Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde selbst oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den vergangenen sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Wodurch kann die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nachgewiesen werden?
Nachweis Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann
- durch einen Mietspiegel
- durch ein Sachverständigengutachten
- durch Angabe von mindestens drei Vergleichswohnungen
- durch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
nachgewiesen werden.
Mieterhöhung gemäß Mietspiegel begründen
Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, muss sich aus dem Erhöhungsschreiben ergeben, in welches Tabellenfeld des Mietspiegels die Wohnung eingeordnet werden soll.
Den Text des Mietspiegels muss der Vermieter dem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen in der Regel nicht beifügen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) reicht eine bloße Bezugnahme aus, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist.
Das Alter des Mietspiegels hat auf die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keinen Einfluss: Der Vermieter kann auch auf Mietspiegel Bezug nehmen, die seit Jahren nicht fortgeschrieben wurden. Unschädlich ist es dem BGH zufolge auch, wenn der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel, der kurz zuvor veröffentlicht worden ist, sondern den bisher geltenden Mietspiegel verwendet hat.
Nach Ansicht des BGH kann ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus auch dann mit einem Mietspiegel begründet werden, wenn dort keine Entgelte für vermietete Einfamilienhäuser ausgewiesen sind. Ein so begründetes Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Allerdings dürfen die in dem Mietspiegel ausgewiesenen Werte nicht überschritten werden.
Sind in einem Mietspiegel die Wohnungen nach Baualtersklassen unterteilt, kommt es für die Einordnung grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit an. Wurde das Gebäude zerstört und neu aufgebaut, ist der Zeitpunkt maßgebend, zu dem das Gebäude nach dem Wiederaufbau wieder bezogen werden konnte.
Auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde kann der Vermieter nur zurückgreifen, wenn in der eigenen Gemeinde kein Mietspiegel besteht, und wenn die Gemeinden vergleichbar sind.
Vergleichswohnungen als Grundlage der Erhöhung
Der Vermieter kann das Mieterhöhungsverlangen auch mit den Mietpreisen für vergleichbare Wohnungen begründen. Dabei genügt laut BGH die Benennung von drei Vergleichsobjekten. Die müssen grundsätzlich in der Gemeinde liegen, in der sich auch die Bezugswohnung befindet. Der Vermieter kann das Mieterhöhungsverlangen auch ausschließlich mit Wohnungen aus seinem eigenen Bestand begründen.
Es genügt eine ungefähre Vergleichbarkeit. Die Vergleichswohnungen müssen so angegeben werden, dass der Mieter aufgrund der Angaben diese Wohnungen aufsuchen und "auf den Klingelknopf drücken" kann. Das erfordert die Angabe der Anschrift und des Wohnungsbenutzers. Ist der Wohnungsbenutzer nicht bekannt, muss die genaue Lage der Wohnung im Haus angegeben werden.
Die Miete, die anhand von Vergleichsobjekten verlangt werden kann, richtet sich nach der preiswertesten Wohnung; es ist nicht etwa ein Durchschnittswert zu bilden.
Begründung der Mieterhöhung durch Sachverständigengutachten
Zur Begründung einer Mieterhöhung kann der Vermieter auch auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen verweisen.
Inhaltlich muss das Gutachten in verständlicher Weise erkennen lassen, aufgrund welcher Feststellungen und Erwägungen der Sachverständige zu seinem Ergebnis gekommen ist. Die Art und Weise der Beweisführung wird dabei vom Gesetz nicht zwingend vorgeschrieben; insbesondere ist es nicht erforderlich, dass in dem Gutachten drei Vergleichsobjekte unter Angabe der genauen Anschrift genannt werden.
Das Gutachten muss dem Erhöhungsverlangen vollständig beigefügt werden. Die Kosten für das Gutachten gehen zu Lasten des Vermieters.
Mietdatenbank als Begründungsmittel für Mieterhöhung
Eine Mietdatenbank ist eine Sammlung von Mieten, die von Gemeinden oder Interessenvertretern der Mieter und Vermieter gemeinsam fortlaufend geführt oder anerkannt wird, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Sie ist als Begründungsmieter für eine Mieterhöhung zugelassen, die praktische Bedeutung ist jedoch gering.
Tatsächliche Wohnfläche für Mieterhöhung maßgeblich
Häufig weichen die im Mietvertrag genannte Fläche und die tatsächliche Wohnfläche voneinander ab. Im Mieterhöhungsverfahren ist stets die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich. Das hat der BGH im November 2015 entschieden und seine frühere Rechtsprechung, nach der bei Abweichungen von bis zu zehn Prozent die Angabe im Mietvertrag maßgeblich war, aufgegeben.
