Verwaltungsgericht kassiert gesplittete Grundsteuer

Seit der Grundsteuerreform 2025 werden Wohneigentümer teilweise höher besteuert als Eigentümer von Gewerbegrundstücken. Nordrhein-Westfalen (NRW) hat im Juli 2024 ein Gesetz mit einer Öffnungsklausel verabschiedet, das es den Kommunen freistellt, unterschiedliche Hebesätze anzuwenden. Damit soll ein übermäßiger Anstieg der Wohnkosten verhindert werden. Das sorgte bereits für Streit.

Vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf ist die Stadt Hilden mit deutlich unterschiedlichen Grundsteuersätzen für bewohnte und nicht bewohnte Grundstücke in einem Einzelfall vor Gericht gescheitert. Das Gericht erklärte die Regelung in dem konkreten Fall für unrechtmäßig, weil Wohn- und Nichtwohngrundstücke in der städtischen Satzung nicht korrekt voneinander abgegrenzt seien. Geklagt hatte die Eigentümerin eines Nichtwohngrundstückes, die mehr als 2.000 Euro Grundsteuer zahlen sollte.

VG Düsseldorf: Keine Grundsatzkritik an verschiedenen Hebesätzen

Die Entscheidung gelte aber nur für diese Klage, betonte das Verwaltungsgericht Düsseldorf. Die Satzung der Stadt insgesamt sei nicht angegriffen. Das sei nur mit einer Normenkontrollklage vor dem Oberverwaltungsgericht möglich. In Hilden zahlen Eigentümer von Nichtwohngrundstücken einen doppelt so hohen Hebesatz wie Wohngrundeigentümer.

In einer ersten Folge von Entscheidungen zu unterschiedlichen Hebesätzen hatte das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen Anfang Dezember 2025 für die steuerliche Ungleichbehandlung keinen sachlichen Grund gesehen.

Dieser Argumentation schloss sich das Düsseldorfer Gericht ausdrücklich nicht an: Kommunen hätten durchaus das Recht, Hebesätze für Wohngrundstücke deutlich niedriger festzulegen, hieß es. Allerdings verstoße in Hilden die konkrete Ausgestaltung gegen den Gleichheitsgrundsatz. Denn die doppelte Grundsteuer gelte in Hilden auch für gemischtgenutzte Grundstücke. Diese Mischgrundstücke würden überwiegend – mit bis zu 80 Prozent – auch bewohnt.

(VG Düsseldorf, Urteil v. 10.3.2026, 5 K 7062/25)

VG Gelsenkirchen: Kritik an differenzierten Hebesätzen

Das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen am 4.12.2025 war das erste Verfahren nach der Neuregelung der Grundsteuer. Es sei steuerlich ungerecht, dass die durchaus wünschenswerte Entlastung des Wohnens allein von den Gewerbetreibenden finanziert werden solle, sagte der Vorsitzende Richter Andreas Pesch zur Urteilsbegründung. Erfolgreich gegen ihren Grundsteuerbescheid geklagt hatten vier Gewerbebetriebe, darunter ein Einkaufszentrum mit sechsstelliger jährlicher Grundsteuer.

Die Kläger fühlen sich benachteiligt, weil für Eigentümer von Wohngrundstücken in den jeweiligen Kommunen deutlich geringere Grundsteuerhebesätze gelten. Die Unterschiede sind erheblich: So beträgt der Hebesatz für Gewerbegrundstücke in Dortmund 1.245 Prozent, für Wohngrundstücke mit 625 nur rund die Hälfte. Ähnlich sieht es in Essen (1.290 zu 655), Bochum (1.190 zu 715) und Gelsenkirchen (1.397 zu 696) aus.

Das Gericht hob die Steuerbescheide auf und erklärte die Satzungen der Städte für nichtig, insoweit sie unterschiedliche Hebesätze für Gewerbe- und Wohnimmobilien vorschreiben. Für die noch offenen weiteren Verfahren dürfen die beklagten Kommunen die Hebesätze außerdem nicht weiter verwenden und müssen gegebenfalls die Satzungen anpassen. Die Urteile sind noch nicht rechtskräftig.

Die Städte haben Berufung gegen alle vier VG-Urteile eingelegt, wie eine Sprecherin des Oberverwaltungsgerichts (OVG) in Münster bestätigte. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hatte sowohl eine Berufung beim OVG in Münster als auch die Sprungrevision zum Bundesverwaltungsgericht in Leipzig erlaubt.

