Herstellungskosten

Gehen Miet- und Pachtzinsen in die Herstellungskosten von Umlaufvermögen ein und scheidet dies vor dem Bilanzstichtag aus dem Betriebsvermögen aus, handelt es sich nicht um eine Gewinnminderung. Damit können die Zinsen laut dem Thüringer FG nicht bei der Gewerbesteuer hinzugerechnet werden.

In einem umfangreichen Schreiben vom 26.1.2026 hat das BMF zur Frage der Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Instandsetzungsaufwendungen bei Gebäuden Stellung genommen.

Die Finanzverwaltung hat zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten Stellung bezogen. Hier ein Überblick zu den wichtigsten Punkten des BMF-Schreibens. 

Die Finanzverwaltung hat Stellung bezogen zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bei der Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes.

Der Abriss einer alten, unbrauchbaren Steganlage und der Neubau mit zusätzlichen Liegeplätzen gelten steuerlich nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als Herstellungskosten. So hat das FG Berlin-Brandenburg entschieden.

Die Finanzverwaltung möchte ihr BMF-Schreiben zur Abgrenzung von Aufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden überarbeiten. Der DStV hat zum Entwurf Stellung genommen.

Eine zu Herstellungskosten führende wesentliche Verbesserung ist bei einem Wohngebäude immer dann gegeben, wenn mindestens drei der Kernbereiche der Ausstattung einer Wohnung, nämlich Elektro-, Heizungs-, Sanitärinstallationen und Fenster, von Grund auf erneuert werden (sog. Standardsprung). Das entschied das FG München.

Der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss (IFA) hat den Entwurf einer Neufassung der IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung: Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden in der Handelsbilanz (IDW ERS IFA 1 n.F.) verabschiedet.

Das Rechnungswesen ist oftmals nicht in der Planung von Bauprojekten involviert. Viele Entscheidungen bzgl. Investitionen und Erhaltungsmaßnahmen werden in den Unternehmen getroffen, ohne auf das Know-how in der Buchhaltung zurückzugreifen. Der Anlagenbuchhalter sollte sich daher mit seinen Kenntnissen über die Bewertung und Bilanzierung schon während der Planungsphase in die Bauprojekte einbringen.

Abfindungen, die ein Wohnungskäufer den bisherigen Mietern zahlt, damit sie die Wohnungen vorzeitig räumen, um geplante Renovierungsmaßnahmen schneller durchführen zu können, sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten. Es handelt sich um sofort abzugsfähige Werbungskosten.

Wird eine mit einem Vorbehaltsnießbrauch belastete Immobilie mit Zustimmung des Nießbrauchers gegen eine andere Immobilie in der Weise ausgetauscht, dass dem Nießbraucher an der neuen Immobilie wiederum ein Nießbrauch eingeräumt wird, und trägt der Nießbraucher wirtschaftlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Ersatzimmobilie, so setzt sich der Vorbehaltsnießbrauch an der erworbenen Immobilie fort (verlängerter Vorbehaltsnießbrauch).

Die Überführung eines Wirtschaftsguts vom Betriebsvermögen in das Privatvermögen ist keine Anschaffung i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG.

Wie ist mit der Steuerbilanz zu verfahren, wenn der Steuerpflichtige als Herstellungskosten zu behandelnde Aufwendungen im Jahr ihres Entstehens sofort als Betriebsausgaben abgezogen hat und der Einkommensteuer- bzw. Gewinnfeststellungsbescheid des betreffenden Jahres nach den Vorschriften der AO nicht mehr geändert werden kann?

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Finanzierungskosten im Rahmen der Herstellung oder Anschaffung eines Gebäudes sind sämtliche Aufwendungen, die einem Kreditnehmer im Zusammenhang mit der Finanzierung eines gegebenen Kapitalbedarfs für den Finanzierungszeitraum entstehen.

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Das BMF gibt die maßgebenden Baupreisindizes zur Anpassung der Regelherstellungskosten bekannt, die für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2021 bei Ermittlung des Gebäudesachwerts anzuwenden sind.

Die Rechtsgrundsätze zur Behandlung von Abbruchkosten beim Erwerb eines Gebäudes in Abbruchabsicht gelten auch für den unentgeltlichen Erwerb eines Mitunternehmeranteils im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. § 6 Abs. 3 EStG bewirkt eine Rechtsnachfolge nur in einzelnen vom Gesetz ausdrücklich bestimmten Beziehungen, begründet aber keine umfassende "Fußstapfentheorie".

