Überzählige Vergleichswohnung schadet bei Mieterhöhung nicht

Hintergrund

Die Vermieter und die Mieterin einer Wohnung streiten darüber, ob ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. Die Miete betrug seit Oktober 2005 monatlich 472,33 Euro. Mit Schreiben vom 18.11.2008 forderten die Vermieter die Mieterin auf, einer Erhöhung der Miete ab dem 1.3.2009 auf 507,73 Euro zuzustimmen. Zur Begründung benannten sie sieben vergleichbare Wohnungen. Die Mieten von sechs der genannten Wohnungen lagen oberhalb der verlangten neuen Miete, die Miete einer Wohnung betrug 490 Euro.

Die Mieterin hält das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam, da die Miete einer der genannten Vergleichswohnungen unter der verlangten Miete liegt.

Entscheidung

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam.

Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen begründet, drei vergleichbare Wohnungen mit „entsprechenden Entgelten" zu benennen. Eine Erhöhung der Miete auf die verlangte Miete ist nur dann ordnungsgemäß begründet, wenn der Vermieter mindestens drei Vergleichswohnungen angibt, deren Miete mindestens so hoch ist wie die verlangte Miete. Diese formelle Voraussetzung ist hier erfüllt. Die Vermieterin hat nicht nur drei, sondern sechs Vergleichswohnungen benannt, bei denen die Miete höher ist als die verlangte Miete.

Überzählige Wohnung schadet nicht

Der Umstand, dass die Vermieterin eine weitere - siebte - Wohnung benannt hat, bei der die Miete nicht der verlangten Miete entspricht, sondern zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete liegt, macht das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Erfolgt die Begründung - wie hier - anhand von konkret bezeichneten Vergleichswohnungen, so ist dem formellen Begründungserfordernis nach dem Wortlaut des Gesetzes Genüge getan, wenn die Mieten von (mindestens) drei Vergleichswohnungen der verlangten Miete entsprechen.

Ob der Umstand, dass die Miete einer der genannten Vergleichswohnungen unterhalb der geforderten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens.

(BGH, Urteil v. 28.3.2012, VIII ZR 79/11)