Um die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf die Mieter zu übertragen, ist stets eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag – eine sogenannte Renovierungsklausel oder Schönheitsreparaturklausel – erforderlich. Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht.
Renovierungsklauseln beziehungsweise Schönheitsreparaturklauseln können auch durch Formularvertrag vereinbart werden. Das ist üblich. Dann müssen die Klauseln im Mietvertrag aber den strengen Vorschriften über die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechen.
Renovierungsklausel für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag
Enthält der Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel, ist der Vermieter von der Renovierungspflicht frei und der Mieter muss die Schönheitsreparaturen ausführen.
Beispiel: "Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen."
Die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" ist dem BGH zufolge ebenso zu verstehen. Auch nach dieser Klausel ist der Mieter nicht nur zur Kostentragung, sondern auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet – und berechtigt.
Allerdings ist die Übertragung der Renovierungspflicht per Formularklausel nur wirksam, wenn
- die Wohnung renoviert übergeben wird oder
- die Wohnung zwar unrenoviert übergeben, dem Mieter aber ein angemessener Ausgleich gewährt wird.
Das hat der BGH im März 2015 entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Zuvor hielten es die Bundesrichter für möglich, auch dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne Weiteres die Schönheitsreparaturen zu übertragen.
Wann ist eine Wohnung unrenoviert?
Unrenoviert ist eine Wohnung nicht erst, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aufweist, die von einem Vormieter stammen.
Allerdings muss der Vermieter die Räume nicht stets komplett frisch renovieren, um eine renovierte Wohnung zu übergeben. Im Einzelfall kann es genügen, wenn er Auffrischungsarbeiten ausführt. Auch sind solche Abnutzungsspuren unerheblich, die bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen: Hier kommt es darauf an, ob die überlassenen Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Das ist eine Frage des Einzelfalls.
Ausgleich für unrenovierte Wohnung
Ein Ausgleich dafür, dass eine Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wird, kann etwa darin bestehen, dass der Mieter für eine bestimmte Zeit nur eine reduzierte oder gar keine Miete zahlt.
Dem BGH zufolge muss der Mieter so gestellt werden, als sei ihm eine renovierte Wohnung übergeben worden. Eine halbe Monatsmiete Nachlass bei drei unrenovierten Zimmern ließ der BGH nicht als angemessenen Ausgleich durchgehen.
Bedarfsklauseln und Anfangsrenovierung
Ist durch Formularvertrag vereinbart, dass der Mieter "nach Bedarf" oder "bei Erforderlichkeit" zu renovieren hat, so ist auch das unwirksam, wenn dem Mieter bei Vertragsbeginn eine nicht renovierte Wohnung übergeben worden ist. Bei einer solchen Klausel muss der Mieter nämlich bei Vertragsbeginn renovieren, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Renovierungsbedarf besteht.
Dasselbe gilt, wenn der Mieter verpflichtet sein soll, bei Mietbeginn die Schönheitsreparaturen auszuführen. Es macht keinen Unterschied, ob die Verpflichtung formularmäßig oder durch Individualvertrag vereinbart worden ist.
Freizeichnungsklauseln
Mit einer Freizeichnungsklausel entledigt sich der Vermieter der Renovierungspflicht, ohne dass der Mieter diese Pflicht übernimmt. Vielmehr steht es im freien Belieben des Mieters, ob er Renovierungsarbeiten ausführt oder ob er sich mit "abgewohnten" Räumen zufrieden gibt.
Beispiel: "Die Ausführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen.“
Abgeltungsklauseln (auch Quotenklauseln)
Für den Fall, dass Schönheitsreparaturen bei Auszug eines Mieters noch nicht fällig sind, stehen in vielen Mietverträgen sogenannte (Quoten-)Abgeltungsklauseln. Die sehen vor, dass der Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen muss.
Lange Zeit hat der BGH solche Klauseln grundsätzlich, wenn auch in engen Grenzen, als zulässig erachtet, diese Auffassung aber im März 2015 aufgegeben.
Nach neuer Rechtsprechung sind formularvertraglich vereinbarte Abgeltungsklauseln generell unwirksam.
Ein Mieter wird durch solche Klauseln unangemessen benachteiligt, weil bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar ist, welche finanzielle Belastung auf ihn möglicherweise zukommt. Das gilt unabhängig davon, ob dem Mieter die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen worden ist.
Nach bisheriger Rechtsprechung hat eine unwirksame Abgeltungsklausel nicht die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel zur Folge.
Individual- oder Formularvereinbarung?
Beispiel: "Für den Fall des Auszuges vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen soll der Mieter zur anteiligen Kostentragung verpflichtet sein."
Eine Klausel, durch die der Mieter anteilige Kosten für bei Auszug noch nicht fällige Schönheitsreparaturen übernimmt, kann nur individualvertraglich vereinbart werden. Eine vorformulierte Vertragsklausel in einem Mietvertrag gilt nur dann als individuell ausgehandelt, wenn der Vermieter sie ernsthaft zur Diskussion stellt und dem Mieter echte Gestaltungsmöglichkeiten einräumt, hat der BGH im April 2025 entschieden. Als Formularvereinbarung ist sie unwirksam.
Klausel zu Renovierung bei Auszug
Eine Formularklausel, nach der ein Mieter die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit unabhängig von Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zurückgeben muss, ist unwirksam. Dagegen ist eine individualvertraglich vereinbarte Rückgabeklausel bei isolierter Betrachtungsweise wirksam.
Enthält der Mietvertrag neben einer individuell vereinbarten Rückgabeklausel auch eine formularvertraglich vereinbarte Renovierungsklausel, gilt Folgendes:
- Die Prüfung der Formularklausel richtet sich nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Gegenstand der Prüfung ist die Renovierungsklausel einschließlich der individualvertraglichen Ergänzungen. Ist der Mieter nicht nur zur Renovierung während der Mietzeit, sondern auch zur Schlussrenovierung verpflichtet, so bewirken die beiden Vereinbarungen einen Summierungseffekt, der die Unwirksamkeit der Formularklausel zur Folge hat.
- Die individuell vereinbarte Rückgabeklausel ist nicht an den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen zu messen. Hier sind folgende Kriterien maßgeblich:
2.1 Hängt die Individualvereinbarung von der Wirksamkeit der Formularklausel ab, hat die Unwirksamkeit der Formularklausel zwangsläufig die Unwirksamkeit der Individualvereinbarung zur Folge.
2.2 Bilden die beiden Vereinbarungen wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft, ist bei Nichtigkeit der Formularklausel die gesamte Renovierungsvereinbarung nichtig.
2.3 Sind die beiden Vereinbarungen dagegen voneinander unabhängig, hat die Unwirksamkeit der Formularklausel auf die Wirksamkeit der Individualvereinbarung keinen Einfluss.
Von der unter Ziffer 2.2 genannten Variante kann möglicherweise ausgegangen werden, wenn die Formularbedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden sind.
Wird die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form nachträglich vereinbart, so liegt nach Ansicht des BGH die unter Ziffer 2.3 genannte Variante vor.
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