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Gilt dies auch für Aufwendungen, die vor der Anschaffung getätigt wurden?

Ein langjährig im Privatvermögen befindliches bebautes Grundstück kann Gegenstand eines gewerblichen Grundstückshandels werden, wenn es im Hinblick auf eine Veräußerung durch Baumaßnahmen so umfassend verbessert wird, dass ein neues Gebäude hergestellt wird.

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, wenn die Netto-Aufwendungen 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Doch wie ist die Frist bei einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft im Rahmen von Gesellschafter-Beitritten zu berechnen?

Der Beginn der Herstellung des Reinvestitionsguts kann vor den eigentlichen Bauarbeiten liegen; reine Vorbereitungshandlungen in der Entwurfsphase genügen dazu nicht.

Mithilfe eines Investitionsabzugsbetrags (§ 7g Abs. 1 bis 4 EStG) kann die Steuerbelastung gesenkt werden, ohne Geld ausgeben zu müssen. Der Investitionsabzugsbetrag beträgt maximal 40 % der voraussichtlichen Investitionskosten. De facto wird mit dem Investitionsabzugsbetrag die Abschreibung für bewegliche Wirtschaftsgüter vorgezogen, die noch nicht angeschafft worden sind, aber in den folgenden 3 Jahren angeschafft werden sollen. Hinweis: Neue Rechtslage 2020 Dieses Topthema informiert über die Regelungen, die für Investitionsabzugsbeträge gelten, die für Wirtschaftsjahre gebildet werden, die vor dem 31.12.2019 enden. Hier finden Sie die Informationen zum Investitionsabzugsbetrag ab 2020, der durch das Jahressteuergesetz 2020 in vielen Punkten geändert worden ist. Die Neuregelungen sind erstmals auf Investitionsabzugsbeträge anzuwenden, die für Wirtschaftsjahre gebildet werden, die nach dem 31.12.2019 enden.

Nach der Anschaffung unvermutet angefallene Kosten sind - um den zeitgemäßen Zustand eines Mietobjektes wiederherzustellen - als "anschaffungsnahe Herstellungskosten" zu aktivieren bzw. bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur im Wege der Abschreibung steuerlich abzugsfähig.

Unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen, die lediglich dazu dienen, Schäden zu beseitigen, welche aufgrund des langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Nutzungsberechtigten entstanden sind, führen unter den weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Für die Einordnung von Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG ist es unerheblich, ob diese für den Steuerpflichtigen unvorhersehbar waren, ob diese im Rahmen eines Mieterwechsels angefallen sind oder ob die zugrunde liegenden Maßnahmen ein übliches Vorgehen im Rahmen der Neuvermietung darstellen.

So mancher kauft sich eine Eigentumswohnung, um sie zu vermieten und damit Rendite zu machen. Die Einkünfte daraus aber sind einkommensteuerpflichtig – und nicht alle Ausgaben, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung haben, können Sie im gleichen Jahr in der Steuererklärung komplett geltend machen. So dürfen anschaffungsnahe Herstellungskosten nur abgeschrieben werden. Die Rechtsprechung hat nun die Regeln dazu verschärft ‒ und die Finanzverwaltung übernimmt dies. Allerdings gibt es eine Übergangsregelung.

Im Jahr 2017 hat das BMF einige Schreiben veröffentlicht, die erhebliche praktische Auswirkungen haben und von uns besprochen wurden. Wir zeigen Ihnen, welche dieser Beiträge in unserem Portal am häufigsten aufgerufen wurden.

Der BFH hat in 3 Urteilen über die steuerliche Behandlung der sog. anschaffungsnahen Herstellungskosten entschieden. Die Finanzverwaltung folgt der Rechtsprechung, billigt zugleich aber eine Übergangsregelung zu.

Fallen Kosten für Schadensbeseitigung an einem vermieteten Haus an, hat der Bundesfinanzhof nun klargestellt, unter welchen Umständen diese als Werbungskosten sofort abzugsfähig sind und nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten beurteilt werden.

Die Kosten für die Beseitigung unvermuteter Schäden, die erst nach der Anschaffung durch schuldhaftes Handeln eines Dritten verursacht wurden, sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten.  

