Betriebskostenvorauszahlung: Das gilt bei Anpassungen

Seit geraumer Zeit kennen die Energiepreise nur eine Richtung: Nach oben. Viele Betriebskostenabrechnungen dürften daher künftig eine Nachzahlung für Mieter ergeben.

Unter welchen Voraussetzungen und bis zu welcher Höhe dürfen Vermieter die Vorauszahlungen erhöhen? Was sagt das Gesetz? Und was die Rechtsprechung?

Vorauszahlung erhöhen: nur nach Betriebskostenabrechnung

Steigende Preise und zu erwartende Nachzahlungen geben Vermietern noch nicht das Recht, unterjährig die laufenden Vorauszahlungen zu erhöhen. Das Gesetz knüpft eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen an die Vorlage einer Betriebskostenabrechnung und deren Ergebnis. In § 560 Abs. 4 BGB heißt es:

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Anpassung einer Betriebskostenpauschale

Ist im Mietvertrag anstelle von Vorauszahlungen eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Vermieter diese einseitig nur anpassen, wenn er sich das im Mietvertrag vorbehalten hat. Das ergibt sich aus § 560 Abs. 1 BGB:

Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

Betriebskostenanpassung: Einvernehmliche Vereinbarung

Unabhängig von den Voraussetzungen, unter denen Vermieter die Vorauszahlungen oder Pauschalen einseitig erhöhen können, können Vermieter und Mieter stets einvernehmliche Vereinbarungen treffen, die den gestiegenen Energiekosten Rechnung tragen.

Insbesondere können sie sich einvernehmlich auf höhere Vorauszahlungen verständigen, ohne die nächste Betriebskostenabrechnung abwarten zu müssen.

Wie viele Anpassungen pro Abrechnungszeitraum?

Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung im Rahmen eines Mietverhältnisses ist pro Abrechnung in der Regel maximal einmal möglich. So entschied es die Zivilgerichtsbarkeit nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS.

In dem Fall rechnete eine Vermieterin im April eines Jahres die Heiz- und Betriebskosten ab und erhöhte in dem Zusammenhang die monatlich zu zahlenden Vorauszahlungen. Sieben Monate später, im November, wollte die Vermieterin den Betrag erneut nach oben anpassen. Das wurde mit den gestiegenen Energiepreisen im Zusammenhang mit dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine begründet.

Das Amtsgericht Köln entschied: Eine weitere Anpassung der Vorauszahlungen über die eine, bereits erfolgte Änderung hinaus sei normalerweise nicht möglich. Eine Ausnahme von dieser Regel wäre nur möglich, wenn sich die äußeren Umstände drastisch verändert hätten. Doch das greife hier nicht, denn bereits die erste Erhöhung sei im Zeichen der steigenden Energiepreise wegen des Krieges in der Ukraine gestanden.

(AG Köln, Urteil v. 11.12.2023, 203 C 73/23)

BGH zu Voraussetzungen und Umfang einer Anpassung

Zu Voraussetzungen und Umfang einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen hat auch der Bundesgerichtshof (BGH) ausführlich Stellung genommen:

• Basis der Anpassung ist die letzte vorliegende Betriebskostenabrechnung; nicht maßgeblich ist hingegen die "letztmögliche" Abrechnung, die noch nicht erstellt ist.
• In der Regel ist ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrages an Betriebskosten als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr angemessen. Dementsprechend kann der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen in der Regel um ein Zwölftel der Nachzahlung erhöhen.
• In die Anpassung der Vorauszahlungen können auch Umstände einfließen, die außerhalb der letzten Betriebskostenabrechnung liegen. Dann kommt eine Anpassung über den Betrag hinaus in Betracht, der sich aus dem vorigen Abrechnungsergebnis errechnen lässt. Als möglichen Fall nennt der BGH steigende Energiekosten. Dabei müssen die zu erwartenden Kostensteigerungen konkret zu erwarten sein. Ein bloßer "Sicherheitszuschlag" auf die anhand der letzten Abrechnung errechnete Erhöhung mit Hinweis auf allgemein zu erwartende Preissteigerungen ist nicht zulässig.

(BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 294/10)

Betriebskostenabrechnung muss inhaltlich korrekt sein

In zwei Urteilen aus dem Jahr 2012 änderte der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung zugunsten der Mieter: Vermieter dürfen die Vorauszahlung nur noch erhöhen, wenn die vorherige Abrechnung inhaltlich korrekt war. Bislang hatte es für eine Erhöhung genügt, wenn die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß war.

(BGH, Urteile v. 15.5.2012, VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11)

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