CO2-Preis-Neuregelung: Was kommt auf Vermieter zu?

Seit Einführung der CO2-Abgabe zum 1.1.2021 gilt: Je mehr CO2 der Einzelne erzeugt, etwa durch das Heizen, desto mehr zahlt er. Seitdem wird über mögliche Entlastungen von Mietern diskutiert. 2021 scheiterte eine von der damaligen Bundesregierung angedachte 50-prozentige Aufteilung zwischen Mietern und Vermietern an der Unionsfraktion, die der Auffassung war, dass der Vermieter keine Heizkosten verursache.

Da allerdings der Verbrauch des Mieters in Gebäuden mit einer schlechten Energiebilanz höher ausfällt, als das mit einer guten Energiebilanz der Fall wäre, diskutiert die Ampel-Koalition nun ein sogenanntes Stufenmodell, das dann für alle Wohngebäude und Gebäude mit gemischter Nutzung ab dem 1.1.2023 gelten soll.

CO2-Preis bei gewerblichen Immobilien: 50:50-Aufteilung geplant

Das Stufenmodell sieht vor, dass der Anteil des Vermieters an der CO2-Abgabe mit den verbrauchten Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr steigt. So kommt ein Vermieter im Idealfall eines niedrigen CO2-Verbrauchs von weniger als zwölf Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr bei null Prozent CO2-Abgabe heraus – und der Mieter trägt 100 Prozent. Das reduziert sich stufenweise: zehn Prozent zu 90 Prozent, 20 Prozent zu 80 Prozent, etc., bis zu einem CO2-Verbrauch von mehr als 52 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr. In dem schlimmsten Fall würde der Vermieter also die CO2-Abgabe zu 100 Prozent tragen.

Ausgehend von einem Wert von 25 Euro im ersten Jahr 2021, wird sich die CO2-Abgabe zunächst bis 2025 um mehr als das Doppelte erhöhen. Bei gewerblichen Immobilien sollen nach derzeitiger Planung die Kosten zu 50 Prozent zwischen Vermietern und Mietern geteilt werden. Der Energieausweis, der im Fall des Verkaufs oder der Vermietung einer Wohnimmobilie vorgelegt werden muss, gibt seit dem 1.5.2021 zusätzlich Auskunft über den CO2-Fußabdruck des Objekts, so dass der Energieverbrauch auf diese Weise festgestellt werden kann.

Die Aussage der Bundesregierung ist unmissverständlich: Vermieter sollen ihre Heizanlagen sukzessive umweltfreundlich aufrüsten – Mieter sollen Energie sparen. Doch wie könnte eine rechtliche Umsetzung des Stufenmodells aussehen und welche Bedeutung hätte dies für die Gestaltung von Mietverträgen? Informationen zu konkreten Gesetzesänderungen liegen noch nicht vor.

Zahlt der Mieter die CO2-Abgabe aktuell tatsächlich allein?

Praktisch ist es zutreffend und bei fast allen Vermietungen der Fall, dass der Mieter derzeit die CO2-Abgabe allein trägt. Rechtlich ist zu differenzieren:

• Nach § 556 BGB können die Vertragsparteien eines Mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Die auf den Mieter in diesem Sinne umlagefähigen Betriebskosten ergeben sich aus der Betriebskostenverordnung. Die Kosten für die verbrauchten Brennstoffe und deren Lieferung sind Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Die CO2-Abgabe gehört zu diesen Kosten.
• Vereinbaren die Parteien keine Umlage der Heizkosten auf den Mieter, zum Beispiel bei Vereinbarung einer Inklusivmiete, und verfügt ein Gebäude über eine Zentralheizung, zahlt der Vermieter die Heizkosten inklusive CO2-Abgabe. In der Praxis kommt das selten vor, rechtlich wäre es aber möglich.  

Der "Allgemeinplatz", der Mieter allein müsse die CO2-Abgabe tragen, setzt voraus, dass ihm der Vermieter im Rahmen des Mietvertrages die Tragung der Heizkosten wirksam auferlegt hat. Entweder tritt der Vermieter mit den Kosten der Wärmeversorgung des Gebäudes in Vorlage und legt sie auf den Mieter um, oder der Mieter hat sich bei dezentraler Wärmeversorgung verpflichtet, eigene Versorgungsverträge abzuschließen. Tritt der Vermieter mit den Kosten in Vorlage und legt sie auf den Mieter um, unterliegt er dabei zwingend den Regelungen der Heizkostenverordnung. Diese trifft Regelungen zur Art und Weise der Abrechnung – teils nach erfasstem Verbrauch und teils flächenabhängig – und zur Beschaffenheit der Messeinrichtungen.