Wird ein Haus gebaut, sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten nur über die Abschreibung steuerlich abzugsfähig. Werden nach der Fertigstellung noch Baumaßnahmen vorgenommen, muss geprüft werden, ob sie zu den so genannten anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören und aktiviert werden müssen, oder ob die Kosten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Das Finanzministerium Berlin hat in einem Erlaß nun zu Zweifelsfragen zu diesem Thema Stellung genommen.

Eine Gemeinde, die eine Sporthalle (auch) Vereinen nicht kostendeckend überlässt, ist zum anteiligen Vorsteuerabzug aus den Herstellungskosten berechtigt.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind nicht sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten, sondern nur im Wege der AfA zu berücksichtigen. Im Top-Thema werden neue Rechtserkenntnisse und Rechtsentwicklungen zur Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG aufgezeigt.

Der Umfang der sog. Anschaffungsnahen Herstellungskosten eines Gebäudes wurde ausgeweitet: Mit drei Urteilen vom 14.6.2016 (Aktenzeichen IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15) hat der IX. Senat des  BFH entschieden, dass grundsätzlich sämtliche Kosten, die im Rahmen  einer Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet werden.

Die Auffassung der Finanzverwaltung, wonach Aufwendungen an einem Gebäude, die aufgrund einer Nutzungsänderung getätigt werden, keine sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen darstellen, sondern als steuerlich ungünstigere nachträgliche Herstellungskosten zu behandeln sind, ist durch das FG Münster in Frage gestellt worden.

Ob Erhaltungsaufwendungen sofort abzugsfähig oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten im Wege der Abschreibung zu berücksichtigen sind, musste das FG Düsseldorf entscheiden.

Zu den anschaffungsnahen Aufwendungen für ein Gebäude rechnen auch die Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft.

Zu den anschaffungsnahen Kosten gehören sämtliche Aufwendungen für Baumaßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung - einschließlich der Schönheitsreparaturen - anfallen.

Der BFH hat mit 3 Urteilen den Begriff der "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG für die Fälle konkretisiert, in denen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen reine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Der BFH bezieht auch diese Aufwendungen in die anschaffungsnahen Herstellungskosten ein, so dass insoweit kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich ist.

Die Vernunft hat gesiegt! Die bisher nur ausgesetzte Aktivierungspflicht für "angemessene Gemeinkosten" im Rahmen der steuerlichen Vorratsbewertung wird endgültig aufgehoben. Damit bleibt speziell dem Mittelstand ein weiteres Bürokratiemonster erspart.

Eine unerwartete Ergänzung gab es im Gesetzentwurf zur Modernisierung des Besteuerungsverfahrens: Die gesetzliche Neuregelung des Bilanzansatzes für Herstellungskosten in der Steuerbilanz. Damit tritt eine erfreuliche Rechtssicherheit ein.

Wird ein von einer GmbH bebautes Grundstück teilweise dem Geschäftsführer zu Wohnzwecken überlassen, scheidet ein Vorsteuerabzug für den Wohnteil aus, wenn dieser steuerfrei vermietet wurde.

Ob die Abbruchkosten eines Gebäudes sofort oder nur zeitlich verteilt über AfA des neuen Gebäudes abzugsfähig sind, musste das FG Düsseldorf entscheiden.

Entstehen dem Vermieter Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, stellt sich die Frage, ob diese generell als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder bei Überschreiten der 15%-Grenze als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren sind. 

Das FG Düsseldorf hat entschieden, dass Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können.

Das Bundesfinanzministerium hat in einem aktuellen Schreiben Einzelheiten zur Bewertung von Vorräten nach der so genannten Lifo-Methode, zu den Voraussetzungen und der Anwendbarkeit nützliche Hinweise gegeben.

Immobilienbesitzer können Instandsetzungs- und Modernisierungskosten unter Umständen in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen. Darauf weist die Bundessteuerberaterkammer hin.

Aufwendungen im Zusammenhang mit einem Bauprozess sind nur dann als außergewöhnliche Belastungen (agB) abzugsfähig, wenn ein konkreter und unmittelbarer Zusammenhang mit dem Beweissicherungsverfahren oder dem Bauprozess besteht.

Bei einer umfassenden Modernisierung eines gebraucht erworbenen Hauses stehen Aufwendungen, die für sich genommen jährlich anfallende Erhaltungsaufwendungen oder Kosten für Schönheitsreparaturen darstellen, in engem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zueinander und bilden in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme.