Warum die Provision jetzt zum Risiko wird

Es ist einer dieser Fälle, die in der Praxis seit Jahrzehnten funktionieren, ohne, dass jemand genauer hinschaut – bis jetzt! Ein Verwalter betreut einen Wohnungsbestand für den Eigentümer, kümmert sich neben der Verwaltung auch um die Vermietung von freiwerdenden Wohnungen, sucht direkt neue Mieter und erhält dafür eine Provision vom Vermieter.

Genau dieser Praxis hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun eine Absage erteilt. Und zwar ausdrücklich auch dort, wo nicht der Mieter, sondern der Vermieter selbst die Provision zahlt. Für makelnde Verwalter, deren Geschäftsmodelle die Doppelrolle bewusst einkalkulieren, ist das eine erhebliche Zäsur. Das Urteil bietet daher Anlass, sich die Entscheidung und die Auswirkungen auf die Praxis näher anzuschauen.

Verwaltervertrag und Provision: Der Konflikt im Überblick

Eine Eigentümerin hatte einer Verwaltungsgesellschaft rund 129 Wohneinheiten und 134 Garagen anvertraut. Der Verwaltervertrag sah neben der laufenden Objektverwaltung auch vor, dass die Verwalterin im Namen der Eigentümerin Mietverträge abschließen konnte. Neben der laufenden monatlichen Vergütung für die Verwaltung (24 Euro pro Wohnung; vier Euro pro Garage zuzüglich Umsatzsteuer) war für jede Neuvermietung eine Provision von zwei Monatskaltmieten vereinbart, jährlich bei 10.000 Euro gedeckelt.

In drei Jahren konnten durch die Verwaltung immerhin 13 Neuvermietungen und damit Provisionen von rund 16.800 Euro erzielt werden, die in Rechnung gestellt und von der Eigentümerin zunächst anstandslos bezahlt wurden. Nach Kündigung des Verwaltervertrags verlangte die Eigentümerin das Geld von der Verwaltung zurück. Mit Erfolg.

Zwar entschied die erste Instanz (LG Krefeld, Urteil v. 22.5.2024 – 7 O 15/24) noch zu Gunsten der Verwaltung und lehnte Rückforderungsansprüche der Eigentümerin ab, die zweite Instanz (OLG Düsseldorf, Urteil v. 24.10.2025 – 7 U 101/24) und schließlich auch der BGH (BGH, Urteil v. 21.5.2026 – I ZR 224/25) gaben hingegen der Eigentümerin Recht und bestätigten deren Provisionsrückzahlungsansprüche.

Interessenkonflikt und Provision: Was das Gesetz sagt

Maßgeblich für die vorgenannte Entscheidung sind die Regelungen aus § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG), das nicht zuletzt seit Einführung des dortigen sogenannten Bestellerprinzips maßgeblich den Schutz von Wohnungssuchenden vor diesen benachteiligenden Preisgestaltungen und Belastungen befördern soll.

Bis zur BGH-Entscheidung war zudem ungeklärt, wie weit der gesetzliche Ausschluss für Provisionen aus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG tatsächlich reicht.

Eine Auffassung nahm an, die Regelung schütze maßgeblich nur Mieter/Wohnungssuchende, weshalb ein Ausschluss einer Provisionszahlung aus dem Gesetz nicht eingreifen könne, wenn der Vermieter die Provision zahlt. Ein Interessenskonflikt könne in diesen Fällen gerade nicht bestehen. Die andere Auffassung sah den gesetzlichen Ausschlusstatbestand deutlich umfassender und nahm unabhängig von der konkreten Provisionszahlungspflicht einen Ausschluss an, unter anderem dann, wenn ein Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird und der Wohnungsvermittler deren Verwalter ist.

Der BGH hat den bisherigen Meinungsstreit nun eindeutig zu Lasten der makelnden Verwalter und zu Gunsten von Mietern und Vermietern entscheiden: Das Provisionsverbot gilt auch gegenüber dem Vermieter.

