Ein Mieter kann nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur verlangen, soweit er zuvor keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Zurückbehaltung der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.
Hintergrund: Vermieter erteilt keine Betriebskostenabrechnungen
In einem Rechtsstreit über die Zahlung rückständiger Miete ist strittig, ob der ehemalige Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen hat, mit dem er die Aufrechnung erklären kann.
Das Mietverhältnis lief von März 2012 bis April 2017. Bis einschließlich Juli 2016 zahlte der Mieter die Miete und die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen. Im August 2016 entrichtete er lediglich die Betriebskosten und ab September 2016 zahlte er überhaupt nichts mehr. Erstmals Ende des Jahres 2016 forderte der Mieter die Vermieterin, die keinerlei Betriebskostenabrechnung erteilt hatte, vergeblich zur Abrechnung über die Betriebskosten auf.
Der Klage auf Zahlung der Miete für September 2016 bis April 2017 hielt der Mieter entgegen, er könne die in den Jahren 2014 bis 2016 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern, weil die Vermieterin pflichtwidrig keine Betriebskostenabrechnung vorgelegt habe.
Entscheidung: Teilweise Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen
Der Mieter kann nur die im Jahr 2016 geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern, nicht aber diejenigen aus den Jahren 2014 und 2015.
Der Vermieter muss über die Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abrechnen, wie sich aus § 556 Abs. 3 BGB ergibt. Die Abrechnungsfrist beträgt ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode. Rechnet der Vermieter nicht oder nicht fristgerecht ab, kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen zurückverlangen, ohne zuvor auf Erteilung der Abrechnung klagen zu müssen. Diese ergänzende Vertragsauslegung beruht auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszögern könnte, sodass die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung bliebe.
Das Rückforderungsrecht besteht allerdings nicht unbegrenzt, sondern nur bezüglich der Vorauszahlungen für Abrechnungsperioden, deren Abrechnungsfrist bei Ende des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen war. Hinsichtlich der Vorauszahlungen für ältere Abrechnungsperioden ist der Mieter nicht schutzbedürftig, denn er hatte während des Mietverhältnisses die Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und so auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben. Ein Rückforderungsrecht besteht auch dann nicht, wenn der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht teilweise tatsächlich ausgeübt hat.
Solange das Mietverhältnis andauert, besteht kein Anlass für ein Rückforderungsrecht, denn der Mieter ist durch ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen hinreichend geschützt, wenn der Vermieter die abgelaufene Periode nicht fristgerecht abrechnet.
Da hier die Abrechnungsfristen für die Jahre 2014 und 2015 noch während des Mietverhältnisses (mit Ablauf der Jahre 2015 bzw. 2016) endeten, kann der Mieter insoweit keine Vorauszahlungen zurückfordern. Dass der Mieter ab September 2016 tatsächlich ein Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen geltend gemacht hat, ist ohne Belang.
Allein die im Jahr 2016 geleisteten Vorauszahlungen kann der Mieter zurückfordern, weil die bis Ende 2017 laufende Abrechnungsfrist bei Ende des Mietverhältnisses im April 2017 noch nicht abgelaufen war.
(BGH, Urteil v. 7.7.2021, VIII ZR 52/20)
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