Jahresabrechnung muss keine Einzelergebnisse und Hausgeldrückstände auflisten

Hintergrund: Verwalter liefert angekündigte Übersichten nicht

In einer Eigentümerversammlung genehmigten die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit die Jahresabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013.

Bei der Übersendung der Abrechnungen an die Eigentümer im Vorfeld der Versammlung wies der Verwalter auf die Anlagen „Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände“ hin. Tatsächlich lagen diese Anlagen aber nicht bei.

Bis zur Beschlussfassung lag die angekündigte Übersicht für das Jahr 2012 nicht, für das Jahr 2013 jedenfalls nicht fehlerfrei vor. Ein Wohnungseigentümer hat die Genehmigungsbeschlüsse deshalb angefochten.

Entscheidung: Pflichtinhalt der Jahresabrechnung ändert sich nicht

Die Genehmigung der Jahresabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung die „Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände“ nicht beziehungsweise in einer fehlerhaften Fassung vorlag. Eine solche Übersicht ist nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung, sondern eine freiwillige Leistung des Verwalters.

Keine Übersicht aller Abrechnungsergebnisse erforderlich

Eine Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen ist zwar zweckmäßig, aber nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung. Der Informationswert einer solchen Übersicht ist gering. Ein Wohnungseigentümer kann bereits aus seiner Einzelabrechnung erkennen, nach welchem Verteilungsschlüssel der Verwalter die Gesamtkosten verteilt hat. Er kann davon ausgehen, dass der Verteilungsschlüssel in den anderen Einzelabrechnungen konsequent angewendet wurde.

Zwar erstreckt sich die Genehmigung der Jahresabrechnung auch auf die fremden Einzelabrechnungen, das daraus resultierende Informationsinteresse wird aber durch den Anspruch auf Einsichtnahme in die Einzelabrechnungen hinreichend gewahrt.

Jahresabrechnung muss Beitragsrückstände nicht ausweisen

Auch Beitragsrückstände sind kein notwendiger Bestandteil einer Jahresabrechnung. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahres unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt.

Zwar kann sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen. Ein solcher Nachweis von Buchhaltungskonten ist jedoch weder Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses; die daraus ersichtlichen Informationen können lediglich Indizien gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern.

Aufgabe der Jahresabrechnung ist es auch nicht aufzuzeigen, ob die im Abrechnungsjahr entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen gedeckt werden; ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses. Für eine laufende Kostendeckung sorgt vornehmlich der Wirtschaftsplan. In diesem müssen Hausgeldzahlungen festgelegt werden, die es der Verwaltung ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen.

Der Grundsatz, dass in der Jahresabrechnung die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage darzustellen ist, um den Wohnungseigentümern eine Prüfung der Abrechnung zu ermöglichen, ist nicht auf die Hausgeldrückstände zu übertragen. Weil die Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu führen ist, ist für den Wohnungseigentümer ohne weiteres erkennbar, ob die Hausgeldzahlungen die angefallenen Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums decken. Bei einer Differenz kann jeder Eigentümer beim Verwalter nachfragen, ob diese darauf beruht, dass die anderen Wohnungseigentümer ihre Beiträge nach Maßgabe des beschlossenen Wirtschaftsplans im Abrechnungsjahr nicht gezahlt haben.

Ankündigung freiwilliger Leistungen ändert Pflichtbestandteile nicht

Eine Übersicht aller Abrechnungsergebnisse und Beitragsrückstände war hier auch nicht deshalb ausnahmsweise notwendiger Bestandteil der Abrechnungen, weil der Verwalter solche Übersichten angekündigt, diese aber nicht beziehungsweise nicht fehlerfrei erstellt hat. Dies sind und bleiben freiwillige Leistungen des Verwalters.

(BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 189/16)