Jahresabrechnung nach Verwalterwechsel

Hintergrund: Verwalterwechsel zum 1. Januar

In einer Eigentümerversammlung im Dezember 2022 wählten die Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) mit Wirkung zum 1.1.2023 eine neue Verwalterin. Die Gemeinschaft verlangt nun von der ehemaligen Verwalterin die Erstellung der Jahresabrechnung für das Jahr 2022. Die hierauf gerichtete Klage blieb vor Amts- und Landgericht erfolglos.

Entscheidung: Neuer Verwalter muss Abrechnung erstellen

Der BGH teilt die Auffassung der Vorinstanzen. Die Gemeinschaft hat keinen Anspruch gegen die ehemalige Verwalterin auf Erstellung der Jahresabrechnung für das Jahr 2022. Diese Aufgabe obliegt der seit Januar 2023 amtierenden Verwalterin.

Kein gesetzlicher Anspruch

Ein Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 2022 gegen die Ex-Verwalterin lässt sich nicht auf § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG stützen.

Die Wohnungseigentümer beschließen nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse, so § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Zu diesem Zweck muss nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufstellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

Dem Wortlaut nach richtet sich die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung zwar an den Verwalter. Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist aber die GdWE verpflichtet. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG normiert keinen Anspruch gegen den Verwalter, sondern eine vom Verwalter auszuführende Pflicht der GdWE. Diese ist seit der WEG-Reform, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausschließlich zuständig.

Mit der Nennung des Verwalters wird lediglich das für die Erfüllung dieser Aufgabe zuständige Organ bestimmt. Infolgedessen richtet sich auch der Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung seit der WEG-Reform nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die GdWE.

Als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen, denn die Pflicht der GdWE erstreckt sich auch darauf, dass zurückliegende Jahre abgerechnet werden.

Nach einem Verwalterwechsel ist der ausgeschiedene Verwalter nicht mehr das für die Aufstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG zuständige Organ. Das gilt sowohl für einen Wechsel während als auch zum Ende eines Kalenderjahres.

Dass der ausgeschiedene Verwalter die Verwaltung geführt hat und die Erstellung der Abrechnung für den neuen Verwalter mit praktischen Schwierigkeiten oder Haftungsrisiken verbunden sein kann, ist nach der gesetzgeberischen Konzeption des § 28 Abs. 2 WEG ohne Bedeutung.

Kein Anspruch aus Verwaltervertrag

Daneben kann aber auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der Gemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden ist.

Aus dem Verwaltervertrag schuldet der Verwalter gegenüber der GdWE als erfolgsbezogene Tätigkeit die Aufstellung der Jahresabrechnung. Zwar endet seine Organpflicht mit der Abberufung. Davon zu unterscheiden sind aber die im Verhältnis zur GdWE als seiner Vertragspartnerin bereits entstandenen vertraglichen Verwalterpflichten. Endet das Verwalteramt zu einem Zeitpunkt, zu dem die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung und damit zugleich die vertragliche Pflicht des Verwalters gegenüber der GdWE bereits entstanden ist, bleibt der Verwalter vertraglich weiterhin zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet.

Wann die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht, wird unterschiedlich beurteilt. Teilweise wird vertreten, die Pflicht entstehe mit Ablauf des 31. Dezember des Kalenderjahres, während sie nach überwiegender Ansicht erst am 1. Januar des Folgejahres entsteht. Der BGH folgt letzterer Ansicht. Das hat zur Folge, dass ein Verwalter, dessen Amtszeit zum 31. Dezember des Vorjahres geendet hat, nicht auf Grundlage des Verwaltervertrages verpflichtet ist, die Jahresabrechnung für das Vorjahr zu erstellen. Im Verwaltervertrag kann etwas anderes vereinbart werden, dies war hier aber nicht der Fall.

Ex-Verwalter hat Rechenschaftspflicht

Der ausgeschiedene Verwalter wird jedoch nicht aus jeder Verantwortung entlassen. Er schuldet der GdWE Rechnungslegung und muss dafür einstehen, dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst und mitgeteilt hat. Gegebenenfalls muss er die Richtigkeit seiner Angaben durch eine eidesstattliche Versicherung bekräftigen.

(BGH, Urteil v. 26.9.2025, V ZR 206/24)

ECLI:DE:BGH:2025:260925UVZR206.24.0
 

Lesen Sie auch:

BGH: Genehmigung der "Jahresabrechnung" ist gültig

BGH: Unberechtigte Ausgaben gehören auch in die Jahresabrechnung

BGH-Rechtsprechungsübersicht zum Wohnungseigentumsrecht