Modernisierung

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) soll vor dem 1. Juli in Kraft treten – der Zeitplan gilt als sportlich. Beim Mieterschutz hat sich das Kabinett jetzt geeinigt. Ein Überblick zum Status Quo der geplanten Reform.

Für den Austausch alter gegen neue Heizungen gibt es aktuell historisch hohe Förderungen. Wer wartet, kann das Nachsehen haben, wie eine neue Analyse zeigt – etwa beim Geschwindigkeitsbonus, wo im Idealfall bis zu 6.000 Euro Zuschuss drin sind.

Die Finanzverwaltung hat zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten Stellung bezogen. Hier ein Überblick zu den wichtigsten Punkten des BMF-Schreibens. 

Modernisierungs‑, Instandhaltungs‑ und viele energetische Maßnahmen können in der Regel sofort als Aufwand gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG von der Steuer abgezogen werden. Was die Stellungnahme der Finanzverwaltung konkret bedeutet. Einordnung.

Vermieter von (preisfreiem) Wohnraum haben das Recht, die Miete zu erhöhen. Dazu müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Wer sich damit rechtzeitig befasst, sichert sich bares Geld. Was zu beachten ist: Ein Überblick.

Vor fast 50 Jahren wurde die Autobahn in Berlin-Wilmersdorf mit einer riesigen Wohnanlage über­baut. Das sorgte für Aufsehen. Heute steht die Anlage unter Denkmalschutz und ist dringend sanierungsbedürftig. Wie die anspruchsvolle Modernisierung am besten umzusetzen ist, erprobt nun die Degewo.

Die sozialorientierten Wohnungsunternehmen melden Rekordinvestitionen in den Neubau und verdienen teils so viel wie nie – doch der Markt funktioniert nicht von allein. Ohne Bauturbo der Bundesregierung keine bezahlbare Mieten. Berlins Städtische versuchen es in der Zwischenzeit mit einer neue Idee.

Die Wahl des Baustoffs ist für die Bauweise ein entscheidender Faktor. Immer mehr Menschen in Deutschland entscheiden sich derzeit für Holz. Holzbau hat viele Vorteile, verlangt aber eine differenzierte Betrachtung. 

Nach einer energetischen Modernisierung können Vermieter die Miete erhöhen, wenn eine nachhaltige Einsparung von Endenergie erzielt wird. Hierfür ist nicht der tatsächliche Energieverbrauch entscheidend, sondern die zu erwartende Einsparung. Das hat der BGH klargestellt.

Wiederholte Mieterhöhungen mit erfundenen Mietspiegelmerkmalen sollen laut einem Medienbericht der Grund dafür sein, dass der Berliner Senat den Immobilienkonzern Vonovia aus dem Wohnungsbündnis ausgeschlossen hat.

Hänge-WCs, Handtuchheizungen und kleine Balkone sind in Milieuschutzgebieten genehmigungfähig, hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden. Das entspreche dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung.

Die CO2-Emissionen beim Neubau sind so viel höher als bei Sanierungen, dass sie sich durch eine effizientere Nutzung nicht ausgleichen lassen – das zeigt eine DGNB-Studie. Frühzeitige Modernisierungen zahlen sich aus.

Die laut Mietpreisbremse grundsätzlich zulässige Miethöhe darf ein Vermieter auch dann unter Berufung auf eine einfache Modernisierung überschreiten, wenn er vorvertraglich unzutreffend angegeben hat, es handle sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Die Laubenganghäuser sind wichtige Bauhaus-Zeugnisse. Die Wohnungsgenossenschaft Dessau eG will ihr historisches Erbe mit den Anforderungen der Bewohner in Einklang bringen. Die erste Modernisierung ergab nun eine bei Denkmalschützern umstrittene Lösung: einen Aufzug.

Sie stehen jahrelang leer: Geisterhäuser in deutschen Großstädten sind ein bekanntes Problem. Einige Kommunen setzen auf Treuhänder. Sie sollen Eigentümer zur Reaktivierung verwaister Wohnimmobilien zwingen. Immobilienrechtler Uwe Bottermann bezeichnet dieses Mittel als "stumpfes Schwert".

Wer sein Haus energetisch saniert, spart Heizkosten, verbessert die Wohnqualität und steigert den Wert seiner Immobilie. Hier erfahren Sie, wie Sie als Eigentümer:in die energetischen Schwachstellen Ihrer Immobilie ermitteln und am besten vorgehen, wenn Sie sie energetisch sanieren möchten.

Hat der Vermieter für eine Modernisierungsmaßnahme Drittmittel in Anspruch genommen oder angekündigt, dies tun zu wollen, muss er bei einer anschließenden Mieterhöhung Angaben hierzu machen. Anderenfalls ist die Erhöhung formell unwirksam.

