Eigentümer-Stimmrecht kann objektbezogen begrenzt werden

Die Gemeinschaftsordnung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) enthält sinngemäß folgende Regelung zum Stimmrecht:

Auf jedes Wohnungseigentum entfällt eine Stimme (Objektstimmrecht). Eigentümer von Stellplätzen in der Tiefgarage (Teileigentümer) haben jedoch nur ein Stimmrecht in "Angelegenheiten der Tiefgarage".

Stimmrechtsausschluss für die Beschlussfassung

In einer Eigentümerversammlung im Dezember 2022 beschlossen die Eigentümer unter Top 4 mit Stimmenmehrheit den Wirtschaftsplan 2023. Zudem beschlossen sie unter Top 5, den Einbau einer Briefkastenanlage zu dulden. Bei beiden Abstimmungen wurden die Stimmen der Stellplatzeigentümer nicht berücksichtigt.

Der Insolvenzverwalter einer Gesellschaft, die Mitglied der GdWE ist, hat gegen beide Beschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Er macht geltend, die Stimmen der Stellplatzeigentümer hätten berücksichtigt werden müssen.

Vor Amts- und Landgericht blieb die Anfechtungsklage erfolglos.

BGH: Stimmrechtsbeschränkung muss eindeutig sein

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Beschlussfassung über Wirtschaftsplan

Bei der Abstimmung über den Wirtschaftsplan 2023 hätten die Stimmen der Stellplatzeigentümer gezählt werden müssen. Insoweit ist die Einschränkung des Stimmrechts nichtig.

Im Ausgangspunkt sind bei einem Beschluss alle Wohnungseigentümer und damit auch die Stellplatzeigentümer als Teileigentümer (§ 1 Abs. 3 und 6 WEG) stimmberechtigt. Vom gesetzlichen Regelfall des Kopfstimmrechts kann durch Vereinbarung abgewichen werden und stattdessen das Objektstimmrecht vereinbart werden, so wie hier.

Grundsätzlich ist es auch möglich, das Stimmrecht der Sondereigentümer durch Vereinbarung objektbezogen zu beschränken. So können in einer Mehrhausanlage die Mitglieder von Untergemeinschaften durch die Gemeinschaftsordnung ermächtigt werden, über Maßnahmen an "ihrem" Gebäude allein zu beschließen, sofern zugleich bestimmt wird, dass die hierdurch verursachten Kosten nur von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.

Auch wenn keine Untergemeinschaften gebildet wurden, kann das Stimmrecht objektbezogen beschränkt werden. Der Umfang der Beschränkung muss sich aber eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten müssen klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen. Das gilt auch für den Umfang des Stimmrechts, das zu den elementaren Mitgliedschaftsrechten der Wohnungseigentümer gehört.

Konkrete Regelung unklar formuliert

Eine solch klare Regelung fehlt hier. Insbesondere bleibt unklar, ob sich auch das Stimmrecht separater Stellplatzeigentümer ohne Wohnungseigentum auf "Angelegenheiten der Tiefgarage" beschränken soll.

Bei einem solchen Verständnis der Klausel wären reine Stellplatzeigentümer von der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung, die Genehmigung des Wirtschaftsplans sowie die Jahresabrechnung ausgeschlossen. Ein diesbezüglicher Stimmrechtsausschluss ist jedoch unwirksam, da diese Beschlussfassung elementare Mitgliedschaftsrechte betreffen. 

Hinsichtlich der Verwalterbestellung ergibt sich das schon daraus, dass es nur einen Verwalter der Gemeinschaft gibt, selbst wenn Untergemeinschaften gebildet sind. Da dessen Bestellung wegen der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung zu den wesentlichen Entscheidungen gehört, muss jeder Wohnungs- beziehungsweise Teileigentümer daran mitwirken können.

Auch die Beschlussfassung über Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans und Nachforderungen anhand der Jahresabrechnung muss stets durch die Gesamtgemeinschaft erfolgen. Es muss also jeder Eigentümer sein Stimmrecht ausüben und über die Zuordnung der voraussichtlichen Gesamtkosten der Gemeinschaft mitentscheiden können.

Die Stimmen der Stellplatzeigentümer hätten somit bei der Abstimmung über den Wirtschaftsplan berücksichtigt werden müssen. 

Kausalität des Fehlers muss geprüft werden

Der Beschluss wäre aber nur dann für ungültig zu erklären, wenn sich die Nichtberücksichtigung auch auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Ob das der Fall ist, muss nun das Landgericht prüfen.

Entsprechende Feststellungen wären nur entbehrlich, wenn es sich bei der Stimmrechtsbeschränkung um einen schwerwiegenden Verstoß handelte, der dazu führte, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes der GdWE in gravierender Weise ausgehebelt würde. Dann kommt es nicht darauf an, ob der gefasste Beschluss auch bei einer Mitwirkung der (ausgeschlossenen) Mitglieder die erforderliche Mehrheit gefunden hätte.

Um einen solch gravierenden Fall handelt es sich hier nicht. Abgesehen davon, dass die Stellplatzeigentümer an der Versammlung teilnehmen und ihr Rederecht ausüben konnten, ist ihnen das Stimmrecht nicht gänzlich entzogen, sondern es ist nur teilweise beschränkt worden.

Beschlussfassung über Briefkastenanlage

Auch die Beschlussfassung über die Briefkastenanlage muss das Landgericht nochmals prüfen.

Zwar ist nicht ausgeschlossen, dass sich der Stimmrechtsausschluss im Hinblick auf Erhaltungsmaßnahmen bzw. bauliche Veränderungen außerhalb der Tiefgarage aufrechterhalten lässt. Denn ein objektbezogener Stimmrechtsausschluss ist offenkundig gewollt und insoweit im Grundsatz auch nicht zu beanstanden. Dieser setzt aber voraus, dass die Kosten allein von den Wohnungseigentümern und nicht von den Teileigentümern getragen werden. Ob die Gemeinschaftsordnung eine solche Regelung enthält, ist bislang nicht geklärt. Dies muss das Landgericht nachholen.

(BGH, Urteil v. 27.2.2026, V ZR 189/24)

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