| Mietrecht

BGH schränkt Rückforderung von Vorauszahlungen ein

Mieter muss - soweit möglich - Zurückbehaltungsrecht geltend machen
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Der Mieter kann nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur verlangen, soweit er zuvor keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Zurückbehaltung der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.

Hintergrund

Die ehemaligen Mieter einer Wohnung verlangen vom Vermieter die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2002 bis 2004. Für diesen Zeitraum hatte der Vermieter zunächst keine Betriebskostenabrechnungen erstellt. Das Mietverhältnis endete im Lauf des Jahres 2009.

Erst im Lauf des Rechtsstreits hat der Vermieter Betriebskostenabrechnungen vorgelegt. Diese endeten mit einem Saldo zulasten der Mieter. Die Mieter haben daraufhin den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Der Vermieter widerspricht dem, denn er meint, den Mietern habe von Anfang an kein Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen zugestanden.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Mieter hatten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen.

Der Mieter kann zwar bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen. Diese ergänzende Vertragsauslegung beruht auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszögern könnte, sodass die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung bliebe.

Hingegen besteht bei Fortdauer des Mietverhältnisses kein Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung, denn der Mieter ist durch ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen hinreichend geschützt, wenn der Vermieter die abgelaufene Periode nicht fristgerecht abrechnet.

Das Gleiche gilt bei einem beendeten Mietverhältnis für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war. Insoweit ist der Mieter nicht schutzbedürftig, denn er hatte während des Mietverhältnisses die Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und so auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben. Erst recht kommt eine ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht, wenn - wie hier - der Abrechnungsanspruch des Mieters im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits verjährt ist.

(BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 315/11)

Schlagworte zum Thema:  Betriebskostenabrechnung, Betriebskosten

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