CO2-Kosten: Vermieter zahlen deutlich mehr

Der CO2-Preis für Gebäude wurde im Jahr 2021 eingeführt. Am 1.1.2023 trat das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) in Kraft – es regelt, welchen Anteil der Abgabe Vermieter und Mieter jeweils tragen müssen. Jetzt wurde es refomiert und umbenannt.

Bisher zahlten Vermieter abhängig von der energetischen Qualität des Gebäudes mehr oder weniger. Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) gilt: Die hälftige Teilung erfolgt unabhängig vom Energiezustand des Gebäudes.

Neue CO2-Kostenaufteilung: Was das GModG regelt

Mit dem Inkrafttreten des GModG am 29.7.2026 dürfen Eigentümer wieder freier entscheiden, welche Heizungsanlage sie einbauen. Entscheidet sich aber ein Vermieter für eine neue Gas- oder Ölheizung, muss er die mietrechtlichen Folgen berücksichtigen.

Das CO2KostAufG, das nun den sperrigen Namen "Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten und zur Aufteilung der Betriebskosten bei Einbau einer mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickten Heizungsanlage" trägt, wurde wie folgt geändert:

Kostenteilung bei Gas- und Ölheizungen im Bestand (§ 5a)

Wer als Vermieter in einem Bestandsgebäude eine Heizungsanlage einbaut, die den Vorgaben des § 43 GModG entspricht – also etwa eine Hybridheizung mit vorgeschriebenem Anteil klimaneutraler Brennstoffe –, muss künftig bestimmte Kosten mit dem Mieter teilen, die bislang vollständig auf Mieter umgelegt werden konnten.

Ab dem 1.1.2028 trägt der Vermieter die Hälfte von:

• den Gasnetzentgelten – also den Kosten für den bloßen Anschluss ans Gasnetz, unabhängig vom Verbrauch
• den CO2-Kosten – abweichend vom bisherigen Stufenmodell gilt hier pauschal eine hälftige Teilung

Ab dem 1.1.2029 trägt der Vermieter die Hälfte von:

• den Kosten für verpflichtend beizumischende klimaneutrale Brennstoffe (z. B. Wasserstoff, Biogas) – allerdings nur für den gesetzlich vorgeschriebenen Anteil von maximal 30 Prozent des Gesamtverbrauchs

Versorgt sich der Mieter mit Wärme, gelten dieselben Regeln. Der Mieter ermittelt die Kosten dann selbst und fordert seinen Anteil beim Vermieter ein.

Neubauten (§ 5b)

Dieselben Regelungen gelten auch für Neubauten, die bis Ende 2029 errichtet und erstmals genutzt werden – aber nur, wenn der Bauantrag ab dem 13.5.2026 gestellt wurde. Ältere Bauvorhaben sind ausgenommen.

Ausnahme bei Heizungsausfall (§ 5a Abs. 4)

Muss eine Heizung wegen eines irreparablen Ausfalls kurz vor dem Stichtag 1.1.2028 ersetzt werden, gilt eine zwölfmonatige Schonfrist. Die neuen Kostenregeln greifen dann erst nach Ablauf dieses Jahres – vorausgesetzt, zum Zeitpunkt des Ausfalls bestand noch keine gesetzliche Pflicht zum Einbau einer entsprechenden Anlage.

Evaluierung (§ 5c)

Die Verteilungswirkung der neuen Regeln wird 2036 erstmals geprüft – mit Blick auf die Kostenbelastung der Vermieter und der Mieter.

Härtefall für Kleinvermieter (§ 5d)

Die neue 50:50-Teilung bei den CO2-Kosten kann für kleine private Vermieter eine Überforderung sein. Der Gesetzgeber hat hier eine Härtefallregelung eingebaut – sie erlaubt es, auf das günstigere Stufenmodell zurückzufallen, statt die hälftigen Kosten tragen zu müssen, wenn diese fünf Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:

• Die Wohnung liegt nicht in einem Gebiet (angespannten Wohnungsmarkt) mit Mietpreisbremse oder Kappungsgrenzverordnung
• Die vereinbarte Miete liegt unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete
• Der Vermieter vermietet höchstens sechs Wohnungen
• Das Gebäude ist in Energieeffizienzklasse G oder H eingestuft
• Die 50:50-Kostenbeteiligung wäre bei Abwägung der Mieterinteressen unzumutbar

In angespannten Wohnungsmärkten gilt die Härtefallregelung nur, wenn die Miete unter 70 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Was zählt als persönliche Härte?

Das Gesetz nennt konkrete Abwägungskriterien, was als persönliche Härte gilt:

• Der wirtschaftliche Aufwand einer alternativen Heizung wäre unverhältnismäßig hoch
• Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit beider Vertragsparteien
• Wärmepumpe technisch nicht installierbar und kein Fernwärmenetz verfügbar
• Der Vermieter ist Wohnungseigentümer und wurde in der WEG überstimmt, obwohl er sich für eine alternative Heizlösung eingesetzt hat

Sonderfall: Selbstbewohntes Zweifamilienhaus (§ 5d Abs. 3)

Wohnt der Vermieter selbst im Gebäude und vermietet nur eine zweite Wohnung im selben Haus, trägt er ebenfalls nur die CO2-Kosten nach dem Stufenmodell – sofern beide Wohnungen über dieselbe Heizung versorgt werden.

Das gilt nicht in angespannten Wohnungsmärkten.

Informationspflicht des Vermieters (§ 5d Abs. 4)

Will ein Vermieter den Härtefall in Anspruch nehmen, muss er den Mieter aktiv und in Textform informieren:

• Bei Vertragsabschluss, wenn die Voraussetzungen bereits vorliegen
• Bei erstmaliger Geltendmachung, wenn die Voraussetzungen erst später eintreten
• Erneut, wenn sich die relevanten Umstände ändern
• Wer zu spät informiert, kann den Härtefall für den laufenden Abrechnungszeitraum nicht mehr geltend machen.

Umlageverbot, Erstattungsanspruch und Informationspflicht (§ 6 neu)

§ 6 wird in zwei wichtigen Punkten erweitert: Das bestehende Umlageverbot und der Erstattungsanspruch des Mieters gelten künftig nicht mehr nur für CO2-Kosten nach dem Stufenmodell, sondern ausdrücklich auch für die neuen Kostenpositionen aus § 5a (Bestand) und § 5b (Neubau) – also Netzentgelte und Pflichtbrennstoffe.

Erweitertes Umlageverbot (§ 6 Abs. 1)

Bisher durfte der Vermieter den Mieter nicht über seinen gesetzlichen Anteil an den CO2-Kosten hinaus belasten. Diese Schutzregel gilt jetzt auch für:

• die Gasnetzentgelte (ab 2028)
• die Kosten für verpflichtend beizumischende Brennstoffe (ab 2029)

Vertragliche Vereinbarungen, die den Mieter stärker belasten, sind unwirksam.

Erweiterter Erstattungsanspruch bei Selbstversorgern (§ 6 Abs. 2)

Mieter, die sich selbst mit Wärme versorgen, können sich ihren Vermieteranteil erstatten lassen. Dieser Anspruch umfasst nun drei Kostenarten:

• CO2-Kosten nach Stufenmodell  (§ 5 Abs. 3)
• CO2-Kosten und Netzentgelte bei Pflichtanlage (§ 5a Abs. 3)
• Entsprechende Kosten im Neubau (§ 5b)

Neue Informationspflicht des Vermieters (§ 6 Abs. 2 neu)

Vermieter müssen selbstversorgende Mieter aktiv und in Textform darüber informieren,

• dass eine Heizungsanlage nach § 43 GModG eingebaut wurde oder werden muss
• dass dem Mieter dadurch ein Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter zusteht

Diese Information muss erfolgen:

• bei Vertragsabschluss – wenn die Pflichtanlage bereits besteht
• beim Einbau der neuen Heizungsanlage – wenn das erst später geschieht

Wer nicht informiert, riskiert, dass Mieter Erstattungsansprüche rückwirkend geltend machen. Der Vermieter kann sich nicht auf Unkenntnis berufen.

Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten und zur Aufteilung der Betriebskosten bei Einbau einer mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickten Heizungsanlage

Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich (BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.7.2026)

CO2KostAufG-Stufenmodell bleibt gültig – mit einer Ausnahme

Das bisherige Stufenmodell (§ 5 CO2KostAufG) bleibt grundsätzlich in Kraft.

Je nach Emissionshöhe des Gebäudes zahlen Mieter derzeit einen Anteil zwischen fünf Prozent und 100 Prozent (bei sehr effizienten Gebäuden mit dem Energiestandard EH55) der CO2-Bepreisung für die Wohnung – Vermieter jeweils den Rest.

Aber es gibt jetzt eine wichtige Ausnahme:

§ 5a greift bei bestimmten Heizungsanlagen

Sobald ein Vermieter eine Heizungsanlage gemäß § 43 GModG einbaut, gilt das Stufenmodell für die CO2-Kosten dieser Anlage nicht mehr. Stattdessen greift die pauschale 50:50-Teilung (§ 5a Abs. 3 Nr. 2), und zwar ab 1.1.2028.

Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG 2023)

Erste CO2KostAufG-Evaluierung: Stufenmodell auf dem Prüfstand

Das Bundeswirtschaftsministerium hatte im April 2026 den ersten Evaluationsbericht für das CO2KostAufG 2023 vorgelegt.

Zum Gutachten zur Evaluierung nach § 10 CO2-Kostenaufteilungsgesetz (PDF)

Online-Rechner: Vermieter-Anteil an den CO2-Kosten

Zur Berechnung der anfallenden Kosten stellt die Bundesregierung ein kostenloses Tool bereit. Der Online-Rechner aus dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) fragt Verbrauch, CO2-Preis und Emissionsfaktor ab, also Faktoren, die auf der Brennstoffrechnung stehen müssen. Das Tool berücksichtigt auch Sonderfälle wie Gasherde ohne eigenen Zähler oder wenn der Denkmalschutz entgegensteht.

Online-Tool "Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten"

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