Betriebskosten

Die Betriebskosten bzw. Nebenkosten muss der Mieter neben der Grundmiete tragen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Der Vermieter darf bestimmte Kosten, die auf der Mietsache lasten, als Betriebskosten an den Mieter weitergeben. Welche Kosten bei der Wohnraummiete umlegbare Betriebskosten sind, regelt die Betriebskostenverordnung.


News 29.06.2022 Wohnnebenkosten

News 08.06.2022 BGH

Umlagefähige Betriebskosten

Zu den Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung zählen die Grundsteuer, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, Heizkosten (Heizung und Warmwasser), Kosten für den Aufzug/Fahrstuhl, Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung, Kosten der Gebäudereinigung, Kosten für Gartenpflege/Gärtner, Beleuchtungskosten, Kosten für den Schornsteinfeger, Kosten für den Hausmeister/Hauswart, Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung, Kosten für die Antennenanlage, Satellitenanlage oder den Kabelanschluss. Sonstige Kosten, die den aufgezählten Positionen vergleichbar sind, kann der Vermieter dann als Betriebskosten umlegen, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich definiert sind. Hier können etwa die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern und Feuerlöschern oder die Reinigung der Dachrinne als umlagefähig vereinbart werden.

Bei gewerblichen Mietverhältnissen können auch solche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, die nicht in der Betriebskostenverordnung aufgezählt sind, wie Bewachungskosten. Auch Verwaltungskosten sind bei der Gewerbemiete umlagefähig.

Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Vermieter darf Betriebskosten nicht in beliebiger Höhe umlegen. Vielmehr muss er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten, was aber nicht bedeutet, dass er stets den billigsten Anbieter für eine Leistung wählen muss. Soweit Betriebskosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot widersprechen, muss der Mieter diese nicht tragen.

Betriebskostenabrechnung

Üblicherweise ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet. Dann muss der Vermieter einmal jährlich eine Betriebskostenabrechnung – oft auch Nebenkostenabrechnung genannt – aufstellen. Hierbei muss der Vermieter bestimmte formelle und inhaltliche Anforderungen sowie Fristen beachten. So muss der Vermieter von Wohnraum dem Mieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums übersenden. Versäumt er diese Frist, kann er vom Mieter keine Nachzahlung verlangen, die über die vereinbarten Vorauszahlungen hinausgeht. Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt die Abrechnungsfrist nicht.

Statt einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten können die Vertragsparteien auch eine Betriebskostenpauschale vereinbaren. Dann ist eine Abrechnung über die Betriebskosten entbehrlich.

News 18.05.2022 Musterverfahren OVG Münster

Hohe Abwassergebühren sind kein Naturgesetz. In Nordrhein-Westfalen (NRW) hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) in Münster in einem Musterverfahren entschieden, dass eine Kommune falsch kalkuliert hatte – die Bescheide sind rechtswidrig. Eigentümer und Mieter profitieren von dem Urteil.mehr

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News 02.05.2022 Hohe Energiepreise

Angesichts steigender Energiepreise stehen viele Vermieter vor der Frage, ob und ab wann sie von ihren Mietern höhere Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verlangen können. Das Gesetz macht klare Vorgaben.mehr

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News 23.03.2022 BGH

Ein Mieter kann eine auf eine Betriebskostenabrechnung geleistete Nachzahlung nicht deshalb zurückfordern, weil der Vermieter die geschuldete Belegeinsicht verweigert oder nur unzureichend gewährt hat.mehr

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News 16.03.2022 BGH

Bei einer zentralen verbundenen Heizanlage, die Wärme und Warmwasser bereitstellt, ist der Warmwasseranteil mittels Wärmemengenzähler zu messen. Fehlt es hieran, ist die Heizkostenabrechnung nicht verbrauchsabhängig und der Mieter kann die Kosten kürzen.mehr

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News 26.01.2022 BGH

Ist der Wärmezähler defekt, darf der Vermieter den Wärmeverbrauch einer Wohnung anhand des Verbrauchs vergleichbarer Räume schätzen. Dabei müssen die Vergleichsräume nicht im selben Gebäude liegen wie die Wohnung, für die die Schätzung erfolgt.mehr

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News 04.01.2022 BGH

Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV.mehr

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News 30.11.2021 Umlagefähigkeit Kabel-TV-Kosten

Am 1.12.2021 tritt die Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) überwiegend in Kraft. Das Nebenkostenprivileg bei den Kabel-TV-Kosten wird fallen – für neugebaute Hausverteilnetze sofort. Für Bestandsimmobilien gilt eine Übergangsfrist bis Mitte 2024.mehr

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News 18.11.2021 Nebenkostenprivileg gilt bis Mitte 2024

Vermieter dürfen die Kosten für Kabel-TV-Anschlüsse auf Mieter umlegen, wenn das im Mietvertrag geregelt ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Das Urteil wirkt aber nur für kurze Dauer. Ab Juli 2024 greift eine Gesetzesänderung, dann ist das Nebenkostenprivileg endgültig Geschichte.mehr

