Betriebskosten

Die Betriebskosten bzw. Nebenkosten muss der Mieter neben der Grundmiete tragen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Der Vermieter darf bestimmte Kosten, die auf der Mietsache lasten, als Betriebskosten an den Mieter weitergeben. Welche Kosten bei der Wohnraummiete umlegbare Betriebskosten sind, regelt die Betriebskostenverordnung.


Top-Thema 01.03.2024 BGH-Urteile zum WEG-Recht

News 30.05.2024 Kabel-TV-Umlage

Umlagefähige Betriebskosten

Zu den Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung zählen die Grundsteuer, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, Heizkosten (Heizung und Warmwasser), Kosten für den Aufzug/Fahrstuhl, Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung, Kosten der Gebäudereinigung, Kosten für Gartenpflege/Gärtner, Beleuchtungskosten, Kosten für den Schornsteinfeger, Kosten für den Hausmeister/Hauswart, Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung, Kosten für die Antennenanlage, Satellitenanlage oder den Kabelanschluss. Sonstige Kosten, die den aufgezählten Positionen vergleichbar sind, kann der Vermieter dann als Betriebskosten umlegen, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich definiert sind. Hier können etwa die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern und Feuerlöschern oder die Reinigung der Dachrinne als umlagefähig vereinbart werden.

Bei gewerblichen Mietverhältnissen können auch solche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, die nicht in der Betriebskostenverordnung aufgezählt sind, wie Bewachungskosten. Auch Verwaltungskosten sind bei der Gewerbemiete umlagefähig.

Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Vermieter darf Betriebskosten nicht in beliebiger Höhe umlegen. Vielmehr muss er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten, was aber nicht bedeutet, dass er stets den billigsten Anbieter für eine Leistung wählen muss. Soweit Betriebskosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot widersprechen, muss der Mieter diese nicht tragen.

Betriebskostenabrechnung

Üblicherweise ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet. Dann muss der Vermieter einmal jährlich eine Betriebskostenabrechnung – oft auch Nebenkostenabrechnung genannt – aufstellen. Hierbei muss der Vermieter bestimmte formelle und inhaltliche Anforderungen sowie Fristen beachten. So muss der Vermieter von Wohnraum dem Mieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums übersenden. Versäumt er diese Frist, kann er vom Mieter keine Nachzahlung verlangen, die über die vereinbarten Vorauszahlungen hinausgeht. Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt die Abrechnungsfrist nicht.

Statt einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten können die Vertragsparteien auch eine Betriebskostenpauschale vereinbaren. Dann ist eine Abrechnung über die Betriebskosten entbehrlich.

Kommentierung 18.03.2024 BFH

Schuldet der Vermieter von Wohnraum zum vertragsgemäßen Gebrauch auch die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser, stehen Kosten des Vermieters für eine neue Heizungsanlage jedenfalls dann im direkten und unmittelbaren Zusammenhang zur steuerfreien Vermietung, wenn es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt, die der Mieter gesondert zu tragen hat.mehr

no-content
News 13.12.2023 Höhere Abschlagszahlungen

Obwohl die Heizkosten gefallen sind, gibt es für Wohnungsmieter kaum Entlastung, stellt das Institut der deutschen Wirtschaft fest. Die Abschläge für warme Nebenkosten fallen 43 Prozent höher aus als vor dem Krieg in der Ukraine.mehr

no-content
Abrechnung sorgfältig kontrollieren – sonst wird's teuer!
digital
Magazinbeitrag 28.11.2023 Betriebs- und Nebenkosten

Die Betriebskostenabrechnung für gewerbliche Immobilien kann es in sich haben. Das liegt daran, dass die Mietverträge einen breiten Spielraum für besondere Absprachen bieten. Viele fehlerhafte Abrechnungen sind ein Aufruf, dem Thema mehr Sorgfalt und Ressourcen zu widmen.mehr

no-content
News 13.11.2023 TKG-Novelle

Die Novelle des Telekommunikationsgesetzes trat 2021 in Kraft. Die Betriebskostenumlage der TV-Grundversorgung wird zum 30.6.2024 enden. Einige Wohnungsunternehmen haben noch keine Lösung dafür gefunden. Auch beim Thema Glasfaser sind viele unsicher. Was ist zu tun?mehr

no-content
News 26.09.2023 Prognose

Die Nebenkostenabrechnung 2023 dürfte nach einem Rekordniveau im vergangenen Jahr wieder moderater ausfallen, wie neue Zahlen von co2online zeigen – wenn Eigentümer und Mieter sparen.mehr

News 04.09.2023 BMF-Schreiben

Die steuerliche Absetzbarkeit eines häuslichen Arbeitszimmers ist immer wieder Streitthema zwischen Steuerzahlern und Finanzamt. Lesen Sie in diesem Beitrag, was es zu beachten gibt.mehr

no-content
News 01.03.2023 BGH

Ein vor Abschluss eines Mietvertrages geschlossener ungünstiger Vertrag des Vermieters mit einem Dienstleister kann allein keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot begründen. Ein Verstoß kommt erst in Betracht, wenn der Vermieter eine Möglichkeit zur Korrektur nicht ergreift.mehr

no-content
News 24.02.2023 Betriebskosten als Wettbewerbsvorteil

Die Betriebskosten sprengen derzeit die Büromieten – überraschend ist: Es spielt kaum eine Rolle, ob Altbau oder Neubau, wie eine Studie von Bulwiengesa und dem Bauakademie Institut zeigt. Im Wettbewerb um zunehmend kostensensible Mieter raten die Experten zum "New-Work-Retro-Fit".mehr

no-content
News 07.12.2022 BGH

Die Kosten für eine regelmäßige Kontrolle der Mülltonnen auf Einhaltung der Mülltrennung und eine erforderliche Nachsortierung sind als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar.mehr

no-content
News 22.11.2022 BGH

Die Kosten für die Prüfung von Rauchwarnmeldern sind als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder, nach denen öffentlich-rechtlich die Wartung den Mietern obliegt, nicht entgegen.mehr

no-content
News 29.06.2022 Wohnnebenkosten

Die Müllgebühren sind Sache der Kommunen. Und die haben viel Spielraum. Die Tarife in den deutschen Großstädten sind zum Teil deutlich gestiegen – und variieren um bis zu 500 Euro pro Jahr. Ein Ranking zeigt, wo ein Musterhaushalt am wenigsten und wo am meisten zahlen muss.mehr

no-content
News 08.06.2022 BGH

Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig. Grund: Die Anmietung tritt an die Stelle der nicht umlagefähigen Anschaffung.mehr

2
News 18.05.2022 Musterverfahren OVG Münster

Hohe Abwassergebühren sind kein Naturgesetz. In Nordrhein-Westfalen (NRW) hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) in Münster in einem Musterverfahren entschieden, dass eine Kommune falsch kalkuliert hatte – die Bescheide sind rechtswidrig. Eigentümer und Mieter profitieren von dem Urteil.mehr

no-content
News 02.05.2022 Hohe Energiepreise

Angesichts steigender Energiepreise stehen viele Vermieter vor der Frage, ob und ab wann sie von ihren Mietern höhere Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verlangen können. Das Gesetz macht klare Vorgaben.mehr

no-content
News 23.03.2022 BGH

Ein Mieter kann eine auf eine Betriebskostenabrechnung geleistete Nachzahlung nicht deshalb zurückfordern, weil der Vermieter die geschuldete Belegeinsicht verweigert oder nur unzureichend gewährt hat.mehr

no-content
News 16.03.2022 BGH

Bei einer zentralen verbundenen Heizanlage, die Wärme und Warmwasser bereitstellt, ist der Warmwasseranteil mittels Wärmemengenzähler zu messen. Fehlt es hieran, ist die Heizkostenabrechnung nicht verbrauchsabhängig und der Mieter kann die Kosten kürzen.mehr

no-content
News 26.01.2022 BGH

Ist der Wärmezähler defekt, darf der Vermieter den Wärmeverbrauch einer Wohnung anhand des Verbrauchs vergleichbarer Räume schätzen. Dabei müssen die Vergleichsräume nicht im selben Gebäude liegen wie die Wohnung, für die die Schätzung erfolgt.mehr

no-content
News 04.01.2022 BGH

Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV.mehr

no-content
News 18.11.2021 Nebenkostenprivileg gilt bis Mitte 2024

Vermieter dürfen die Kosten für Kabel-TV-Anschlüsse auf Mieter umlegen, wenn das im Mietvertrag geregelt ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Das Urteil wirkt aber nur für kurze Dauer. Ab Juli 2024 greift eine Gesetzesänderung, dann ist das Nebenkostenprivileg endgültig Geschichte.mehr

no-content
News 21.10.2021 BGH

Mehrere Kostenarten dürfen in der Betriebskostenabrechnung nur zusammengefasst werden, wenn sie eng zusammenhängen. Ein enger Zusammenhang liegt nicht vor, soweit im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist.mehr

no-content
News 05.08.2021 BGH

Ein Mieter kann nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur verlangen, soweit er zuvor keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Zurückbehaltung der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.mehr

no-content
News 12.01.2021 BGH

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich nicht nur auf Rechnungen, sondern auch auf die zugehörigen Zahlungsbelege.mehr

no-content
News 08.12.2020 BGH

Ist in einem gewerblichen Mietvertrag die Pflicht zur Zahlung der Umsatzsteuer ausdrücklich nur für die Netto-Miete vorgesehen, liegt die Auslegung nahe, dass der Mieter auch für die Nebenkosten Umsatzsteuer schuldet.mehr

no-content
News 02.12.2020 BGH

Vermieter und Mieter können jederzeit vereinbaren, dass der Mieter den in einer Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Eventuelle Mängel der Abrechnung werden damit unbeachtlich.mehr

no-content
Hydraulischer Abgleich spart Geld und CO2
digital
Magazinbeitrag 06.08.2020 Betriebskosten

Die Betriebskosten sind bei den Wohnkosten ein beträchtlicher Faktor. Ein Weg, um sie zu senken und gleichzeitig Ressourcen zu schonen, ist der hydraulische Abgleich. Die Mannheimer GBG nutzt das Instrument seit Jahren intensiv – und geht dabei erfolgreich einen besonderen Weg. mehr

no-content
Die Wohnungswirtschaft   31.07.2020

Die sogenannte zweite Miete aus Neben- und Betriebskosten erfordert eine genaue und nachvollziehbare Abrechnung. Welche Änderungen unter anderem im Nebenkostenrecht bevorstehen, welchen Einfluss das Monitoring der Anlageneffizienz, ein Betriebskosten-Benchmarking oder die externe Prüfung von Betriebskostenabrechnungen haben kann, zeigt das Thema des Monats im August.mehr

no-content
News 12.05.2020 BGH

Auch in einem Gewerbemietvertrag geht aus dem Begriff "Betriebskosten" ohne Erläuterung hervor, dass alle in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten gemeint sind. Die Umlage „sämtlicher Betriebskosten“ auf den Mieter ist daher hinreichend bestimmt.mehr

no-content
News 31.01.2020 BGH

Eine Notdienstpauschale des Hausmeisters zählt nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten. Diese muss der Vermieter tragen.mehr

no-content
News 16.09.2019 BFH Kommentierung

Die für die Einräumung der Option ursprünglich angefallenen Anschaffungskosten sind bei Optionsausübung als Anschaffungsnebenkosten Teil der Anschaffungskosten der zum vereinbarten Basispreis erworbenen Aktien.mehr

no-content
News 10.09.2019 Gesetzentwurf aus Berlin

Der Berliner Senat hat beschlossen, den Entwurf für ein "Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetz" in den Bundesrat einzubringen. Ziel der Initiative sei es, dass Vermieter die Steuer nicht mehr auf Mieter umlegen können, so die Finanzverwaltung. Keine gute Idee, meinen Experten der Immobilienbranche.mehr

2
News 01.03.2019 BGH

Vermieter und Mieter können im Mietvertrag eine rein verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten vereinbaren und damit von den in der HeizKV vorgesehenen Höchstsätzen für den verbrauchsabhängigen Anteil abweichen.mehr

no-content
News 14.02.2019 BGH

Muss der Vermieter die Heizkosten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV zu 70 Prozent nach Verbrauch verteilen, darf er nicht stattdessen einen anderen Maßstab wählen und den Mieter darauf verweisen, die fehlerhafte Abrechnung um 15 Prozent zu kürzen.mehr

no-content
News 28.01.2019 BGH

Wohnungsmieter müssen keine im Mietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale zahlen, wenn aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass diese Pauschale ein Teil der Grundmiete (Nettomiete) ist.mehr

no-content
Der VermieterBrief   03.09.2018

Der VermieterBrief September 2018 mit dem Thema "Betriebskosten: Das dürfen Sie alles auf Ihre Mieter umlegen"mehr

no-content
News 13.08.2018 Mietrecht

Betriebskosten, die schon seit Abschluss des Mietvertrages anfallen, aber nicht als umlagefähig vereinbart sind, kann der Vermieter nicht nachträglich unter Berufung auf eine Vertragsklausel umlegen, die ihm die Umlage neuer Betriebskosten gestattet.mehr

no-content
News 11.07.2018 BGH

Ist im Mietvertrag die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter vereinbart, sind die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls als Betriebskosten umlagefähig.mehr

no-content
Immobilienwirtschaft   27.02.2018

Bei der elektronischen Verarbeitung und Analyse von Immobiliendaten liegen deutsche Banken, Bestandshalter und Investoren weit zurück. Nicht einmal ein einheitlicher Datenstandard wird bislang genutzt. Doch einige innovative Unternehmen zeigen, wohin die Reise gehen könnte.mehr

no-content
News 09.02.2018 BGH

Bestreitet der Mieter die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung, obliegt der Nachweis, dass die Abrechnung korrekt ist, dem Vermieter. Auch ohne besonderes Interesse des Mieters muss der Vermieter Einsicht in die Ablesebelege der anderen Mieter gewähren.mehr

no-content
News 14.08.2017 BGH

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell fehlerhaft, weil der Mieter hin- und herblättern muss, um die auf mehrere Seiten verteilten Rechenschritte nachvollziehen zu können.mehr

no-content
News 19.07.2017 Betriebskosten

Der Mieter kann eine Abrechnung von Heizung und Warmwasser nach Verbrauch nicht deshalb um 15 Prozent kürzen, weil der Vermieter die auf die Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge entgegen der Heizkostenverordnung nicht mit einem Wärmezähler erfasst hat.mehr

no-content
News 17.07.2017 Mietrecht

In einem Gewerbemietvertrag kann es überraschend sein, wenn sich in einer Liste mit Nebenkostenpositionen, über die der Vermieter abrechnen muss, auch Positionen finden, die mit einem bestimmten Pauschalbetrag angesetzt sind.mehr

no-content
News 28.06.2017 BGH

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter die getrennt nach Kostenarten aufgeführten Kosten nur einzeln angegeben hat, ohne für jede Kostenart eine Summe zu bilden.mehr

no-content
News 14.06.2017 BGH

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück muss der Vermieter für die Umlage der Grundsteuer keinen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen.mehr

no-content
News 10.05.2017 BGH

Bei zwar überwiegend ungedämmten, aber unter Putz verlegten Heizungsrohren kommt eine Verteilung der Rohrwärme als erfasster Verbrauch gemäß den Regeln der Technik nicht in Betracht. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV ist nur auf freiliegende Leitungen anwendbar. mehr

no-content
News 23.03.2017 BGH

Für die Differenzierung der Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung ist es notwendig, aber auch ausreichend, die Kosten nach den Ziffern des Betriebskostenkatalogs aus der Betriebskostenverordnung aufzuschlüsseln.mehr

no-content
News 04.11.2016 Mietrecht

Nutzerwechselkosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten. Der Vermieter kann den Mieter daher nicht in der Betriebskostenabrechnung damit belasten.mehr

no-content
News 25.08.2016 Nebenkostenabrechnung

Die Preise für Öl und Gas haben im Jahr 2014 die Betriebskosten für Mieter in Deutschland weiter sinken lassen. Durchschnittlich lagen die Nebenkosten bei 2,17 Euro pro Quadratmeter und Monat und damit zwei Cent unter den Kosten von 2013. Das zeigt eine Untersuchung des Deutschen Mieterbunds (DMB). Für 2015 erwartet der DMB einen weiteren Rückgang aufgrund niedriger Energiepreise. mehr

no-content
News 22.07.2016 Betriebskostenabrechnung

Keine Rauchmelderpflicht ohne neue Rechtsfragen: Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern kann der Vermieter nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Miete statt Kauf soll nicht dazu führen können, Mietern zusätzliche Kosten aufzubürden.mehr

no-content
Die Wohnungswirtschaft   30.06.2016

Die Höhe der Nebenkosten ist für Mieter zu einem wichtigen Entscheidungskriterium bei der Wahl ihrer Wohnung geworden. Dezentrale Energieversorgung reduziert Übertragungsverluste; Strom und Wärme können daher meist kostengünstiger angeboten werden. Die Nutzung regenerativer Energiequellen bietet zudem Imagevorteile. Das Thema des Monats befasst sich mit aktuellen Rahmenbedingungen, Handlungsoptionen sowie Zukunftsstrategien für Wohnungsunternehmen.mehr

no-content