Vermieter müssen künftig einen Teil der CO2-Kosten zahlen – je nach Region mehr oder weniger. Der energetische Zustand der Mietshäuser entscheidet. Studien zeigen, wie außer beim Sanieren gespart werden kann. Eigentümervertreter halten das Gesetz für verfassungswidrig.
Der Bundesrat hat am 25. November das Kohlendioxidaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) gebilligt: Ab Januar 2023 müssen Vermieter und Mieter sich die CO2-Preis-Mehrkosten teilen. Je schlechter die Energiebilanz einer Wohnung, desto höher der Anteil des Vermieters an der Umlage. Im ungünstigsten Fall wären das 95 Prozent.
Bisher zahlen Mieter die Kosten durch die CO2-Bepreisung allein. Das neue Gesetz mit Stufenmodell soll nun Anreize für Vermieter schaffen, in die energetische Sanierung der Gebäude zu investieren. Darüber hinaus soll es Mieter zu energieeffizientem Heizverhalten anregen. Ist ein Mietshaus besonders emissionsarm, zahlt der Mieter die Abgabe auch künftig allein. Der Preis pro Tonne CO2 liegt aktuell bei 30 Euro, die für 2023 anstehende Erhöhung wurde um ein Jahr verschoben.
Für eine durchschnittliche Mietwohnung von 77,3 Quadratmetern ergeben sich bei diesem Preis CO2-Abgaben von rund 69 Euro bei einer Gasheizung und 69 Euro bei einer Ölheizung im kommenden Jahr, wie eine Studie der Technischen Universität (TU) Dortmund basierend auf Zahlen des Immobiliendienstleisters Ista zeigt. Insgesamt kommen 1,1 Milliarden Euro für die CO2-Abgabe zusammen. Auf das Heizen kommt es den Studienautoren zufolge künftig noch stärker an.
10-Stufen-Modell CO2-Verteilung
Ölheizungen: Für Vermieter eine teure Variante
"Das neue Gesetz tariert die Belastung zwischen Mietern und Vermietern aus und zeigt, wie wichtig neben Sanierungen auch das Nutzerverhalten ist", sagt Ista-CEO Hagen Lessing. "Allein in den kommenden drei Jahren beläuft sich die CO2-Abgabe insgesamt auf 3,9 Milliarden Euro, davon entfallen zirka 2,1 Milliarden auf die Vermieter und knapp die andere Hälfte auf die Mieter."
Mit einfachen Maßnahmen könnten Vermieter die Energieeffizienz erhöhen: Etwa durch eine Effizienzanalyse der Heizungsanlage. Infolgedessen könnten Heizkurve und Wassertemperatur an den optimalen Bedarf angepasst und Einsparungen von mindestens zehn Prozent sofort erzielt werden.
Der emissionsärmsten Klasse (jährlich weniger als zwölf Kilogramm CO2 pro Quadratmeter) lassen sich nur 1,1 Prozent der Immobilien mit Gasheizung und 0,3 Prozent der Immobilien mit Ölheizung zuordnen. In der Klasse der emissionsreichsten Gebäude (mehr 52 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr) finden sich mit Gasheizungen 5,5 Prozent und mit Ölheizung fast ein Viertel (23,5 Prozent) der Liegenschaften. Hier tragen Vermieter 95 Prozent der CO2-Abgabe.
Der Eigentümerverband "Haus & Grund" hält die Kostenaufteilung für "verfassungsrechtlich höchst bedenklich" und kündigte an, eine Klage vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe zu prüfen.
Bayern hat den emissionreichsten Gebäudebestand
Die Untersuchung zeigt auch: 15 Prozent der Gebäude in Deutschland weisen CO2-Emissionen von mehr 3,7 Tonnen CO2 pro Durchschnittwohnung auf.
Laut Ista-Studie haben den emissionsärmsten Gebäudebestand Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt. Ursächlich dafür seien der gute energetische Zustand der Gebäude dank des Sanierungsschubs in den 1990er Jahren in Ostdeutschland und der sehr geringe Anteil an Ölheizungen. Hier haben Vermieter rund 44 Prozent der Abgabe zu schultern, mehr als zehn Prozentpunkte weniger.
Die emissionsreichsten Gebäude sind überproportional häufig in Bayern zu finden. Dort entfallen laut Sttudie rund 55 Prozent der CO2-Abgabe auf Vermieter. In Baden-Württemberg und Bayern sei der Anteil von Heizöl deutlich höher, vor allem auf dem Land. Ähnlich sieht es in Schleswig-Holstein aus.
