Angesichts steigender Energiepreise stehen viele Vermieter vor der Frage, ob und ab wann sie von ihren Mietern höhere Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verlangen können. Das Gesetz macht klare Vorgaben.
Seit geraumer Zeit kennen die Energiepreise nur eine Richtung: Nach oben. Viele Betriebskostenabrechnungen dürften daher künftig eine Nachzahlung für Mieterinnen und Mieter ergeben.
Vermietern stellt sich die Frage, wann, unter welchen Voraussetzungen und bis zu welcher Höhe sie im Hinblick auf die hohen Energiepreise die Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen können. Der Deutsche Mieterbund und der Eigentümerverband Haus und Grund berichten übereinstimmend, dass diese Überlegung in ihrer Beratungspraxis an Bedeutung gewinne.
Vermieter kann Vorauszahlungen nur nach Betriebskostenabrechnung erhöhen
Steigende Preise und zu erwartende Nachzahlungen geben Vermietern nicht das Recht, unterjährig die laufenden Vorauszahlungen zu erhöhen. Vielmehr knüpft das Gesetz eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen an die Vorlage einer Betriebskostenabrechnung und deren Ergebnis. Hierzu heißt es in § 560 Abs. 4 BGB:
Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Zu Voraussetzungen und Umfang einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen hat der BGH in einem Urteil vom 28.9.2011, VIII ZR 294/10, ausführlich Stellung genommen:
- Basis der Anpassung ist die letzte vorliegende Betriebskostenabrechnung; nicht maßgeblich ist hingegen die „letztmögliche“ Abrechnung, die noch nicht erstellt ist.
- In der Regel ist ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrages an Betriebskosten als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr angemessen. Dementsprechend kann der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen in der Regel um ein Zwölftel der Nachzahlung erhöhen.
- In die Anpassung der Vorauszahlungen können auch Umstände einfließen, die außerhalb der letzten Betriebskostenabrechnung liegen. Dann kommt eine Anpassung über den Betrag hinaus in Betracht, der sich aus dem vorigen Abrechnungsergebnis errechnen lässt. Als möglichen Fall nennt der BGH steigende Energiekosten. Dabei müssen die zu erwartenden Kostensteigerungen konkret zu erwarten sein. Ein bloßer „Sicherheitszuschlag“ auf die anhand der letzten Abrechnung errechnete Erhöhung mit Hinweis auf allgemein zu erwartende Preissteigerungen ist hingegen nicht zulässig.
Anpassung einer Betriebskostenpauschale
Ist im Mietvertrag anstelle von Vorauszahlungen eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Vermieter diese einseitig nur anpassen, wenn er sich dies im Mietvertrag vorbehalten hat. Das ergibt sich aus § 560 Abs. 1 BGB.
Einvernehmliche Vereinbarungen sind immer möglich
Unabhängig von den Voraussetzungen, unter denen Vermieter die Vorauszahlungen oder Pauschalen einseitig erhöhen können, können Vermieter und Mieter stets einvernehmliche Vereinbarungen treffen, die den gestiegenen Energiekosten Rechnung tragen. Insbesondere können sie sich einvernehmlich auf höhere Vorauszahlungen verständigen, ohne die nächste Betriebskostenabrechnung abwarten zu müssen.
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