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Heizkostenabrechnung auch dann nach Verbrauch, wenn Vorerfassung fehlt

Heizkostenabrechnung nach Verbrauch hat Vorrang
Bild: Haufe Online Redaktion

Auch wenn der Vermieter den Wärmeverbrauch mangels Vorerfassung unterschiedlicher Nutzergruppen fehlerhaft ermittelt hat, ist der Heizkostenabrechnung in der Regel der ermittelte Verbrauch zu Grunde zu legen und diese nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen.

Hintergrund: Keine Vorerfassung unterschiedlicher Nutzergruppen

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Zwischen den Parteien ist umstritten, ob darin die Heizkosten korrekt abgerechnet sind.

In dem Gebäude wird die in den Wohnungen verbrauchte Wärme zum Teil durch Wärmemengenzähler und zum Teil durch Heizkostenverteiler erfasst.

Im Rahmen der umstrittenen Betriebskostenabrechnung zog die Vermieterin zunächst die Kilowattstunden, die in den Wohnungen mit Wärmemengenzähler verbraucht wurden, von den vom Versorger angelieferten Kilowattstunden ab. Den verbleibenden Rest an Kilowattstunden legte sie auf die mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen um. Eine Vorerfassung des Verbrauchs der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Nutzergruppe fand nicht statt.

Auf die Mieterin entfielen nach dieser Berechnungsweise Heizkosten von 1.283,10 Euro, worin ein Verbrauchskostenanteil von 1.075,21 Euro enthalten war. Diesen Verbrauchskostenanteil kürzte die Vermieterin in der Abrechnung wegen der unterbliebenen Vorerfassung um 15 Prozent (161,28 Euro).

Das Landgericht war der Auffassung, die Vermieterin hätte die Heizkosten mangels Vorerfassung verbrauchsunabhängig nach Wohnfläche abrechnen und diesen Betrag dann um 15 Prozent kürzen müssen.

Entscheidung: Abrechnung nach Verbrauch hat Vorrang

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und gibt der Vermieterin im Wesentlichen Recht.

Fehlende Vorerfassung macht Abrechnung fehlerhaft

Allerdings entspricht die Heizkostenabrechnung nicht den Vorschriften der Heizkostenverordnung. In dem Objekt gibt es unterschiedliche Nutzergruppen. In einem Teil der Wohnungen wird der Wärmeverbrauch durch Wärmemengenzähler erfasst, in einem anderen Teil der Wohnungen sind Heizkostenverteiler installiert. Für eine ordnungsgemäße Abrechnung hätte deshalb nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV zunächst der Verbrauchsanteil der jeweiligen Nutzergruppe vorerfasst und anschließend dieser Verbrauch auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen.

Kürzungsrecht wegen Fehler in der Abrechnung

Diese fehlerhafte Verbrauchsabrechnung führt nur zu einem Kürzungsrecht der Mieterin nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. Anders als das Landgericht meint, muss die Vermieterin keine neue Heizkostenabrechnung mit einer Kostenverteilung nach Wohnfläche vorlegen und auf dieser Basis die Kürzung vornehmen. Grundlage der Kürzung sind vielmehr die (fehlerhaft) ermittelten Kosten.

Falsch ermittelte Daten besser als gar keine

Es entspricht dem Zweck der Heizkostenverordnung, die Kürzung in der Regel auf der Grundlage der bereits erteilten Abrechnung vorzunehmen, die hinsichtlich des ermittelten Verbrauchskostenanteils fehlerhaft ist. Zweck der Heizkostenverordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen, sodass Energieeinspareffekte erzielt werden. Den individuellen Energieverbrauch zu erfassen, ist mithin die Kernforderung der Heizkostenverordnung. Deshalb ist grundsätzlich jede den Verbrauch des Nutzers einbeziehende Abrechnung, mag diese auch nicht in jedem Punkt der Heizkostenverordnung entsprechen, einer ausschließlichen Abrechnung nach Wohnflächen vorzuziehen, da Letztere den individuellen Verbrauch völlig unbeachtet lässt.

Ausnahmen mögen anzuerkennen sein, wenn der angesetzte verbrauchsbezogene Kostenanteil das tatsächliche Nutzerverhalten im Einzelfall nicht wenigstens annähernd abbildet. Außerdem ist bei der Ermittlung des Kürzungsbetrags nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV eine rein wohnflächenbezogene Abrechnung nur dann angezeigt, wenn ein auf den Verbrauch bezogener Kostenanteil nicht (einmal fehlerhaft) ermittelt worden ist und auch nicht mehr ermittelt werden kann.

Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Insbesondere wurde der Verbrauch der Nutzergruppe, deren Wohnungen mit Heizkostenverteilern ausgestattet sind, durch eine Differenzberechnung jedenfalls ungefähr ermittelt, wenn auch unter Missachtung von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV fehlerhaft.

Kürzung des gesamten Heizkostenanteils

Das Recht des Mieters, die so ermittelten Heizkosten um 15 Prozent zu kürzen, stellt in der Sache einen pauschalierten Schadensersatzanspruch wegen Nichtbeachtung sich aus der Heizkostenverordnung ergebender und als mietvertragliche Nebenpflichten einzuordnender Vermieterpflichten dar.

Grundlage der Kürzung ist der gesamte Heizkostenanteil, der nach der verordnungswidrigen Verteilung auf den Nutzer entfallen soll, und nicht nur der Verbrauchskostenanteil. Die Abrechnung ist daher nicht nur um 15 Prozent vom Verbrauchskostenanteil, sondern um 15 Prozent der gesamten für die Mieterin errechneten Heizkosten von 1.283,10 Euro, mithin 192,47 Euro, zu kürzen.

(BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 329/14)

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Schlagworte zum Thema:  Betriebskostenabrechnung, Heizkostenabrechnung, Heizkostenverordnung, Heizkostenverteiler, Mietrecht

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