BGH: Vermieter muss Heizkosten korrekt verteilen

Muss der Vermieter die Heizkosten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV zu 70 Prozent nach Verbrauch verteilen, darf er nicht stattdessen einen anderen Maßstab wählen und den Mieter darauf verweisen, die fehlerhafte Abrechnung um 15 Prozent zu kürzen.

Hintergrund: Mieter verlangt anderen Verteilungsmaßstab

Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten über die korrekte Verteilung der Heizkosten. Die Vermieterin rechnet die Heizkosten jeweils zu 50 Prozent nach der Wohnfläche und nach dem erfassten Wärmeverbrauch ab.

Der Mieter verlangt, die Heizkosten zukünftig abweichend von der bisherigen Handhabung zu 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch und zu 30 Prozent nach der Wohnfläche abzurechnen. Hierbei beruft er sich auf § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Danach sind die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, zu 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. 

Ob das Gebäude die Voraussetzungen von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV erfüllt, ist zwischen den Parteien streitig. Die Vermieterin meint, selbst wenn das Gebäude unter diese Vorschrift falle, habe der Mieter keinen Anspruch auf Anpassung des Verteilungsmaßstabes. Er könne stattdessen gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV den auf ihn entfallenden Anteil der Heizkosten um 15 Prozent kürzen.

Entscheidung: Vermieter muss zwingenden Maßstab einhalten

Wenn das Gebäude die Voraussetzungen von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV erfüllt, muss der Vermieter die Heizkosten zwingend zu 70 Prozent nach Verbrauch abrechnen. Hat der Vermieter einen anderen Verteilungsschlüssel gewählt, kann der Mieter dessen Änderung verlangen.

Der Vermieter darf in einem solchen Fall nicht weiterhin wie bisher abrechnen und den Mieter auf das Kürzungsrecht aus § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV verweisen. Nach dieser Vorschrift hat der Nutzer, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent zu kürzen. 

§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV ist hier weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar, denn es geht nicht darum, ob der Mieter zur Kürzung der ihm berechneten Heizkosten berechtigt ist, wenn der Vermieter in einer bereits erteilten Abrechnung die Vorgaben von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV missachtet hat, sondern darum, zukünftig fehlerhafte Abrechnungen zu unterbinden. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Erteilung weiterer fehlerhafter Abrechnungen abzuwarten und diese gegebenenfalls zu kürzen.

(BGH, Urteil v. 16.1.2019, VIII ZR 113/17)

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