Mieter müssen beim Einzug in eine neue Wohnung entsprechend dem abgeschlossenen Mietvertrag häufig eine Mietkaution an den Vermieter zahlen. Dabei stellt sich die Frage, ob die Mietkaution steuerlich vom Vermieter bei Zufluss als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden muss.
Beispiel: A vermietet eine zu seinem Privatvermögen gehörende Eigentumswohnung ab 1.10.2020 an einen neuen Mieter, der ihm zu Beginn des Mietverhältnisses 3 Monatsmieten von zusammen 1.800 EUR überwiesen hat.
Grundsätzlich keine Einnahmen aus Vermietung
Bei den Kautionszahlungen handelt es sich im Zeitpunkt ihrer Überweisung auf das Konto des Vermieters (noch) um keine Einnahmen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Einnahmen sind nach § 8 Abs. 1 EStG alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Steuerpflichtigen im Rahmen einer der Einkunftsarten des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4-7 EStG zufließen, hier also den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 i. V. m. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Das FG Münster weist in einer neueren Entscheidung darauf hin, dass allein der Umstand, dass im Mietvertrag die Zahlung einer Mietkaution vereinbart worden ist, nicht dazu führt, dass die Kaution dem Vermieter im Rahmen des Mietverhältnisse zugeflossen ist (FG Münster, Urteil v. 10.12.2019, 2 K 2497/17 E, Revision anhängig unter BFH-Az. IX R 11/20). Vielmehr ist der beim Vermieter hinterlegte Geldbetrag zunächst nur eine Sicherheit für ihn. Der Vermieter darf über die Kaution nicht frei verfügen, sodass er noch keine wirtschaftliche Verfügungsmacht über den Betrag hat.
Tipp: Zufluss aber bei Aufrechnung
Erst soweit der Vermieter die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses z. B. wegen vom Mieter verursachter Schäden einbehält, ist sie beim Vermieter als Einnahme zu behandeln (FG München, Urteil v. 22.1.2003, 9 K 1013/01). Die einbehaltene Kaution ist dann im Jahr des Zuflusses als Einnahme zu erfassen, d.h. in dem Jahr, in dem sie mit dem Schadensersatzanspruch des Vermieters o. Ä. aufgerechnet wird (Rz. 20 des genannten Urteils des FG Münster). Die Aufrechnung ist dabei Ausdruck wirtschaftlicher Verfügungsmacht.
Neue Rechtsprechung des BGH
Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (ggf.) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (ggf.) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung, abgerechnet werden (BGH, Urteil v. 24.7.2019, VIII ZR 141/17).