Energetische Sanierung: Kosten von der Steuer absetzen

Neben Zuschüssen aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sind für Investitionen in die energetische Sanierung an zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden auch Entlastungen bei der Einkommensteuer möglich (§ 35c EStG).

Absetzbar sind Maßnahmen , die nach dem 31.12.2019 begonnen wurden und vor dem 1.1.2030 abgeschlossen werden.

Steuerermäßigung nach § 35c EStG: Neues BMF-Schreiben

In einem neuen Schreiben beantwortet das Bundesministerium der Finanzen (BMF) Einzelfragen zu der Förderung umfassend – unter anderem zu folgenden zehn Top-Aspekten: 

• Begünstigtes Objekt
• Anspruchsberechtigte Person
• Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
• Alter des Objekts
• Unterschiedliche Nutzung einzelner Gebäudeteile
• Wohnungseigentümergemeinschaft
• Förderfähige Aufwendungen
• Nachweis der energetischen Maßnahme
• Rechnung und Zahlung
• Antragstellung und Verfahren

Einzelfragen zu § 35c EStG: Neufassung (21.8.2025) des BMF-Schreibens vom 14.1.2021

Steuerbonus: Was kann für 2024 geltend gemacht werden?

Das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau rechnet vor: Wer sein Haus im Jahr 2024 energetisch saniert hat, kann 20 Prozent der Kosten steuerlich geltend machen. Im ersten und zweiten Jahr sind es jeweils sieben Prozent der Ausgaben, im dritten Jahr sechs Prozent. Maximal 200.000 Euro der Ausgaben für die Modernisierung werden in der Steuererklärung berücksichtigt. Die zu zahlenden Steuern sinken dann um bis zu 40.000 Euro.

Der Betrag kann von der Steuer abgesetzt werden, wenn die Umbauten 2024 abgeschlossen wurden, die Immobilie mindestens zehn Jahre alt ist und vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Auch technische Vorgaben müssen eingehalten werden.

Wichtig: Eigentümer müssen sich zwischen dem Steuervorteil und einer staatlichen Förderung der KfW-Bank beziehungsweise dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) entscheiden.

BEG-Förderung beantragen oder Steuervorteil nutzen?

Zukunft Altbau rät Eigentümern, vor einer energetischen Sanierung mit einem Steuerberater zu sprechen, welche Förderung passt. Die steuerliche Förderung kann im Einzelfall attraktiver sein als die Förderung über die BEG. 

Hinweis: Wer eher wenig Steuern zahlt, bekommt vom Finanzamt auch wenig zurück und kann daher keine hohen Sanierungskosten geltend machen.

Hauseigentümer, die bei der Planung des Modernisierungsvorhabens versäumt haben, staatliche Zuschüsse zu beantragen oder sich dagegen entschieden haben, können nachträglich einen Teil der Summe zurückbekommen, wenn sie die Kosten in der Steuererklärung angeben. Wer den Maximalbetrag der förderfähigen Kosten bei BAFA und KfW überschritten hat, kann zusätzlich einzelne Sanierungsmaßnahmen steuerlich absetzen.

Wichtig: Kombinieren ist erlaubt, kumulieren nicht.

Verordnung: Anpassung der EStG-Regelungen an die BEG

Die Ampel-Koalition hatte die Regelungen im EStG im Jahr 2024 mit der Dritten Verordnung zur Änderung der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung an die BEG angepasst. Der Bundestag hat den Änderungen am 4.7.2024 zugestimmt.

Dritte Verordnung zur Änderung der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (5.6.2024)

Wesentlicher Inhalt im Wortlaut:

Mit der Verordnung werden verschiedene Änderungen der zuwendungsrechtlichen Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen in den Anlagen der ESanMV und damit in der steuerlichen Förderung nachvollzogen.

Dies betrifft unter anderem die Anforderungen an Energieeffizienz und Jahresarbeitszahl von Wärmepumpen. Die neuen Vorgaben zum Staubausstoß von Biomasseheizungen (Einhaltung der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen, 1. BImSchV) orientieren sich an der Grundförderung der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen.

Die Ausführungen zu Heizungsoptimierungen werden gestrafft und um Maßnahmen zur geringinvestiven Umstellung von wasserstofffähigen Heizungen auf den 100-prozentigen-Wasserstoffbetrieb sowie zur Emissionsminderung von Biomasseheizungen erweitert.

Nicht fortgeführt wird die für die Steuerermäßigung des § 35c EStG nicht relevante Kategorie der innovativen Heiztechnik auf Basis erneuerbarer Energien.

Dabei geht es unter anderem um den sommerlichen Wärmeschutz, die Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage und den Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung.

Anwendungsregelung

"Diese Fassung der Verordnung ist erstmals für den Veranlagungszeitraum 2025 anzuwenden; sie gilt für energetische Maßnahmen, mit denen nach dem 31. Dezember 2024 begonnen wurde."

Für Neubauten gilt die Verordnung nicht.

Nachweis beim Finanzamt: Aktualisierte Bescheinigungen

Was für den Steuerbonus benötigt wird, sind Bescheinigungen des ausführenden Fachunternehmens. Die Formulare wurden geändert, darauf weist der Bund der Steuerzahler (BdSt) hin. Die Bescheinigungen dienen dem Finanzamt als Nachweis, dass die Leistungen tatsächlich erbracht worden sind und den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.

Für die mit der Steuererklärung einzureichenden Bescheinigungen stellt das Finanzministerium in Abstimmung mit den Ländern Muster bereit. Für energetische Maßnahmen im Jahr 2024 wurden die Musterbescheinigungen unter anderem um Angaben zu sogenannten Umfeldmaßnahmen – das sind Nebenkosten für Arbeiten, die unmittelbar zur Vorbereitung einer förderfähigen Maßnahme notwendig sind – ergänzt.

BdSt: Vorbereitende Maßnahmen sind abzugsfähig

Sind die Aufwendungen auch als Werbungskosten oder an anderer Stelle abzugsfähig, hat das Vorrang, so der Steuerzahlerbund. Die Investitionskosten dürfen nicht zu einer doppelten Steuerminderung führen.

Steuerzahler, die nur die Arbeiten vom Fachunternehmen ausführen lassen – die Materialien, die dafür notwendig sind, aber selbst besorgen –, können auch diese Investitionen geltend machen (Umfeldmaßnahmen). Dafür braucht es ebenfalls Bescheinigungen. Das Fachunternehmen prüft nur, ob die Maßnahme erforderlich ist und die Materialien verwendet wurden.

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