Aktenzeichen: 5 K 2074/25 (Essen), 5 K 3234/25 (Bochum), 5 K 3699/25 (Dortmund), 5 K 5238/25 (VG Gelsenkirchen)

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Bodenrichtwert: Erfolg mit Einspruch gegen Steuerbescheid

Für die Berechnung der neuen Grundsteuer kann es einen großen Unterschied machen, ob es um unbebaute Flächen im Außenbereich geht oder nicht. Setzen Finanzämter hier fiktive, höhere Bodenrichtwerte an, kann das unzulässig sein, verweist der Bund der Steuerzahler auf ein Urteil des Düsseldorfer Finanzgerichts.

In dem Fall ging es um ein Grundstück im Außenbereich, das weder baureif war noch kurzfristig bebaut werden konnte. Die Eigentümer nutzten es als Gartenfläche, das zuständige Finanzamt legte aber einen Bodenrichtwert von 90 Euro pro Quadratmeter für baureifes Land zugrunde. Die Eigentümer legten Einspruch dagegen ein und forderten eine Bewertung mit dem deutlich niedrigeren Wert von 5,50 Euro pro Quadratmeter für land- und forstwirtschaftlich nutzbare Grundstücke – mit Erfolg.

Das Finanzamt hatte einen Zwischenwert zwischen typischem Gartenland und Ackerland konstruiert, dem das Finanzgericht widersprach: Wie das Grundstück tatsächlich genutzt wird, dürfe für die Berechnung keine Rolle spielen. Entscheidend sei, welche Nutzungsmöglichkeit auf dem Papier vorgesehen ist – danach sei auch der entsprechende Bodenrichtwert anzusetzen. Einen fiktiven, höheren Wert zu verwenden, sei unzulässig, solange es für die rechtliche Nutzungssituation einen passenden amtlichen Wert gibt.

(FG Düsseldorf, Urteil v. 22.5.2025, 11 K 2040/24)

Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesfinanzhof

Die Nichtzulassungsbeschwerde der Revision des Finanzamts gegen das Urteil des FG Düsseldorf hat der Bundesfinanzhof als unbegründet zurückgewiesen

(BFH, Beschluss v. 20.1.2026, II B 50/25)

FG Düsseldorf: Bodenrichtwert bei Flurstücken

Bei der Bewertung des Finanzamtes werden Flurstücke entweder mit dem Baugrundstück gemeinsam erfasst oder als unbebautes Grundstück separat bewertet – allerdings fast immer mit dem Bodenrichtwert für Bauland. Dagegen haben sich Eigentümer gewehrt und bekamen als Antwort, dass das Bewertungsgesetz Besonderheiten am Grundstück unberücksichtigt lasse. Auch die gleichzeitig beantragte Aussetzung wurde abgelehnt.

Einige der Betroffenen stellten nach der Ablehnung durch das Finanzamt den Aussetzungsantrag beim Finanzgericht. Mit Erfolg: Separate Grundstücke sind nicht automatisch mit demselben Bodenrichtwert zu erfassen wie die benachbarten bebauten Grundstücke, rückt eine andere Entscheidung des FG Düsseldorf gerade.

(FG Düsseldorf, Beschluss v. 9.1.2025, 11 V 2128/24 A / BG)

Musterklage gegen Bundesmodell in Köln

Mehrere Immobilieneigentümer in NRW wehrten sich bereits vor Gericht gegen Grundsteuerbewertungsbescheide, die aufgrund des angewendeten Bundesmodells ergangen sind – das Finanzgericht Köln wies im September 2024 eine Musterklage ab.

Das Urteil war das erste zum Bundesmodell. Die Klage richtete sich gegen einen Bescheid, mit dem der Grundsteuerwert zum 1.1.2022 festgestellt wurde. Durchgreifende verfassungsrechtliche Bedenken, wie sie die Kläger angeführt hatten, sah das Gericht nicht.

Musterklagen wegen einer möglichen Verfassungswidrigkeit der Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell scheiterten auch vor dem Bundesfinanzhof, darunter auch der Fall aus Köln. Jetzt muss das Bundesverfassungsgericht die Frage abschließend klären.

Rechtsgutachten: Hebesatz-Differenzierung anfällig für Klagen

Ein Rechtsgutachten von Prof. Dr. Steffen Lampert (Öffentliches Recht, Finanz- und Steuerrecht am Institut für Staats-, Verwaltungs- und Wirtschaftsrecht, Universität Osnabrück) und Prof. Dr. Lars Hummel, LL.M. (Lehrstuhl für Öffentliches Recht, Finanz- und Steuerrecht, Universität Hamburg) kommt zu einem anderen Ergebnis als ein Gutachten, das zuvor vom Finanzministerium NRW veröffentlicht worden ist.