Verwaltervertrag vor dem BGH: Hintergrund und Entscheidung

Wortlaut enthält keine Beschränkung auf den Mieter

Die Vorschrift spricht allgemein vom Ausschluss des Provisionsanspruchs. Anders als andere Regelungen des WoVermittG (zum Beispiel in § 1 Abs. 1a) knüpft sie gerade nicht ausdrücklich nur an den Begriff "Wohnungssuchenden" an. Der BGH sieht in der fehlenden Anknüpfung an den Begriff des "Wohnungssuchenden" eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers, die Vorschrift über den "Wohnungssuchenden" hinaus, das heißt auch zu Gunsten von Vermietern, anwenden zu wollen.

Provisionsregelung im Verwaltervertrag bleibt wirksam

Eine einschränkende Auslegung kam für den BGH nicht in Betracht. Die Gesetzgebungsgeschichte zeige nicht, dass der Gesetzgeber die Konstellation einer vom Vermieter versprochenen Provision übersehen habe. 

Zwar räumt der BGH ein, dass in der vorliegenden Konstellation zwischen Verwalter und Vermieter der klassische strukturelle Interessenskonflikt, wie er ansonsten gegenüber Wohnungssuchenden bestehe, nicht vorliegt. Vielmehr erbringt der Wohnungsvermittler und -verwalter in diesen Fällen für den ihn beauftragenden Vermieter eine echte Vermittlungstätigkeit und steht trotz seiner Doppelstellung allein im Lager des Vermieters.

Trotz des eindeutigen Fehlens eines solchen Interessenkonflikts sah der BGH sich veranlasst, die derzeitige Wohnungsvermittler und Verwalterpraxis zu korrigieren und hat dafür einen fiktiven Sachverhalt bemüht. Der BGH meint den Schutzzweck nämlich in folgenden Fällen als gefährdet anzusehen: Zahlt der Vermieter eine Provision an den Wohnungsvermittler, liegt es nach Ansicht des BGH wirtschaftlich nahe, dass der Vermieter diese Kosten über die Miethöhe mittelbar an den Mieter weiterreichen und es dann dort faktisch zu einer Belastung kommen werde.

Nur durch eine strikte Trennung zwischen Wohnungsvermittlung und -verwaltung sowie die dadurch hergestellte Markttransparenz werde nach Auffassung des BGH der Gesetzeszweck gewährleistet, dass dem Mieter weder unmittelbar noch mittelbar eine ihn wirtschaftlich zusätzlich belastende Provision des mit dem Vermieter durch den Verwaltervertrag wirtschaftlich verflochtenen Verwalters aufgebürdet werde.

Kein Verstoß gegen Verfassungsrecht (Berufsfreiheit)

Der BGH hat auch den verfassungsrechtlich geäußerten Bedenken gegen die vorgenannte Auslegung eine ausdrückliche Absage erteilt. Der vom Verwalter ins Feld geführte Einwand, die jetzige einschränkende Auslegung von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG schränke dessen Berufsausübung unzumutbar ein, verfängt nach Ansicht des BGH nicht.

Einem Verwalter verbleiben weiterhin genügend andere Tätigkeitsfelder und Einnahmequellen. Die in Art. 12 GG verankerte Berufsfreiheit werde durch die Regelungen in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nur in verfassungskonformer Weise gemäß Art. 12 Abs. 1 Satz 2 GG eingeschränkt, so der BGH.

WEG-Verwalter und Provision: Was das BGH-Urteil für die Praxis bedeutet

Wer ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet, ist nach ständiger BGH-Rechtsprechung kein Verwalter der einzelnen Wohnung. Der WEG-Verwalter schaffe insoweit nur die Rahmenbedingungen; die Vermietung der Sondereigentumswohnung bleibe dabei Sache des jeweiligen Eigentümers.

Ein solcher WEG-Verwalter darf für die Wohnungsvermittlung einer Wohnung in der Anlage grundsätzlich Provision verlangen. Es kommt jedoch auch hier maßgeblich auf die konkrete Ausgestaltung der Verträge an.

