BGH schränkt Umstieg auf Objektprinzip ein

Heizungserneuerung: Abrechnung nach Einheiten statt Fläche

In einer Wohnungseigentumsanlage mit 15 Einheiten in drei Häusern und Miteigentumsanteilen zwischen 41,37/1.000 und 130,44/1.000 stand die Erneuerung der Heizungsanlage in einem der Häuser an. Die Gemeinschaftsordnung sah vor, dass alle Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (außer Betriebskosten) entsprechend der Wohnungsgröße zu tragen sind.

In einer Eigentümerversammlung im September 2023 wurde eine Sonderumlage von 25.000 Euro beschlossen – verteilt zu gleichen Teilen auf alle Einheiten, also 1.666,67 Euro pro Wohnung. Die Eigentümer einer kleineren Einheit mit einem Miteigentumsanteil von 43/1.000 erhoben Anfechtungsklage. Nachdem diese vor dem Amtsgericht zunächst Erfolg hatte, wies das Landgericht die Anfechtungsklage ab.

Entscheidung: Umstieg auf Objektprinzip hat Grenzen

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Abweichende Kostenverteilung seit WEG-Reform einfacher

Seit der WEG-Reform, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, erlaubt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern, mit einfacher Mehrheit für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten einen von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Verteilungsschlüssel zu beschließen. Das gilt auch für Erhaltungsmaßnahmen und ohne dass dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit Rechnung getragen werden muss. 

Ein solcher Beschluss widerspricht jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der abweichende Kostenverteilungsschlüssel

• den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer nicht angemessen ist, und
• insbesondere einzelne Eigentümer ungerechtfertigt benachteiligt.

Soweit der BGH in diesem Zusammenhang bisher von einer "Willkürkontrolle" gesprochen hat, hält er an diesem Begriff nicht mehr fest. Maßgeblich waren und sind die genannten Kriterien.

Wann ein Wechsel zum Objektprinzip unproblematisch ist

Wenn eine Kostenverteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen vereinbart ist, ist für Erhaltungsmaßnahmen ein Wechsel zum Objektprinzip in der Regel unbedenklich, wenn:

• die Wohnungen ungefähr gleich groß sind, weil dann kein Eigentümer anders behandelt wird als bei einer Verteilung nach Fläche oder Miteigentumsanteilen,
• die Änderung dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit stärker Rechnung trägt, etwa wenn Kosten der Balkonsanierung nach Einheiten verteilt werden, obwohl die Wohnungen unterschiedlich groß sind, aber alle Balkone gleich groß sind,
• es um Kosten für Teile des Gemeinschaftseigentums geht, die nur dem Gebrauch Einzelner dienen und bei allen Einheiten gleichermaßen vorhanden sind.

Wann ein Wechsel zum Objektprinzip regelmäßig unzulässig ist

Ist hingegen bei unterschiedlich großen Einheiten vereinbart, die Erhaltungskosten nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme durch Mehrheitsbeschluss nach Einheiten zu verteilen. Hierdurch können die Eigentümer kleinerer Einheiten aus folgenden Gründen benachteiligt werden:

Erhaltungsmaßnahmen führen zu Werterhalt oder Wertsteigerung der Einheit. Dabei korreliert der Wertzuwachs mit der Wohnungsgröße. Je größer die Einheit ist, desto größer fällt der Wertzuwachs aus. Wer eine größere Wohnung hat, erzielt mehr Miet- oder Gebrauchsvorteile.

Ferner steigt der Umfang des erhaltungsbedürftigen Eigentums mit der Größe. Die Dimensionierung etwa einer Heizungsanlage richtet sich danach, wie groß die zu beheizende Fläche ist. Größere Einheiten verursachen typischerweise einen größeren Anteil am Erhaltungsbedarf.

Schließlich müssten die Eigentümer kleinerer Einheiten bei einer Kostenverteilung nach Einheiten überproportional viel zahlen.

Wann ist die Mehrbelastung unzumutbar?

Ob ein Wechsel auf das Objektprinzip ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, hängt vor allem ab von:

• dem Ausmaß der Größenunterschiede zwischen den Einheiten,
• der konkreten Kostenmehrbelastung der kleineren Einheiten durch den neuen Schlüssel.

Für die zulässige Kostenmehrbelastung zieht der BGH strenge Grenzen:

Bei einem allgemeinen Wechsel des Verteilungsschlüssels für alle künftigen Erhaltungsmaßnahmen ist bereits eine Mehrbelastung von etwa fünf Prozent nicht hinzunehmen. Der für einen Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 WEG herangezogene Schwellenwert von 25 Prozent Abweichung zwischen Wohnfläche und Miteigentumsanteil gilt hier nicht als Maßstab. Die Toleranzschwelle für eine Benachteiligung im Rahmen eines Kostenbeschlusses liegt deutlich niedriger.

Bei einem Beschluss über eine Einzelmaßnahme (wie hier) kann der Schwellenwert im Einzelfall höher als etwa fünf Prozent liegen, wenn besondere Umstände eine Mehrbelastung rechtfertigen, etwa wenn das Objektprinzip in diesem speziellen Fall dem Gebrauchsanteil besser entspricht.

Landgericht muss Fall erneut prüfen

Das Landgericht, an das der BGH die Sache zurückverwiesen hat, muss nun anhand der aufgestellten Kriterien prüfen, ob die Verteilung nach dem Objektprinzip ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Hierfür muss das Landgericht noch klären, ob das Verhältnis der Wohnungsgrößen dem Verhältnis der Miteigentumsanteile entspricht. Das ist zwar die Regel, hier aber noch nicht festgestellt. Sollte dies der Fall sein, hätte eine Kostenverteilung nach dem Objektprinzip für die Eigentümer kleiner Einheiten eine Mehrbelastung von rund 55 Prozent zur Folge. Eine solche wäre für die Eigentümer unzumutbar, so dass sie diese nicht hinnehmen müssten.

( BGH, Urteil v. 24.4.2026, V ZR 50/25)

ECLI:DE:BGH:2026:240426UVZR50.25.0

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