Gebäudetyp E: Weniger Baustandards und Haftungsrisiken

Bauen muss einfacher, günstiger und schneller werden. Der Gebäudetyp E soll dabei helfen, indem auf zahlreiche und oft teure Baustandards verzichtet wird, die gesetzlich nicht zwingend sind. Die Idee stammt von Architekten. Schon die Ampel-Regierung wollte das Vorhaben umsetzen, kam aber nicht mehr dazu. Nun haben Bauministerin Verena Hubertz und Justizministerin Stefanie Hubig (beide SPD) Eckpunkte vorgelegt.

Zukünftig soll es für Vertragsparteien einfach und rechtssicher möglich sein, einen Gebäudetyp E zu vereinbaren. Zugleich soll das Modell in der Praxis etabliert werden.

Eckpunkte zum Gebäudetyp E im Überblick

Derzeit müssen in der Praxis hohe Baustandards und anerkannte Regeln der Technik eingehalten werden, wenn nichts Gegenteiliges gesondert vereinbart wird. Das kann dazu führen, dass Planung und Bauausführung über den eigentlichen Bedarf hinausgehen.

Hubertz erklärte: "Gebäudetyp E heißt: Wir bauen einfacher, schneller und günstiger, ohne an Qualität zu sparen. Das geht, wenn wir uns auf das Wesentliche konzentrieren: kompakte Grundrisse, robuste Materialien und weg von Schnickschnack, der den Bau verteuert.

Im Bereich des Zivilrechts wollen die Ministerinnen unterstützend zur Erleichterung des Gebäudetyps Erleichterungen für den Gebäudebau schaffen, wie sie ausführen. Das Vertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) soll so angepasst werden, dass Haftungsrisiken ausgeschlossen werden können.

"Mit dem Gebäudetyp-E-Vertrag wollen wir einen praktikablen Weg eröffnen, auf hohe Baustandards zu verzichten – wenn alle Vertragsparteien das wollen. Fachleute sind überzeugt: Dadurch lassen sich beim Bauen erhebliche Kosten sparen", so Hubig.

Zusammenfassend heißt es:

• Schaffung eines Gebäudetyp-E-Vertrags: Es soll eine einfache und bürokratiearme Möglichkeit eröffnet werden, einen Gebäudetyp-E-Vertrag zu schließen. Der Vertrag soll ermöglichen, rechtssicher einfachere Baustandards zu vereinbaren. Dabei soll an die technischen Baubestimmungen der Länder angeknüpft werden. In den Bereichen, in denen die technischen Baubestimmungen der Länder keine Regelungen vorsehen, soll nur ein einfacher Standard geschuldet sein. Eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik soll nicht mehr stets zu einem Mangel führen. Der Verbraucherschutz soll dabei gewährleistet bleiben. Wenn die Bauparteien keinen Gebäudetyp-E-Vertrag schließen, bleibt es bei den üblichen Standards.
• Etablierung des Gebäudetyps E in der Praxis: Der Gebäudetyp E soll in der Planungs- und Baupraxis etabliert werden. Dazu sollen die geplanten zivilrechtlichen Regelungen mit einer Vielzahl von Maßnahmen begleitet werden. Insbesondere sollen vorhandene Erkenntnisse nutzbar gemacht und das Wissen über den Gebäudetyp E noch weiter verbreitet werden. Beispielsweise sollen Ergebnisse bisheriger Pilotprojekte ausgewertet und der Fachöffentlichkeit zugänglich gemacht, und es soll eine Best-Practice-Sammlung, einschließlich Verträgen, erarbeitet werden.

Gebäudetyp E: Gemeinsame Eckpunkte des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB)

Gebäudetyp E: Hintergrund und Gesetzgebung

Der Gebäudetyp E ist, wie auch der Bauturbo, ein Vorhaben der Ampel-Koalition. Ein Referentenentwurf für ein entsprechende Gesetz aus dem Justizministerium von Marco Buschmann (FDP), wurde am 29.7.2024 veröffentlicht und am 6.11.2024 vom Kabinett beschlossen. Das Gesetz sollte ursprünglich Anfang 2025 in Kraft treten. Mit dem Aus der alten Bunderegierung lag das Verfahren aber auf Eis.

In einem Text für die Fachzeitschrift "Baurecht" stellt der 7. Zivilsenat – Werkvertragsrecht, Architektenrecht, Zwangsvollstreckungsrecht – des Bundesgerichtshofs (BGH) dem Vorhaben "ein desaströses Zeugnis aus", wie die "Wirtschaftswoche" berichtete. Gegen den Gesetzentwurf bestünden "durchgreifende Bedenken", er sei "zur Herbeiführung seines Ziels nicht geeignet" und "mit dem Demokratieprinzip nicht zu vereinbaren".

Schwarz-Rot will sich nach der Vorlage der Eckpunkte am 20.11.2025 im nächsten Schritt mit Ländern, Fachkreisen und Verbänden austauschen. Auf der Grundlage der Gespräche sollen anschließend praxistaugliche gesetzliche Regelungen zu einem Gebäudetyp-E-Vertrag erarbeitet werden.

Wohnungswirtschaft für Regelung im Mietvertragsrecht

"Mit dem Gebäudetyp E haben wir erstmals die Chance, nicht nur mit steigenden, sondern auch mit sinkenden Baukosten zu rechnen. Das ist ein riesiger Schritt hin zu mehr bezahlbarem Wohnraum", erklärte GdW-Präsident Axel Gedaschko. "Wir gewinnen die Freiheit zurück, innovative und wirtschaftliche Lösungen einzusetzen, ohne uns sklavisch an zahlreiche kostentreibende DIN-Normen halten zu müssen."

Entscheidend werde aber sein, dass die Bundesländer in ihren Förderrichtlinien nicht wieder zusätzliche Standards einführen. "Nur wenn die Eckpunkte konsequent auch im Förderrecht umgesetzt werden, können wir die Mietpreise im Neubau senken", so Gedaschko.

Er lobte besonders, dass der Gebäudetyp-E-Vertrag zivilrechtlich verankert werden soll. Für eine vollständige Rechtssicherheit müsse aber im Mietvertragsrecht noch eine eigenständige, klare Regelung geschaffen werden. Hier seien die Eckpunkte leider sehr vage und unzureichend. Für die sozial orientierte Wohnungswirtschaft sei diese Klarstellung zentral.

Der GdW will den weiteren Gesetzgebungsprozess konstruktiv begleiten. Die Eckpunkte seien ein vielversprechender Anfang – doch damit der Gebäudetyp E tatsächlich zum Befreiungsschlag für preiswerteres Bauen werden kann, müssten die offenen Fragen zwingend geklärt werden. Wichtig sei außerdem, dass der weitere Prozess jetzt schnell vorangebracht wird. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft erwartet, dass die gesetzlichen Regelungen noch im ersten Halbjahr 2026 zum Abschluss gebracht werden.

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