Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Gebäuden

Werden nach dem Erwerb eines Gebäudes, in engem zeit­lichen Zusammenhang mit dessen Anschaffung, im Verhältnis zum Kaufpreis hohe Aufwendungen auf das Gebäude gemacht, stellt sich das Problem der "anschaffungsnahen Herstellungskosten", für den es in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG eine Sonderregelung gibt. Danach sind anschaffungsnah entstandene Erhaltungsaufwendungen an Gebäuden unter bestimmten Voraussetzungen als Herstellungskosten zu behandeln, die nicht sofort, sondern nur im Wege der AfA abzugsfähig sind.

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG sieht vor, dass zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören,

• die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden,
• wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). 

Anschaffungsnaher Aufwand: was gehört dazu

Die Frage, welche Aufwendungen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören, bestimmt sich sowohl für die Gewinneinkünfte als auch die Überschusseinkünfte nach § 255 HGB. Herstellungskosten sind nach § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB auch Aufwendungen, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes entstehen. Das sind vor allem Aufwendungen für die Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie die Fenster. Werden im Zuge der Baumaßnahmen diese Einrichtungen nicht nur in zeitgemäßer Form ersetzt, sondern darüber hinaus in ihrer Funktion (Gebrauchswert) deutlich erweitert und ergänzt werden und dadurch der Wohnkomfort des Hauses insgesamt deutlich gesteigert wird, wird ein Wohnhaus dadurch wesentlich verbessert.

Wenn auch einzelne dieser Maßnahmen noch nicht zu einer wesentlichen Verbesserung führen, kann doch ein Bündel derartiger Baumaßnahmen, bei dem mindestens 3 der wesentlichen Bereiche betroffen sind, ein Gebäude gegenüber seinem Zustand bei Erwerb  in seinem Standard heben und es damit nach § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB wesentlich verbessern (sog. Standardsprung; BFH, Urteil v. 12.9.2001, IX R 39/97, BStBl 2003 II S. 569).

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15%-Grenze

Fraglich ist, ob Aufwendungen, durch die mindestens 3 der Kernbereiche der Ausstattung einer Wohnung von Grund auf erneuert werden und die bereits aus diesem Grund (sog. Standardsprung)  als Herstellungskosten nach § 255 HGB zu klassifizieren sind, in die 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG einzubeziehen sind.

Praxistipp: Verneint man diese Frage, kann dies im Einzelfall dazu führen, dass der verbleibende Aufwand die 15%-Grenze nicht erreicht und somit bei zur Vermietung bestimmten Gebäuden sofort als Werbungskosten abzugsfähig ist. Der BFH wird in einem anhängigen Revisionsverfahren diese Frage klären (Az. des BFH: IX R 25/14). Einschlägige Fälle sollten offen gehalten werden, bis der BFH entschieden hat. Einsprüche ruhen kraft Gesetzes.