Betriebskostenvorauszahlung nur bei inhaltlich korrekter Abrechnung erhöhbar

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern bei der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen gestärkt. Vermieter dürfen die Vorauszahlung nur noch erhöhen, wenn die vorherige Abrechnung inhaltlich korrekt war. Bislang hatte es für eine Erhöhung genügt, wenn die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß war. Nun änderte der BGH in zwei Urteilen seine bisherige Rechtsprechung zugunsten der Mieter.

Hintergrund: Vermieter erhöht Betriebskostenvorauszahlungen

In beiden Verfahren verlangt der Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den Mietern innegehaltenen Wohnungen. Der Vermieter erhöhte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen und passte diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an.

Die Abrechnungen des Vermieters wiesen inhaltliche Fehler auf, welche die Mieter beanstandet hatten und bei deren Korrektur ein Saldo zulasten der Mieter nicht verblieb. In einem der Fälle zahlten die Mieter seit dem Jahr 2006 nur einen Teil der geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen, im anderen Fall zahlte der Mieter die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht.

Der Vermieter kündigte beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß.

Entscheidung: Erhöhung nur bei korrekter Betriebskostenabrechnung

Die Räumungsklagen des Vermieters blieben erfolglos.

Der Vermieter ist nach einer Betriebskostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB (Veränderungen von Betriebskosten) nur insoweit berechtigt, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

Bislang hat der BGH die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der BGH nicht fest.

Denn bei dieser Sichtweise wird der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr könnte der Vermieter bei einer solchen Verfahrensweise aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.

(BGH, Urteile v. 15.5.2012, VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11)

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