EPBD-Verzug: Risiken für Immobilieneigentümer

Erste Vorgaben greifen im Jahr 2028, doch die Umsetzung der EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energy Performance of Buildings Directive – EPBD) hat noch kein Mitgliedstaat erledigt. Dabei endete die Frist am 29.5.2026.

Für Immobilieneigentümer und Unternehmen ergeben sich daraus Planungs- und Investitionsrisiken. Das zeigt der EPBD Transposition Tracker von EY-Parthenon. Deutschland gehört zu den Ländern, die den Prozess angestoßen haben. Was ist erledigt und was nicht?

Verzug bei der EPBD-Umsetzung: die Gründe

Bis Juni 2026 hat laut EY-Parthenon immerhin mehr als ein Drittel der Länder den Gesetzgebungsprozess angestoßen, darunter Deutschland. Im April 2026 waren nur zirka sieben Prozent der Länder an diesem Punkt. 56 Prozent haben aktuell Konsultationen dazu initiiert, in diesem Stadium waren im April noch 70 Prozent. In Italien – einem wirtschaftsstarken und bevölkerungsreichen Mitgliedstaat – sind keine Fortschritte erkennbar. 

"Dass sich die meisten Länder noch in frühen Phasen des Umsetzungsprozesses befinden, ist Ausdruck der hohen regulatorischen Komplexität für einen heterogenen europäischen Gebäudebestand. Gleichzeitig gilt es, keine weitere Zeit zu verlieren", sagt Dirk Rathlev, Partner bei EY-Parthenon und Autor des EPBD Transposition Trackers. Denn die ausstehende vollständige Umsetzung schränke die Vergleichbarkeit und die Rechtssicherheit für grenzüberschreitende Portfolios enorm ein.

EU-Gebäuderichtlinie: die Meilensteine

Die EPBD ist am 28.5.2024 in Kraft getreten und Kernstück des European Green Deal. Sie zielt darauf ab, den Energieverbrauch und die Emissionen im gesamten europäischen Gebäudebestand zu senken – bis hin zur vollständigen Dekarbonisierung bis 2050.

Dabei sieht sie mehrere Meilensteine vor: Bis 2028 müssen alle neuen öffentlichen Gebäude emissionsfrei sein, bis 2030 gilt das auch für private Neubauten. Ab 2030 müssen jene Nichtwohngebäude saniert werden, die zu den 16 Prozent des Bestands mit der schlechtesten Energieeffizienz gehören. Solche unterhalb der 26-Prozent-Schwelle folgen ab 2033. In zehnjährigen Übergangsplänen sollen die Länder nun jährliche Sanierungsquoten sowie die Senkung von Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen definieren. 

"Die verpasste Frist im Mai 2026 verunsichert Eigentümer und Investoren. Sie können weder verlässlich planen, welche konkreten Verpflichtungen in welchem Zeitrahmen noch welche Kosten und Risiken, etwa in Bezug auf Wertminderungen oder operative Beschränkungen, auf sie zukommen", so Dr. Timo Manssen, Senior Manager bei EY-Parthenon und ebenfalls Autor des EPBD Transposition Trackers. Das wiege umso schwerer, als insbesondere die verbindlichen Mindeststandards für die Energieeffizienz schon ab 2030 greifen.

Planungs- und Investitionsrisiken für Immobilienwirtschaft

Mit der EPBD-Einführung gehen enorme regulatorische Veränderungen einher, die unmittelbaren Einfluss auf die Businesspläne der Unternehmen haben werden, erklären die Experten von EY-Parthenon. Beispiel: Solange neue Schwellenwerte, Zeitpläne oder Sanktionen unklar bleiben, sind notwendige Capex-Maßnahmen kaum zu beziffern – auch mögliche Vermietungsbeschränkungen haben signifikantes Wertminderungspotenzial.

"Immobilienmärkte in 27 EU-Mitgliedsländern leiden unter erheblicher Unsicherheit. Immobilienunternehmen stellen Investitionen, Sanierungsmaßnahmen oder Neubauten zurück, weil sie sie schlicht nicht rechnen können", sagt Rathlev. "Die Schaffung verbindlicher nationaler Rechtsvorschriften sollte oberste Priorität erfahren, um diesen Schwebezustand der europäischen Immobilienwirtschaft zu beenden."