CO2-Abgabe: Obergrenze für Mieter erfordert Änderung der Heizkostenverordnung

Würde die Ampelkoalition ein Gesetz zur Verteilung der CO2-Abgabe auf Mieter und Vermieter verabschieden – entweder nach dem Stufenplan oder mit einer 50:50-Regelung –, müsste die Tragung der CO2-Abgabe durch den Mieter nach oben gesetzlich beschränkt werden. Sowohl die Betriebskostenverordnung als auch die Heizkostenverordnung müssten so geändert werden, dass eine CO2-Abgabe zwingend nur bis zu bestimmten Obergrenzen vom Mieter getragen werden dürfte.

Soweit der Mieter selbst einen Versorger beauftragt hat, müsste der Vermieter den nicht vom Mieter zu tragenden Anteil erstatten. Unter Umständen würde auch die Regelung im BGB ergänzt, welche die Umlage der Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung auf den Mieter gestattet. Insgesamt wären die Regelungen so zu gestalten, dass Abweichungen davon unzulässig und unwirksam sind, gleich ob im Wohnraummietvertrag oder gewerblichen Mietvertrag, in individuell vereinbarten Verträgen oder Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer der Parteien.

Zentrale oder dezentrale Wärmeversorgung? Wichtig für Nebenkostenabrechnung

Zu regeln wäre auch das Vorgehen im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung: Bislang summiert ein Vermieter für einen Abrechnungszeitraum (gemeinhin ein Jahr) die von ihm verauslagten Kosten, zieht davon die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters ab und ermittelt so die Nachzahlung zulasten des Mieters oder ein Guthaben zugunsten des Mieters. Die in den Kosten enthaltene CO2-Abgabe, die in der Rechnung des Versorgers ausgewiesen ist, müsste er "herausrechnen" und gesondert umlegen – zum Beispiel nur zu 30 Prozent auf den Mieter, so dass 70 Prozent bei ihm verbleiben müssten. Das "funktioniert", wenn die Wärme in einem Gebäude zentral vom Vermieter zur Verfügung gestellt wird, also wenn das Gebäude über eine Zentralheizung verfügt.

Schwieriger wird es bei einer dezentralen Wärmeversorgung: Erfolgt diese getrennt nach Mieteinheiten und bezieht der Mieter die Energie selbst, zahlt er die Heizkosten an den Versorger und damit auch die CO2-Abgabe. Hätte er aber von der Abgabe etwa nur 30 Prozent zu tragen, könnte er vom Vermieter die Rückzahlung der verbleibenden 70 Prozent verlangen. Er müsste also seinerseits eine Abrechnung erstellen. Es würde sich somit die Frage stellen, ob er das jährlich oder häufiger tun kann, bis wann er eine solche Abrechnung erstellen muss und welche Anforderungen an eine solche Rechnung zu stellen wären. Angesichts der "Regelungsdichte" im Wohnraummietrecht ist eine diesbezügliche gesetzliche Regelung zu erwarten. Sollte diese nur für die Wohnraummiete gelten, bedürfte es entsprechender vertraglicher Regelungen in Gewerbemietverträgen.

Denkbar wäre auch die Verpflichtung des Vermieters, den von ihm zu tragenden Anteil in seiner Abrechnung im Rahmen einer Gutschrift zugunsten des Mieters zu berücksichtigen. Das geht aber nur, wenn der Vermieter technisch in der Lage wäre, Informationen über den Verbrauch des Mieters zu erlangen. Das könnte er bei Vorhandensein intelligenter Messsysteme ("Smart Metering"). Oder der jeweilige Betreiber im Gebäude vorhandener Messstellen müsste die Daten an den Vermieter weitergeben. Hier stellt sich die Frage, ob das datenschutzkonform wäre. Abgesehen davon ginge das nur, wenn der jeweilige Mieter als Anschlussnutzer seinen Messstellenbetreiber nicht selbst wählt.

Fazit: Vermieter haben bereits jetzt (zu) viele rechtliche und praktische Hürden

Insgesamt stellt sich die Frage, ob eine stufenweise Regelung (oder auch die 50:50-Verteilung) überhaupt verfassungskonform wäre. Ohne Zweifel: Eigentum verpflichtet. Dennoch ist zu bedenken, dass Vermieter insbesondere in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, bereits beachtlichen Beschränkungen unterliegen. Auch sind sie mit der Teilübernahme der Kosten dem Nutzerverhalten ausgeliefert. Man denke an notorische Dauerlüfter.

Eine ganz erhebliche, nicht nur praktische, sondern auch wirtschaftliche Beeinträchtigung dürfte sich zudem für Vermieter aus dem immensen Verwaltungsaufwand bei der Nebenkostenabrechnung ergeben. Nun mag sich die CO2-Abgabe durch entsprechende Gebäudesanierung senken lassen. Selbst dann verbleibt der Verwaltungsaufwand. So wären Vermieter vermutlich in großem Stil gezwungen, "Gegenabrechnungen" von Mietern zu prüfen oder neue Messsysteme zu installieren, was aber auch mit über das Messsystem hinausgehenden Sanierungskosten verbunden sein könnte.

Angesichts der rechtlichen und praktischen Hürden könnte es bis zur Implementierung und Umsetzung der Regelungen noch ein weiter Weg sein.

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