An dieser Linie hält der BGH auch jetzt unter Hinweis auf seine frühere Rechtsprechung (BGH, Urteil v. 13.3.2003 – III ZR 299/02) ausdrücklich fest.

Umgehungsgeschäfte: Wann die Provisionsregelung zur Falle wird

Vor dem Hintergrund der neuen Entscheidung ist zu erwarten, dass die Parteien schnell nach praktikablen Lösungen zur Beibehaltung des kommerziellen Status Quo suchen.

Nahe liegt insofern die Idee, schlicht die regelmäßig vereinbarte Verwaltervergütung im entsprechenden Umfang der Provisionsverpflichtung zu erhöhen oder die Vermittlungsleistungen nach Zeitaufwand zu bepreisen und konkret abzurechnen. Dies könnte jedoch im Lichte der neuen Rechtsprechung die Vermutung rechtfertigen, dass ein unwirksames "Umgehungsgeschäft" vorliegt beziehungsweise es sich schlicht um eine versteckte Provisionsvereinbarung handelt, die insgesamt gemäß § 2 Abs. 5 WoVermittG unwirksam sind.

Eine andere Idee könnte sein, die makelnde Tätigkeit auf eine Tochter- oder Schwestergesellschaft der Verwalterin auszulagern. Aber auch das dürfte im Hinblick auf die Regelungen in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG scheitern. Das Gesetz erfasst an dieser Stelle nämlich auch ausdrücklich Konstellationen, in denen Wohnungsvermittler und Eigentümer/Verwalter über eine rechtliche oder wirtschaftliche Beteiligung miteinander verflochten sind. Wer die Provision über eine zwischengeschaltete Gesellschaft zu retten versucht, läuft daher ebenso Gefahr, seine Provisionsansprüche zu verlieren.

Nach dem BGH-Urteil: Verwalterverträge auf Provisionsregelungen überprüfen

Provisionsklauseln für Neuvermietungen verwalteter Wohnungen in alten Verwaltungsverträgen sind mit der neuen BGH-Entscheidung äußerst riskant geworden. Hieraus können sich einerseits für die Vergangenheit Risiken in Form von Rückforderungsansprüchen für gezahlte Provisionen der Vermieter ergeben und andererseits ist nun ungewiss, ob ein Verwalter zukünftig für seine Wohnungsvermittlungsleistungen noch Provisionen erhält.

Bei größeren Wohnungsbeständen können sich aus vermeintlich kleinen Neuvermietungsprovisionen schnell erhebliche Rückforderungsbeträge ergeben, wie der entschiedene Fall zeigt. Diese können bis zum Ende der maßgeblichen Verjährungsfristen auch noch von den Vermietern nachträglich zurückgefordert werden (die Regelverjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Ende des Kalenderjahres, indem der Anspruch entstanden und der Vermieter hiervon Kenntnis hatte/haben konnte, vergleiche § 199 Abs. 1 BGB).

Aus Sicht der Verwalter sollten die bisherigen Verträge nun neu mit den Vermietern verhandelt und juristisch überarbeitet werden. Diese werden wahrscheinlich – wie bisher auch – ein Interesse daran haben, dass neben der reinen Verwaltung eine Wohnungsvermittlung durch den objektkundigen Verwalter stattfinden kann, die sodann tatsächlich auch angemessen entlohnt wird.

Im Hinblick hierauf erscheint es juristisch denkbar, dass die Parteien im Lichte der aktuellen Rechtsprechung und der geltenden Rechtslage gleichwohl in Kenntnis der Nichtschuld des Vermieters (vgl. § 814 BGB) Provisionsvereinbarungen für die makelnde Verwaltertätigkeit vereinbaren. Es bleibt jedoch dabei das Risiko, Vermieter hierdurch erst auf deren mögliche Ansprüche aufmerksam zu machen, sodass bei einer etwaigen Ansprache der Vermieter und Neuverhandlung der Verträge ein gewisses Fingerspitzengefühl benötigt wird, um das passende Ergebnisse zu finden.

Details zur besprochen BGH-Entscheidung:

BGH: Keine Maklerprovision für Hausverwalter