Das Verfehlen der Frist im Mai 2026 erhöhe das zeitliche Risiko, da hinsichtlich der Vermögenswerte, Modernisierungen und Kostenfolgen im Vorfeld der Meilensteine ​​für 2028, 2030 und 2033 weiterhin Unklarheit herrsche. Grundlegende EPBD-Anforderungen prägen schon jetzt den Investitionsbedarf und könnten Geschäftschancen eröffnen, etwa bei Renovierungsprogrammen, energetischen Nachrüstungen und Gebäudetechnologien.

Meilensteine und Schwerpunkte im Überblick:

• 2024: Überarbeitete EPBD in Kraft getreten (Mai 2024)
• 2026: Frist für die EU-Mitgliedstaaten zur Umsetzung der EPBD in nationales Recht (Mai 2026) Harmonisierung der EPC-Bewertung
• 2027: Die EU-Staaten müssen einen nationalen Plan zur Gebäuderenovierung (NBRP) mit Zielen und Meilensteinen für 2030, 2035 und 2040 veröffentlichen
• 2028: Null-Emissions-Gebäude (ZEB)-Standards für öffentliche Gebäude
• 2030: Alle Neubauten müssen ZEB-Standards erfüllen. Neue Wohngebäude benötigen eine Treibhausgas-Bilanz über den Lebenszyklus (GWP). Mindeststandards für die Energieeffizienz (MEPS) müssen 16 Prozent der Nichtwohngebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz abdecken. 16 Prozent Senkung des Primärenergieverbrauchs von Wohngebäuden auf Grundlage nationaler Berechnungen.
• 2033: Die Mindesteffizienzstandards (MEPS) müssen 26 Prozent der Nichtwohngebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz erfassen

EPBD-Energievorgaben: Umsetzung in Deutschland 

Erledigte immobilienrelevante Vorgaben: eine Auswahl

Gebäudemodernisierungsgesetz

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10.7.2026 verabschiedet.

Gasspeicherumlage

Zum 1.1.2026 fiel die Gasspeicherumlage weg. Die Abschaffung wurde Ende 2025 final verabschiedet.

Energiewirtschaftsgesetz

Die EnWG-Novelle mit Regelungen für Mieterstrom wurde ebenfalls Ende 2025 verabschiedet. Zuvor hatte eine BGH-Entscheidung für rechtliche Unsicherheit gesorgt.

Energieausweise wurden im Rahmen der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) im Mai 2026 EU-weit vereinheitlicht.

Offene immobilienrelevante Vorgaben: eine Auswahl

Wärmeplanungsgesetz

Die Novelle des Wärmeplanungsgesetzes war am 25.6.2026 zur ersten Lesung im Bundestag. Beim ersten Durchgang im Bundesrat am 10.7.2026 haben die Länder Stellung zum Regierungsentwurf genommen.

Erneuerbare-Energien-Gesetz

Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) muss spätestens bis zum 1.1.2027 reformiert und durch die Europäische Kommission beihilferechtlich genehmigt werden. Stand 13.7.2026 lag noch kein offizieller Gesetzentwurf zum sogenannten EEG 2027 vor. Es gab aber einen Leak, den unter anderem der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) veröffentlicht hat.

BDEW-Stellungnahme zum geleakten Gesetzentwurf zum EEG 2027 (Download)

Die Grünen im Bundestag haben am 7.7.2026 einen eigenen Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes und weiterer Vorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Vorgaben im Stromsektor vorgelegt. Ohne eine Neuregelung drohe für neue Wind- und Solaranlagen ab 2027 ein Förderstopp. 

Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz

Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) ist am 25.3.2021 in Kraft getreten und muss mit der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie in nationales Recht novelliert werden. Mit den EPBD-Vorgaben verschärfen sich die Regeln in mehreren Bereichen.

Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz

Die Förderung nach dem Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz (KWKG) stellt keine staatliche Beihilfe dar. Das geht aus einem Urteil hervor, das der Europäische Gerichtshof (EuGH) am 9.7.2026 verkündet hat. Das entspricht auch der Ansicht der Bundesregierung.

Das Vorhaben könnte noch 2026 vom Bundestag beschlossen werden. Der BDEW fordert, eine Verlängerung des Gesetzes spätestens zum 1.7.2027 in Kraft treten zu lassen.

Nationaler Gebäuderenovierungsplan 

Das Bundeswirtschaftsministerium hat im April 2026 den durch die EPBD geforderten Entwurf des Nationalen Gebäuderenovierungsplans (NBRP – National Building Renovation Plan) veröffentlicht. Der NBRP muss künftig in Verbindung mit dem Nationalen Energie- und Klimaplan (NECP – National Energy and Climate Plan) vorgelegt werden.

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