Das Gutachten für das Finanzministerium räumte Bedenken gegen die Einführung der Differenzierungsoption umfassend aus, "soweit der Belastungsunterschied zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken nicht mehr als 50 Prozent beträgt, ist die Orientierung der Belastungsverteilung an den Auswirkungen des bisherigen Grundsteuergesetzes zulässig und wirft auch keine Verfassungsmäßigkeitszweifel auf".

Bei Lampert und Hummel heißt es hingegen:

"Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz soll nach den Überzeugungen der Urheber des Gesetzentwurfs den logischen Abschluss der Grundsteuerreform des Bundesmodells bilden, bedürfe diese doch einer Erweiterung, mit welcher den Kommunen ein optionales gesondertes Hebesatzrecht für Wohn- und Nichtwohngrundstücke einzuräumen sei.

Diesem Anspruch wird Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz indes nicht gerecht. Es greift nämlich mit seinen Regelungen in die vorgenommene Bewertung für die Grundsteuer und in die darauf landesweit einheitlich vorgenommene Differenzierung mittels der Steuermesszahlen ein.

So modifiziert Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz, gemessen an seinen faktischen Wirkungen, die Grundsteuer nach bisherigem Verständnis und vor allem auch nach Maßgabe des Grundsteuergesetzes. In Abkehr von der einheitlichen Grundlage für die Grundsteuer soll vielmehr ein individueller gemeindebezogener, mit einem Sachgestaltungsanspruch verbundener Belastungserfolg herbeigeführt werden. Ziel ist es dabei, das vormalige Grundsteuer-Belastungsniveau für die Wohngrundstücke zulasten der Nichtwohngrundstücke zu sichern. Die Eigentümer der Nichtwohngrundstücke als Gruppe in einer Gemeinde – in der Summe ihrer Grundsteuermessbeträge – soll so letztlich nicht von der Neubewertung ihrer Grundstücke in vollem Umfang profitieren und korrespondierend die Eigentümer der Wohngrundstücke als Gruppe in einer Gemeinde – in der Summe ihrer Grundsteuermessbeträge – von den nachteiligen Folgen der Neubewertung ihrer Grundstücke verschont werden. Die normativen Resultate der Neubewertung und die nachfolgende Steuerbemessung können damit im Nachhinein in Abhängigkeit der Struktur der jeweiligen Gemeinde im Wege des Zugriffs auf das Belastungsergebnis mittels der Bestimmung der Hebesätze egalisiert werden.

Letztlich geht es dem Landesgesetzgeber damit (nur) darum, die Folgen bundesgesetzlicher Typisierungen und Pauschalierungen auf Ebene des Bewertungsverfahrens mit Blick auf bebaute Grundstücke im Sinne des § 248 BewG zu relativieren, obgleich diese unter denselben Steuergegenstand im Sinne des § 2 GrStG fallen wie unbebaute Grundstücke im Sinne des § 246 BewG. Weil der nach Maßgabe der Bundesregelung sich einstellende Belastungserfolg aus Landesperspektive (politisch) nicht gewollt ist, werden punktuelle Eingriffe vorgenommen, die als solche den Zweckzusammenhang der Bundesregelung einerseits – nämlich der äußeren Form nach – bestätigen und andererseits – nämlich der inneren Absicht nach – modifizieren.

Der Landesgesetzgeber berücksichtigt ausweislich der Begründung des Gesetzesentwurfs auch nicht, dass die Bestimmung der Höhe der Grundsteuer zugleich Ausdruck des Finanzbedarfs der jeweiligen Gemeinde ist. Schon deshalb kann es bei bau- und wertidentischen Grundstücken in verschiedenen Gemeinden zu einer unterschiedlichen Belastung mit der Grundsteuer nach dem Grundsteuergesetz kommen.

Überdies geht der Landesgesetzgeber im Hinblick auf die (politisch) erstrebte Aufkommensneutralität von einem anderen Ziel aus als der Bundesgesetzgeber: Der Bundesgesetzgeber will das Gesamtaufkommen in einer Gemeinde ausgeglichen wissen, um ein konstantes Grundsteueraufkommen zu sichern. Hingegen will der Landesgesetzgeber bei bau- und wertidentischen Grundstücken in verschiedenen Gemeinden der gleichen Steuerbelastung den Weg ebnen.

Ferner ist die Kompetenz des Landesgesetzgebers zur abweichenden Gesetzgebung zwar nicht auf einzelne Regelungsgegenstände oder -aspekte beschränkt, ob er aber die zweite Stufe der Ermittlung der Grundsteuer, mithin die zumindest landeseinheitlich wirkenden Steuermesszahlen, de facto überschreiben darf, erscheint zweifelhaft."

Gutachten "Verfassungsrechtliche Risiken nordrhein-westfälischer Gemeinden im Falle der Festsetzung differenzierender Grundsteuer-Hebesätze"

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