Eine mit Heizung vermietete Wohnung muss auf eine Behaglichkeitstemperatur von 20 bis 22 Grad in den Haupträumen und auf 18 bis 20 Grad in den Nebenräumen beheizbar sein – und zwar unabhängig davon, wie alt das Heizungssystem ist. In den Fluren sind es 15 Grad. Nachts muss der Mieter seine Wohnung auf mindestens 18 Grad heizen können, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, entschied das Amtsgericht Köln (Urteil v. 5.7.2016, 205 C 36/16) – und der Mieter muss die Wärme regulieren können.
Die Heizperiode läuft von Oktober bis Ende April. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Heizung auch in den Sommermonaten jederzeit betriebsbereit zu halten. Ein nur kurzfristiger Heizungsausfall über wenige Stunden stellt einen sogenannten Bagatellmangel dar – eine Mietminderung ist in diesem Fall nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgeschlossen.
(Totaler) Heizungsausfall
Ist die Heizung komplett kaputt, kann der Mieter die Miete immer mindern – ab dem ersten Tag, an dem der Vermieter von dem Mangel in Kenntnis gesetzt worden ist. Wie hoch eine Mietminderung ausfallen darf, hängt immer vom Einzelfall ab.
Wie viel Mietminderung ist drin?
Beim Ausfall der Heizung hat der Mieter ein Recht zur Minderung. Egal, ob es sich um einen Totalausfall handelt oder die sogenannte Behaglichkeitstemperatur über längere Zeit nicht erreicht werden kann. Das Gesetz regelt die Höhe der Mietminderung nicht. Eine Orientierung bietet nur die Rechtsprechung. Für die Wintermonate Januar und Februar sind um die 20 Prozent angemessen, für die Übergangsmonate März und April zehn Prozent.
Eine Wohnung, die sich nicht dauerhaft auf 20 Grad Celsius beheizen lässt, ist mangelhaft, entschied das Amtsgericht Potsdam (Urteil v. 30.4.2012, 23 C 236/10). Lässt sich die Wohnung teilweise nur auf 18 Grad Celsius beheizen, rechtfertigt das demnach eine Mietminderung von zehn Prozent.
Das Landgericht Berlin (Urteil v. 29.7.2002, 61 S 37/02) erachtete in einem Fall eine Minderung von 70 Prozent der Warmmiete für angemessen, das Kammergericht Berlin (Urteil v. 28.4.2008, 8 U 209/07) hielt einmal 50 Prozent für angemessen.
Verschulden des Vermieters wird nicht vorausgesetzt
Für das Minderungsrecht kommt es nicht darauf an, ob der Heizungsausfall oder die mangelhafte Heizleistung vom Vermieter verschuldet ist, so das Oberlandesgericht Dresden (Urteil v. 18.6.2002, 5 U 260/02). Der Vermieter muss auch für solche Mängel einstehen, die ihre Ursache außerhalb seines Einflussbereichs haben. Die Unwirtschaftlichkeit einer Heizungsanlage berechtigt den Mieter aber nicht zur Minderung, wenn die Anlage sonst fehlerfrei arbeitet und dem bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Standard entspricht, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil v. 18.12.2013, XII ZR 80/12).
Mietminderung bei Defekt der Warmwassererhitzung
Eine Warmwasserversorgung rund um die Uhr gehört im Regelfall zur Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung. Hat der Vermieter eine Wohnung mit Warmwasserversorgung vermietet, muss er die Anlage das ganze Jahr über rund um die Uhr in Betrieb halten, stellte das Amtsgericht München (Urteil v. 15.7.1987, 203 C 4133/87) fest.
Das warme Wasser muss eine Temperatur zwischen 40 und 50 Grad Celsius haben, sonst kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Steht einem Mieter zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nur Kaltwasser zur Verfügung, ist das ein Mangel der Mietsache und der Mieter kann die Miete senken – in diesem Fall um 7,5 Prozent, entschied das Amtsgericht Köln (Urteil v. 24.4.1995, 206 C 251/94).
Mietminderung bei Heizungsgeräuschen
Kann ein Mieter die Mietminderung auch verlangen, wenn die Heizung klopft und rauscht? Eine geräuschlose Heizung gibt es nicht, urteilte das Landgericht Berlin (Urteil v. 27.10.2006, Az. 63 S 186/06). Fließgeräusche und Geräusche durch Wärmeausdehnung sind nicht vermeidbar. Ob ein Mangel vorliegt, hängt letztlich von der Intensität der Geräusche ab.
Der Mieter muss objektive Anhaltspunkte dafür liefern, dass die Geräusche nicht nur subjektiv als zu laut empfunden werden, sondern dass sie tatsächlich über das hinzunehmende Maß hinausgehen. Ein "ständiges Rauschen und bei Änderung der Ventilstellung unregelmäßiges Klopfgeräusch" reicht nicht für einen Mangel und damit eine Mietminderung.
Keine Minderung im Winter, weil Mieter im Sommer schwitzen muss
Wenn es im Sommer in gemieteten Räumen so heiß ist, dass die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist, ist die Miete nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur für diesen Zeitraum gemindert (BGH, Urteil v. 15.12.2010, XII ZR 132/09).
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