Drei Viertel der Büroflächen in Europa veralten bis 2030. Immer mehr Mieter fragen aber nach hochwertigen Arbeitsplätzen: flexibel, digital und klimafreundlich – so eine Studie von Cushman & Wakefield. Vermieter sollten jetzt modernisieren oder sich neu positionieren.

Eine auf Maßnahmen zur Wohnraummodernisierung gestützte Mieterhöhungserklärung muss plausibel, aber nicht im Detail begründet sein. Eine Aufstellung von Einzelkosten ist nicht erforderlich.

Die Justizministerkonferenz hat sich bei ihrem Herbsttreffen in Berlin für einen rechtlichen Bestandsschutz für günstige Mieten bei einem Umzug in kleinere Wohnungen ausgeprochen. Vom Bund gefordert werden in den entsprechenden Beschlüssen auch weitere Regelungen zum Schutz von Mietern.

Der Düsseldorfer Immobilienkonzern LEG will auf die diversen Krisen mit einer "hohen Kostendisziplin" reagieren, wie Unternehmenschef Lars von Lackum ankündigte. Projektentwicklungen werden gestoppt und Investitionen im Wohnungsbestand minimiert.

Mehr als jedes dritte sozial orientierte Wohnungsunternehmen ist wegen steigender Energiepreise und der Gas-Umlage in finanzielle Not geraten, wie eine Umfrage des GdW zeigt. Ohne kurzfristige staatliche Hilfe drohten viele Vermieter in den Kosten zu ertrinken.

Eine Modernisierungsmieterhöhung muss auch dann nicht nach Gewerken aufgeschlüsselt werden, wenn Maßnahmen an mehreren Gebäuden oder außerhalb der betroffenen Wohnung ausgeführt wurden. Es reicht aus, die Gesamtkosten abzüglich Instandsetzungsanteil anzugeben.

Umfassend modernisierte Wohnungen unterliegen nicht der Mietpreisbremse, sofern der Vermieter vorab Auskunft über die Modernisierung gibt. Dem ist mit dem Hinweis auf die Modernisierung Genüge getan. Weitergehender Angaben zu deren Art und Umfang bedarf es nicht.

Nach mehreren tatsächlich trennbaren Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter mehrere Modernisierungsmieterhöhungen bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären; dies auch dann, wenn die Maßnahmen in einem einheitlichen Schreiben angekündigt worden sind.

Ignoriert ein Mieter eine Aufforderung des Vermieters, die Duldung geplanter Baumaßnahmen zu erklären, gibt das nicht ohne Weiteres Anlass für eine Duldungsklage; fehlen Anhaltspunkte, dass der Mieter seine Mitwirkung verweigert, bedarf es einer nochmaligen Aufforderung, bevor Anlass zur Klage besteht.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat über die erste Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht entschieden und gibt dem Vermieter Recht. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung durfte berechnet werden – eines zeitlichen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Beginn der Arbeiten bedurfte es nicht.

Das Gesetzgebungsverfahren zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts macht weitere Fortschritte. Der Entwurf des Gesetzes sieht eine Vielzahl von zentralen Änderungen für alle Formen der Personengesellschaften vor. Besonders hervorzuheben sind die Einführung eines Gesellschaftsregisters für Gesellschaften bürgerlichen Rechts und Regelungen über die Anfechtung von Gesellschafterbeschlüssen.

Früher schlichte und funktionale Nasszelle, später dank der schrillen Farbgebungen eine Herausforderung für die Sinne. Doch im modernen Badezimmer ist längst Ruhe eingekehrt. Es entwickelt sich beständig weiter in Richtung Wellness-Oase. Und diese ist nicht nur smart, barrierefrei oder vorgefertigt, sondern dank Universal Design vor allem eins: Für alle.

Eine umfassende Modernisierung, die die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ausschließt, erfordert einen Bauaufwand von einem Drittel der Neubaukosten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen bleiben unberücksichtigt. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen.

Eine Erhöhung der Miete für eine modernisierte Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete schließt eine anschließende Modernisierungsmieterhöhung nicht aus. Allerdings ist die erste Mieterhöhung bei der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen.

Ist eine auf verschiedene Baumaßnahmen gestützte Modernisierungsmieterhöhung in einigen Punkten unwirksam, kippt dies nicht zwangsläufig die Mieterhöhung insgesamt.

Nach einer modernisierenden Erneuerung alter Bauteile ist bei einer Modernisierungsmieterhöhung auch dann ein Anteil für Instandhaltung herauszurechnen, wenn die Bauteile noch funktionsfähig und die Instandhaltungsmaßnahmen noch nicht "fällig" waren.

