganz wesentlich auch vom regionalen Preisniveau beeinflusst werde. Ein Freibetrag von 100.000 Euro bei der Grunderwerbsteuer würde überproportional in Regionen mit niedrigen Immobilienpreisen wirken. In wirtschaftsstarken Regionen mit hohen Kaufpreisen fiele ein solcher Freibetrag weniger ins Gewicht.

Aufgrund des heterogenen Immobilienmarkts in Deutschland mit extrem teuren Regionen einerseits und Schrumpfungsregionen andererseits wirken einheitliche Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer der Studie zufolge verzerrend. Um die Entlastungswirkung in Wachstumsregionen zu verstärken, müsste über gestaffelte Freibeträge nachgedacht werden, allerdings würde dies sofort die Komplexität erhöhen.

IW: Einheitliche Grunderwerbsteuer auf niedrigem Niveau

Geeigneter als ein Freibetrag wäre die Rückkehr zu einer bundesweit einheitlichen Besteuerung des Erwerbs von Grund und Boden, schreiben die IW-Forscher in der Studie. Demnach könnte ein Grunderwerbsteuersatz von flächendeckend drei Prozent ebenfalls Zusatzpotenzial von 18.000 Haushalten generieren, aber gleichmäßig verteilt über die unterschiedlichen Regionen. In dieser Variante gebe es zwei Ausreißer: Bayern und Sachsen. Die beiden Bundesländer könnten laut LBS Research und Empirica wegen des relativ niedrigen Grunderwerbsteuersatzes von 3,5 Prozent nicht mit Zusatzpotenzialen rechnen.

Eine Absenkung der hohen Erwerbsnebenkosten durch Entlastung bei der Grunderwerbsteuer ist nach Auffassung der Wissenschaftler jedenfalls mehr denn je geboten, um die Eintrittshürde zum Wohneigentum zu senken. Die Steuer stelle nicht nur ein Hemmnis für den Vermögensaufbau weniger wohlhabender Haushalte dar, sondern belaste insgesamt auch den Neubau.


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