Höhe, Fälligkeit und Zahlung der Mietkaution

Bei der Wohnraummiete darf die Kaution die dreifache Monatsmiete nicht übersteigen. Hierbei ist die Grundmiete entscheidend. Betriebskosten – gleichgültig, ob Vorauszahlungen oder Pauschale – bleiben unberücksichtigt. Bei einer Pauschalmiete hingegen ist der gesamte Mietpreis für die zulässige Höhe der Mietkaution entscheidend.

Höhe einer Mietkaution berechnen

Beispiel 1

Grundmiete: 600 Euro
Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschale: 150 Euro
Zulässige Kaution: 1.800 Euro

Beispiel 2

Pauschalmiete: 800 Euro
Zulässige Kaution: 2.400 Euro

Übersteigt die vereinbarte Kautionshöhe den zulässigen Betrag, macht das die Kautionsvereinbarung nicht unwirksam. Sie gilt in Höhe der zulässigen drei Monatsmieten fort. Es ist dennoch empfehlenswert, den zulässigen Betrag bereits bei Abschluss des Mietvertrags zu berücksichtigen.

Im Rahmen einer Mieterhöhung können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass die Kaution entsprechend aufgestockt wird. Teilweise wird auch vertreten, dass die Parteien generell vereinbaren können, dass der Mieter die Kaution bei einer Mieterhöhung aufstocken muss. 

Fälligkeit und Zahlung der Mietkaution

Wenn eine Barkaution vereinbart ist, ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten zu Anfang des zweiten und dritten Mietmonats, jedenfalls aber mit der Miete für diese Monate. Der Beginn des Mietverhältnisses ist der im Mietvertrag festgelegte Mietbeginn, nicht das Datum, an dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde.

Beispiel

Vertragsabschluss: 25.1.2025
Mietbeginn: 1.2.2025
1. Rate fällig am 1.2.2025
2. Rate fällig mit der März-Miete am 4.3.2025
3. Rate fällig mit der April-Miete am 4.4.2025

Im Wohnraummietverhältnis kann das Recht zur Ratenzahlung nicht ausgeschlossen werden. Auch Umgehungsgeschäfte, die im Ergebnis auf einen Ausschluss der Ratenzahlung hinauslaufen, sind nicht zulässig, so zum Beispiel die Vereinbarung, dass das Zustandekommen des Mietvertrags von der Zahlung der vollen Kaution abhängen soll. Zulässig und empfehlenswert ist es aber, den Vertragsabschluss oder die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig zu machen.

Wichtig: Wenn die Wohnung Mängel aufweist, kann der Mieter zwar die Miete mindern, ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution hat der Mieter deswegen aber nicht.

Erst das Konto, dann die Mietkaution

Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Hierdurch soll der Mieter für den Fall geschützt werden, dass der Vermieter insolvent wird.

Damit dieser Schutz von Anfang an greift, darf der Mieter einer Wohnung die Kautionszahlung davon abhängig machen, dass ihm der Vermieter ein insolvenzfestes Kautionskonto benennt. Das hat der BGH entschieden und damit die Pflichten für Vermieter zu Anfang des Mietverhältnisses verschärft. Der Mieter muss sich nicht darauf einlassen, dem Vermieter die Kaution in bar zu übergeben oder auf dessen Girokonto zu überweisen. Es ist daher dringend zu empfehlen, schon zu Vertragsbeginn ein Kautionskonto anzulegen und dem Mieter rechtzeitig vor der Schlüsselübergabe mitzuteilen.

Zu Anlage und Verzinsung der Mietkaution

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