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News 21.10.2021 BGH

Mehrere Kostenarten dürfen in der Betriebskostenabrechnung nur zusammengefasst werden, wenn sie eng zusammenhängen. Ein enger Zusammenhang liegt nicht vor, soweit im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist.mehr

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News 29.09.2021 Prognose für 2021

Kühleres Wetter, höhere Preise für Öl und Gas, dazu kommt der CO2-Preis – die Heizkosten werden in diesem Jahr deutlich anziehen, wird im Heizspiegel 2021 prognostiziert. Im Schnitt um 13 Prozent, bei Ölheizungen auch mehr. Wer auf erneuerbare Energien umsteigt, kann sparen.mehr

News 05.08.2021 BGH

Ein Mieter kann nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur verlangen, soweit er zuvor keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Zurückbehaltung der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.mehr

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News 12.01.2021 BGH

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich nicht nur auf Rechnungen, sondern auch auf die zugehörigen Zahlungsbelege.mehr

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News 08.12.2020 BGH

Ist in einem gewerblichen Mietvertrag die Pflicht zur Zahlung der Umsatzsteuer ausdrücklich nur für die Netto-Miete vorgesehen, liegt die Auslegung nahe, dass der Mieter auch für die Nebenkosten Umsatzsteuer schuldet.mehr

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News 02.12.2020 BGH

Vermieter und Mieter können jederzeit vereinbaren, dass der Mieter den in einer Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Eventuelle Mängel der Abrechnung werden damit unbeachtlich.mehr

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Hydraulischer Abgleich spart Geld und CO2
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Magazinbeitrag 06.08.2020 Betriebskosten

Die Betriebskosten sind bei den Wohnkosten ein beträchtlicher Faktor. Ein Weg, um sie zu senken und gleichzeitig Ressourcen zu schonen, ist der hydraulische Abgleich. Die Mannheimer GBG nutzt das Instrument seit Jahren intensiv – und geht dabei erfolgreich einen besonderen Weg. mehr

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Die Wohnungswirtschaft   31.07.2020

Die sogenannte zweite Miete aus Neben- und Betriebskosten erfordert eine genaue und nachvollziehbare Abrechnung. Welche Änderungen unter anderem im Nebenkostenrecht bevorstehen, welchen Einfluss das Monitoring der Anlageneffizienz, ein Betriebskosten-Benchmarking oder die externe Prüfung von Betriebskostenabrechnungen haben kann, zeigt das Thema des Monats im August.mehr

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News 12.05.2020 BGH

Auch in einem Gewerbemietvertrag geht aus dem Begriff "Betriebskosten" ohne Erläuterung hervor, dass alle in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten gemeint sind. Die Umlage „sämtlicher Betriebskosten“ auf den Mieter ist daher hinreichend bestimmt.mehr

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News 31.01.2020 BGH

Eine Notdienstpauschale des Hausmeisters zählt nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten. Diese muss der Vermieter tragen.mehr

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News 16.09.2019 BFH Kommentierung

Die für die Einräumung der Option ursprünglich angefallenen Anschaffungskosten sind bei Optionsausübung als Anschaffungsnebenkosten Teil der Anschaffungskosten der zum vereinbarten Basispreis erworbenen Aktien.mehr

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News 10.09.2019 Gesetzentwurf

Der Berliner Senat hat beschlossen, den Entwurf für ein "Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetz" in den Bundesrat einzubringen. Ziel der Initiative sei es, dass Vermieter die Steuer nicht mehr auf Mieter umlegen können, so die Finanzverwaltung. Keine gute Idee, meinen Experten der Immobilienbranche.mehr

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News 15.05.2019 Betriebskosten

Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die Vermieter auf Mieter umlegen können. Wenn es nach dem Deutschen Mieterbund geht, nicht mehr lange.mehr

News 01.03.2019 BGH

Vermieter und Mieter können im Mietvertrag eine rein verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten vereinbaren und damit von den in der HeizKV vorgesehenen Höchstsätzen für den verbrauchsabhängigen Anteil abweichen.mehr

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News 14.02.2019 BGH

Muss der Vermieter die Heizkosten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV zu 70 Prozent nach Verbrauch verteilen, darf er nicht stattdessen einen anderen Maßstab wählen und den Mieter darauf verweisen, die fehlerhafte Abrechnung um 15 Prozent zu kürzen.mehr

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News 28.01.2019 BGH

Wohnungsmieter müssen keine im Mietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale zahlen, wenn aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass diese Pauschale ein Teil der Grundmiete (Nettomiete) ist.mehr

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News 10.12.2018 Betriebskostenspiegel

Mieter zahlen im Schnitt 2,19 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kommt man auf bis zu 2,79 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt sich aus dem neuen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (DMB).mehr

