Bei der Beurteilung, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt, sind auch vom Mieter rechtmäßig vorgenommene Veränderungen zu berücksichtigen.
Hintergrund
Der Vermieter einer Wohnung verlangt von der Mieterin, dass diese den Anschluss der Wohnung an eine Zentralheizung duldet. Die Mieterin hatte die Wohnung im Jahr 1989 angemietet. Die Wohnung war mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet. 1991 baute sie im Einverständnis mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein.
Im November 2009 erbat der Vermieter von der Mieterin vergeblich die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung. Die Mieterin wendet hiergegen ein, die Modernisierung stelle für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar.
Entscheidung
Der BGH gibt der Mieterin Recht. Der Vermieter kann dem Einwand, die Modernisierung stelle für die Mieterin eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegenhalten, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei. Grundlage für die Beurteilung ist nämlich nicht der bei Anmietung im Jahr 1989 vorhandene Zustand, sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen.
§ 554 Abs. 2 Satz 4 BGB soll im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibt. Diese Zielsetzung gebietet es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der diesem Standard bereits entspricht.
Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses prüft, ob der Anschluss der Wohnung an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führt und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt.
(BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 25/12)
§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(1) …
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
(3) …