Das Business Controlling der stark diversifizierten Uniper SE stand vor komplexen Herausforderungen in Punkto Datenmanagement und Digitalisierung. Henning Hupperich zeigt, wie ein pragmatischer Ansatz in vier Schritten sowie agile Methoden eine erfolgreiche Modernisierung von Controllinginstrumenten ermöglichen.

Der VermieterBrief November 2019 unter anderem mit dem Thema Modernisierung

Härtefallregelung: Kann sich der Mieter nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung die Miete einer großen Wohnung nicht mehr leisten, so kann er nicht automatisch auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden, entschied der BGH. 

Auch wenn Neubau massiv in den Fokus gerückt ist, bleibt die Instandsetzung und Modernisierung von großer Bedeutung. Passen die Prioritäten des operativen Tagesgeschäftes zu den strategischen Zielen der Bestandsentwicklung? Wie können Prozesse optimiert und Verwaltungskosten gesenkt werden? In jedem Unternehmen stecken Optimierungspotenziale. DW stellt Beispiele vor.

100 Jahre alte Bausubstanz, bezahlbares Wohnen und energetische Sanierung, das sind drei sich scheinbar widersprechende Ziele. Mit innovativer Technik ist es möglich, sie unter einen Hut zu bekommen. Das ist die Prämisse eines Forschungsprojekts im historischen Stadtquartier Margaretenau in Regensburg.

Die Aufmerksamkeit richtet sich derzeit zum großen Teil auf die wachsenden Regionen und den dortigen Neubaubedarf. Doch an manchen Orten herrscht ein gegenteiliger Prozess vor. Doch gerade in den stagnierenden oder schrumpfenden Regionen sind kreative Lösungen gefragt. Hier gilt es – unter schwierigeren Bedingungen – die Bestände zu diversifizieren und mit modernen Wohnangeboten auf die Bedürfnisse der Menschen auszurichten. Wir stellen einige Beispiele vor.

Zur Ordnungsmäßigkeit eines Sachverständigengutachtens gehören methodische Qualität und eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen.

Der VermieterBrief Januar 2018 mit dem Thema: Sanierung oder schon Modernisierung? Wie genau der BGH hier unterscheidet.

Viele Fachleute sehen in der seriellen und modularen Bauweise einen entscheidenden Beitrag zum günstigen, flexiblen und schnellen Bauen. Erste Projekte vor allem in der Wohnungswirtschaft zeigen, dass das industrialisierte Bauen längst nicht mehr nur für Flüchtlingsunterkünfte, Schulprovisorien und Lagerhallen geeignet ist. Doch ob die Kosten dadurch wirklich sinken, ist noch nicht bewiesen.

Bauliche Maßnahmen, die den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden, sind keine Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter dulden muss.

Widerruft ein Mieter eine in einer Haustürsituation getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam, muss er nicht allein deshalb, weil die Wohnung tatsächlich modernisiert wurde, eine höhere Miete zahlen. Vielmehr muss der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen, um mehr Miete verlangen zu können.

Der Austausch eines Elektroherdes mit Kochplatten gegen einen Herd mit Cerankochfeld ist eine Modernisierungsmaßnahme, die der Mieter dulden muss. Dasselbe gilt für den Ersatz eines Gasherdes durch einen Induktionsherd. Für die erforderliche Anschaffung neuer Töpfe und Pfannen muss der Vermieter aufkommen.

Zu den anschaffungsnahen Aufwendungen für ein Gebäude rechnen auch die Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft.

Zu den anschaffungsnahen Kosten gehören sämtliche Aufwendungen für Baumaßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung - einschließlich der Schönheitsreparaturen - anfallen.

Der BFH hat mit 3 Urteilen den Begriff der "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG für die Fälle konkretisiert, in denen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen reine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Der BFH bezieht auch diese Aufwendungen in die anschaffungsnahen Herstellungskosten ein, so dass insoweit kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich ist.

Nicht alles kann man auf Kosten anderer erledigen. Legt der Vermieter den Müllschlucker in einem Wohnhaus still, ist dies keine Modernisierungsmaßnahme, die eine Modernisierungsmieterhöhung rechtfertigt. Es ist vielmehr eine einseitige Änderung der vereinbarten Vertragspflichten, die nicht auf Kosten des Mieters gehen kann.

Der Vermieter darf während des laufenden Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchführen und diese zum Anlass einer Modernisierungsmieterhöhung nehmen. Was es hierbei zu beachten gilt, lesen Sie in diesem Top-Thema.