Nutzungs- oder Funktionsänderung eines Gebäudes

Rechtskräftiges Urteil des FG Münster

Das FG Münster hat entschieden (Urteil v. 29.1.2015, 12 K 3193/12 E), dass Baumaßnahmen, die im Zusammenhang mit einer Funktionsänderung von Räumen anfallen, dann keine Herstellungskosten sind, wenn die zur künftigen Wohnnutzung umgebauten Räume nicht erweitert werden, die Grundfläche unverändert bleibt, es zu keiner Substanzvermehrung kommt und nicht nachträglich Bestandteile eingebaut werden, die vorher nicht vorhanden waren.

Finanzamt sah nachträgliche Herstellungskosten

Im Streitfall hatten die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses drei in diesem Gebäude befindliche Eigentumswohnungen als Büroräume vermietet. Nachdem sie dort Arbeiten an veralteter Elektrik, Sanierung des Sanitärbereichs, sowie das Versetzen von Trockenbauwänden und Türen vorgenommen hatten, wurden die Einheiten zu Wohnzwecken vermietet. De Instandhaltungsaufwendungen erklärten die Kläger in voller Höhe als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften. Das Finanzamt behandelte die Kosten wegen der Nutzungs- und Funktionsänderung des Gebäudes als nachträgliche Herstellungskosten. 

FG: Funktionsänderung nur ein Indiz

Das FG hat entschieden, dass die Funktionsänderung, welche im Streitfall in dem Wechsel von der gewerblichen Vermietung zur Vermietung zu Wohnzwecken bestand,  zunächst nur ein Indiz für die Annahme von nachträglichen Herstellungskosten darstellt. Nach Auffassung des FG kommt es in diesem Zusammenhang nur zu Herstellungskosten, wenn und soweit sich durch bauliche Maßnahmen eine Funktions-/Nutzungsänderung ergibt und sich die Zweckbestimmung der Wohnung ändert. Dabei ist ein bloßes Versetzen von Wänden oder das Zumauern von Türen, die für sich allein keine Erweiterung oder Verbesserung darstellen, nicht den Herstellungskosten zuzurechnen. Die Kosten, die durch die Erstellung der Trennwand angefallen sind, sind grundsätzlich den Herstellungskosten zuzuordnen. Da es sich jedoch insoweit um einen geringfügigen Kostenbetrag handelt, sieht das FG von einer Aufteilung der Kosten insoweit ab. Sie beschränken sich auf die direkten Kosten des Mauerabschlusses einschließlich dadurch bedingter Malerarbeiten.

Kein sachlicher Zusammenhang der Kosten

Weitere Kosten sind diesem Bereich nicht unter dem Gesichtspunkt zuzuordnen, dass die gesamten Aufwendungen als eine einheitliche Baumaßnahme anzusehen wären. Es ist insbesondere kein sachlicher Zusammenhang in dem Sinne gegeben, dass die einzelnen Baumaßnahmen bautechnisch ineinandergriffen. Die einzelnen Baumaßnahmen wie z. B. Baderneuerung und Erneuerung der Elektrik waren getrennt davon zu beurteilen. Die Kosten der Baumaßnahmen an den Wohnungen sind auch nicht deshalb den Herstellungskosten zuzuordnen, weil ein Standardsprung in mindestens drei der Kernbereiche der Wohnungsausstattung – Elektro-, Heizungs-, Sanitärinstallationen, Fenster – festzustellen ist. Abgesehen davon, dass im Streitfall nach Aktenlage insoweit nur Baumaßnahmen im Bereich der Elektro- und Sanitärinstallationen durchgeführt wurden, ist nicht erkennbar, dass es durch die Baumaßnahmen zu einer Verbesserung der Wohnungen über ein Ersetzen der vorhandenen Anlagen in zeitgemäßer Form hinaus gekommen ist.

Praxis-Tipp: Auf BFH-Rechtsprechung berufen

Da das FG die Revision nicht zugelassen hatte, hat das FA Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt, welche der BFH jedoch nicht zur Entscheidung angenommen hat. Betroffene können sich zwar in vergleichbaren Fällen auf das für sie positive Urteil des FG Münster berufen müssen aber damit rechnen, dass das FA bei einer Funktions- bzw. Nutzungsänderung generell nachträgliche Herstellungskosten annehmen wird.

Ist dies der Fall, kann man sich auf das BFH-Urteil v. 27.9.2001 (X R 55/98) berufen. In diesem Urteil hat der BFH entschieden, dass die Funktionsänderung eines Gebäudes allenfalls ein Indiz für das Vorliegen einer Herstellungs- und Erweiterungsmaßnahme sein kann. Hinzu kommen muss nach Auffassung des BFH, dass gegenüber dem früheren Bauzustand eine auf die angestrebte Funktionsänderung ausgerichtete Substanzmehrung vorliegt, die über das bloße Versetzen von Wänden oder das Zumauern von Türen hinausgeht. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass das FA die Beweislast trägt, wenn es typische Erhaltungsaufwendungen als Herstellungskosten behandeln will.