Mietkaution

Die Mietkaution ist für Vermieter von Wohn- oder Gewerberaum ein wichtiges Mittel, um sich für Ansprüche gegen den Mieter abzusichern. Die Kaution sollte in keinem Mietverhältnis fehlen.

Eine Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters für eventuelle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Der Vermieter kann vom Mieter nur dann eine Kaution verlangen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Im Wohnraummietrecht unterliegen Vereinbarungen zur Mietkaution engen gesetzlichen Voraussetzungen. Die zulässige Höhe der Kaution ist beschränkt. Diese darf maximal das Dreifache einer Netto-Monatsmiete betragen.


Top-Thema 01.03.2024 BGH-Urteile zum WEG-Recht

Formen der Mietkaution

Die Kaution kann durch Zahlung eines Geldbetrages geleistet werden (Barkaution), durch Verpfändung eines Sparbuchs, in Form einer Bürgschaft oder auch eine Mietkautionsversicherung.

Eine Barkaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen anlegen und verzinsen. Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter die getrennte Anlage der Kaution nachweisen.

Kaution während der Mietzeit

Während der Mietzeit darf der Vermieter nur wegen unstreitiger Forderungen auf die Kaution zugreifen, etwa wenn der Mieter Mietzahlungen schuldig bleibt. Hat der Vermieter zulässigerweise die Kaution in Anspruch genommen, kann er vom Mieter verlangen, die Sicherheit wieder bis zur vereinbarten Höhe aufzufüllen. Wegen streitiger Forderungen hingegen (z. B. bei einer Mietminderung wegen Mängeln) darf der Vermieter die Kaution während des Mietverhältnisses nicht antasten.

Der Mieter kann während der Mietzeit nicht über die Mietkaution verfügen. Er kann mit seinem Anspruch auf Kautionsrückzahlung nicht gegen Forderungen des Vermieters aufrechnen. Insbesondere kann er die Kaution nicht gegen Ende des Mietverhältnisses „abwohnen“.

Kaution nach Ende des Mietverhältnisses

Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter über die Kaution abrechnen. Soweit er Gegenforderungen hat, kann er diese aus der Kaution befriedigen. Im Übrigen muss er die Kaution an den Mieter zurückzahlen. Eine gesetzliche Abrechnungsfrist gibt es nicht. Die Rechtsprechung vertritt Fristen zwischen zwei und neun Monaten. Letztlich kommt es auf den Einzelfall an.

Geschäftsraummiete

Bei der Geschäftsraummiete haben die Parteien bei ihren Vereinbarungen zur Mietkaution mehr Spielraum. Insbesondere sind sie der Höhe nach nicht auf drei Monatsmieten beschränkt.

News 28.07.2022 Mietrecht

Dies hat das AG Köln für den Fall des Anwachsens einer 400-Euro-Mietkaution auf einen Aktienwert von 115.000 Euro entschieden. Eine gegenteilige Bestimmung im Mietvertrag ist unwirksam.mehr

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News 27.07.2022 Mietrecht

800 D-Mark Mietkaution hatten die Mieter einer Kölner Wohnung 1960 hinterlegt. Die Vermieterin investierte das Geld in Aktien, und diese steigen im Lauf der Jahrzehnte kräftig – auf mehr als 100.000 Euro. Wem das Vermögen zusteht, stand vor dem Amtsgericht Köln im Streit.mehr

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Serie 19.12.2021 Colours of law

Mieter, die in ihrer Mietwohnung versterben, begehen damit keine schuldhafte Verletzung ihrer vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter. Der Tod löst keine Schadensersatzpflichten aus - auch nicht bei den Erben.mehr

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News 25.09.2020 Praxis-Tipp

Mieter müssen beim Einzug in eine neue Wohnung entsprechend dem abgeschlossenen Mietvertrag häufig eine Mietkaution an den Vermieter zahlen. Dabei stellt sich die Frage, ob die Mietkaution steuerlich vom Vermieter bei Zufluss als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden muss.mehr

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Der VermieterBrief   07.10.2019

Der VermieterBrief September 2019 mit dem Thema Kaution bei Mietendemehr

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News 13.08.2019 BGH

Nach Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter auch wegen streitiger Forderungen auf die Mietkaution zugreifen. Das hat der BGH klargestellt und zugleich betont, dass eine Kautionsabrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters erfolgen kann.mehr

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Der VermieterBrief   03.06.2019

Der VermieterBrief Juni 2019 mit aktuellen Vermieterthemen, unter anderem: Wenn der Hausverwalter die Miete erhöht - nicht ohne Ihre Vollmacht im Original!mehr

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News 31.10.2018 BGH

Ein vor 1983 vereinbarter Ausschluss der Verzinsung der Mietkaution bleibt trotz zwischenzeitlicher Gesetzesänderungen wirksam. Das gilt auch, wenn die Verzinsung durch Formularvertrag ausgeschlossen worden ist.mehr

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News 30.08.2017 BGH

Gibt der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine Freigabeerklärung ab, fällt der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution nicht mehr in die Insolvenzmasse und steht allein dem Mieter zu.mehr

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News 03.08.2017 BGH

Eine notariell beurkundete Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten kann auch dann wirksam sein, wenn der Mieter bereits die höchstmögliche Mietkaution von drei Monatsmieten gestellt hat.mehr

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News 25.10.2016 (Keine) Aufrechnung

Die Kaution soll die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag und dem Mietverhältnis absichern (= Sicherungsabrede). Ein Mieter ist deshalb nicht berechtigt, den "kurzen Dienstweg" zu wählen und die letzten Mietzahlungen vor Vertragsende mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution „abzuwohnen“.mehr

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News 18.10.2016 Mietrecht

Ein Mieter ist nicht berechtigt, die letzten Mietzahlungen vor Vertragsende mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution „abzuwohnen“.mehr

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News 09.09.2016 BGH

Der Vermieter darf sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen nicht aus der Mietkaution bedienen. Das hat der BGH klargestellt.mehr

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News 17.11.2015 BGH

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den WEG-Verwalter gezahlt, ist der Zwangsverwalter der Wohnung berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt vom WEG-Verwalter zu fordern.mehr

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News 29.07.2015 BGH

Eine Mietkaution muss auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto angelegt werden, damit der Schutz des Mieters vor deren Verlust gewährleistet ist. Die Anlage auf einem versteckten Treuhandkonto reicht nicht aus.mehr

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Der Verwalter-Brief   28.01.2015

Der Verwalter-Brief Februar 2015 unter anderem mit dem Thema "Mietsicherheit"mehr

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News 22.01.2015 Mietrecht

Mieter müssen sich auf der Toilette in ihrer Wohnung zum Urinieren nicht hinsetzen. Für Schäden am Boden durch Urinspritzer kann sie der Vermieter nicht haftbar machen.mehr

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News 07.05.2014 BGH

Der Vermieter darf die Mietkaution während des Mietverhältnisses nicht verwerten, um streitige Forderungen zu befriedigen. Eine Vereinbarung, die ihm dies gestattet, ist unwirksam.mehr

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News 30.07.2013 Mietrecht

Ein gehbehinderter Mieter kann vom Vermieter verlangen, dem Einbau eines Treppenlifts zuzustimmen. Der Vermieter kann die Zustimmung aber davon abhängig machen, dass der Mieter eine angemessene Sicherheit für den Rückbau leistet.mehr

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News 19.06.2013 Mietrecht

Eine zusätzlich zur Mietkaution freiwillig gestellte Bürgschaft eines Dritten, die den Vertragsschluss erst ermöglicht, verstößt auch dann nicht gegen die Begrenzung auf drei Monatsmieten für Mietsicherheiten, wenn der Vermieter die Bürgschaft von dem Dritten gefordert hat.mehr

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News 30.05.2013 Ehescheidung

Leistet einer der Ehepartner die Mietkaution allein und verlässt er im Rahmen der Trennung der Eheleute später die eheliche Wohnung, stellt sich die Frage, ob er die von ihm geleistete Mietkaution von dem anderen Ehepartner erstattet verlangen kann.mehr

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News 01.05.2013 Gesetzgebung

Das Mietrechtsänderungsgesetz ist am 1.5.2013 in Kraft getreten. Die Novelle ist die erste umfangreichere Änderung am Mietrecht seit 2001.mehr

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News 10.04.2013 BGH

Für die Bürgschaft eines Dritten für die Mietzahlungen eines Wohnungsmieters, die eine drohende Kündigung abwenden soll, gilt die Begrenzung von Mietsicherheiten auf drei Monatsmieten nicht.mehr

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News 13.02.2013 BGH

Der Veräußerer eines vermieteten Grundstücks haftet dem Mieter für die Rückzahlung der Kaution für den Fall, dass der Mieter die Kaution vom Erwerber nicht zurückbekommen kann. Ein eventueller Ausschluss dieser Haftung muss eindeutig vereinbart werden.mehr

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News 29.01.2013 Gesetzgebung

Am 1.2.2013 wird es für Vermieter, Mieter und Verwalter spannend: Der Bundesrat berät über die Mietrechtsänderung. Wie die Länderkammer entscheidet, ist völlig offen.mehr

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News 29.08.2012 Bürgschaft

Ist ein Mietverhältnis beendet und der Sicherungszweck einer Kautionsbürgschaft weggefallen, hat der Mieter nur einen Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftserklärung an den Bürgen, nicht an sich selbst. Dies hatte das OLG Frankfurt a.M. entschieden.mehr

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News 28.08.2012 BGH

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein.mehr

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News 20.08.2012 Betriebskostennachforderung

Steht nach dem Ende eines Mietverhältnisses noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung aus der Abrechnung zu erwarten ist.mehr

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