Die Wissenschaftler der TU Dortmund haben für das Gutachten Verbrauchsdaten von 242.849 Mietshäusern für das Jahr 2020 aus dem Ista Datenbestand ausgewertet und auf den bundesweiten Bestand mit 19,7 Millionen Wohnungen hochgerechnet. Durch den Verbrauch lässt sich je Energieträger die emittierte Menge CO2 kalkulieren und damit die zu erwartenden Abgaben errechnen.
Prognostizierte CO2-Abgabe für Vermieter und Mieter bis 2026 in Millionen Euro
Ista-Studie "Konsequenzen der aufgeteilten CO2-Abgabe für Mieter und Vermieter"
Techem: Wie Vermieter beim CO2-Preis sparen können
Eine Studie des Energiedienstleisters Techem in Zusammenarbeit mit dem Techem Research Institute on Sustainability (TRIOS) kommt zu dem Ergebnis: Je nach gewähltem Brennstoff könnten Vermieter und Betreiber von Immobilien vollständig von der CO2-Abgabe befreit sein.
"Die Lenkungswirkung für Vermieter oder Betreiber der Immobilien, in emissionsarme Technologien zu investieren, wird mit dem Stufenmodell erreicht", sagt Matthias Hartmann, CEO von Techem. Gleiches gelte für Mieter, die CO2-Kosten durch umsichtiges und energiesparendes Verhalten positiv beeinflussen könnten – etwa durch sorgfältiges Lüften und Heizen. Hartmann: "Der Vorschlag setzt das Prinzip um: Wer CO2 vermeidet, profitiert durch einen niedrigeren CO2-Preis."
Die Experten fanden außerdem heraus, dass knapp die Hälfte (42,2 Prozent) aller zu entrichtenden CO2-Kosten auf Wohngebäude entfallen, die den ersten sechs Stufen des Modells zugeordnet werden. Bei Stufe sechs käme es zur 50:50-Aufteilung zwischen Vermietern und Mietern.
Eine besonders gute Energiebilanz weisen Wohnimmobilien auf, die auf nachwachsende Holzpellets oder Wärmepumpen setzen, die mit erneuerbarem (grünem) und somit klimafreundlichem Strom betrieben werden. "In der Folge sind Vermieter, die ihre Immobilie bereits mit dieser Heiztechnik ausgestattet haben oder ausstatten werden, vollständig von der CO2-Abgabe befreit", so TRIOS-Leiter Dr. Arne Kähler.
Vergleichsweise teuer dürfte der CO2-Preis wiederum für Vermieter werden, die ausschließlich auf Ölheizungen setzen. Nach Berechnungen von TRIOS können nur 33,1 Prozent aller Heizölanlagen zu den ersten sechs Stufen des neuen Stufenmodells gezählt werden.
CO2-Stufenmodell: Fehlt die Transparenz?
Das vorgeschlagene Stufenmodell mit zehn CO2-Emissionsklassen könne emissionsarme Technologien fördern und bei emissionsintensiven Technologien höhere Kosten für Vermieter erzeugen und damit den gewünschten Handlungsdruck generieren, meint TRIOS-Leiter Kähler.
Zu kurz würden jedoch die Pläne der Bundesregierung greifen, wenn es um die angestrebte Neuregelung bei Nichtwohneinheiten gehe, ergänzt Techem-CEO Hartmann. Wünschenswert wäre auch hier die Einführung eines Stufenmodells, das die Bepreisung der CO2-Kosten regele – hier setzt die Ampel zunächst auf eine pauschale 50:50-Aufteilung zwischen Vermietern und Mietern.
Wichtig wäre den Experten zufolge außerdem, dass die CO2-Bepreisungskosten sowohl für Gebäude als auch für jede einzelne Wohneinheit transparent nachgewiesen werden. Dies könne beispielsweise gemäß dem Umlageschlüssel erfolgen, der bereits für die Heizkostenabrechnung für Grund- und Verbrauchskosten zum Einsatz komme. Dieser sei nicht nur bekannt, sondern auch akzeptiert.
Als Grundlage für die Techem-Studie wurden endenergetische Daten und die jährlichen spezifischen CO2-Kosten in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aus dem Jahr 2020 zugrunde gelegt.
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