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Der VermieterBrief   03.09.2018

Der VermieterBrief September 2018 mit dem Thema "Betriebskosten: Das dürfen Sie alles auf Ihre Mieter umlegen"mehr

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News 13.08.2018 Mietrecht

Betriebskosten, die schon seit Abschluss des Mietvertrages anfallen, aber nicht als umlagefähig vereinbart sind, kann der Vermieter nicht nachträglich unter Berufung auf eine Vertragsklausel umlegen, die ihm die Umlage neuer Betriebskosten gestattet.mehr

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News 11.07.2018 BGH

Ist im Mietvertrag die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens als Betriebskosten umlagefähig. Eine separate Mietausfallversicherung ist hingegen nicht umlegbar.mehr

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News 22.05.2018 JLL-Logistik-Oscar 2018

Die Mietnebenkosten für deutsche Lager- und Umschlagimmobilien (Cross Docks) sind zwischen 2014 bis 2016 im Schnitt leicht um drei Prozent auf 1,23 Euro beziehungsweise um vier Prozent auf 1,78 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen. Das ist ein Ergebnis der JLL-Studie Logistik-Oscar 2018. Eigennutzer zahlten 2,74 Euro pro Quadratmeter für Umschlag- und 1,56 Euro für reine Lagerimmobilien.mehr

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Immobilienwirtschaft   27.02.2018

Bei der elektronischen Verarbeitung und Analyse von Immobiliendaten liegen deutsche Banken, Bestandshalter und Investoren weit zurück. Nicht einmal ein einheitlicher Datenstandard wird bislang genutzt. Doch einige innovative Unternehmen zeigen, wohin die Reise gehen könnte.mehr

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News 09.02.2018 BGH

Bestreitet der Mieter die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung, obliegt der Nachweis, dass die Abrechnung korrekt ist, dem Vermieter. Auch ohne besonderes Interesse des Mieters muss der Vermieter Einsicht in die Ablesebelege der anderen Mieter gewähren.mehr

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News 11.01.2018 Mieterbund

Nordrhein-Westfalen (NRW) zählt bei den Mietnebenkosten zu den bundesweiten Spitzenreitern. Nach Berechnungen des Deutschen Mieterbunds lagen die Nebenkosten (auf Grundlage von Nebenkostenabrechnungen 2015) mit durchschnittlich 2,44 Euro monatlich pro Quadratmeter spürbar über dem bundesweiten Vergleichswert von 2,17 Euro. Grund sind die kommunalen Gebühren.mehr

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News 09.11.2017 Knight Frank

Zurzeit wird viel spekuliert: Welche und wie viele Unternehmen nach dem Brexit London den Rücken kehren könnten – hin nach Frankfurt am Main. Eine Entscheidungshilfe bietet Knight Frank mit dem "Global Cities Report 2018". Demnach bezahlen Unternehmen mit 100 Mitarbeitern in Frankfurt 25 Prozent weniger Betriebskosten als in London, wenn sie sich dort ansiedeln, und fast 50 Prozent weniger als in New York.mehr

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News 12.10.2017 JLL

Die Büronebenkosten in Deutschlands stabilisieren sich auf hohem Niveau, wie die OSCAR-Analyse von JLL zeigt. In nicht klimatisierten Gebäuden werden im Schnitt aktuell 3,38 Euro monatlich pro Quadratmeter fällig, das ist ein Cent weniger als 2016. In klimatisierten Büros stiegen die Werte um einen Cent auf jetzt erstmals vier Euro. Frankfurt hatte Ende 2016 mit 3,93 Euro pro Quadratmeter (gemittelt über klimatisiert und nicht klimatisiert) die höchsten Nebenkosten.mehr

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News 14.08.2017 BGH

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell fehlerhaft, weil der Mieter hin- und herblättern muss, um die auf mehrere Seiten verteilten Rechenschritte nachvollziehen zu können.mehr

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News 19.07.2017 Betriebskosten

Der Mieter kann eine Abrechnung von Heizung und Warmwasser nach Verbrauch nicht deshalb um 15 Prozent kürzen, weil der Vermieter die auf die Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge entgegen der Heizkostenverordnung nicht mit einem Wärmezähler erfasst hat.mehr

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News 17.07.2017 Mietrecht

In einem Gewerbemietvertrag kann es überraschend sein, wenn sich in einer Liste mit Nebenkostenpositionen, über die der Vermieter abrechnen muss, auch Positionen finden, die mit einem bestimmten Pauschalbetrag angesetzt sind.mehr

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News 28.06.2017 BGH

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter die getrennt nach Kostenarten aufgeführten Kosten nur einzeln angegeben hat, ohne für jede Kostenart eine Summe zu bilden.mehr

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News 14.06.2017 BGH

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück muss der Vermieter für die Umlage der Grundsteuer keinen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen.mehr

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News 30.05.2017 Mietrecht

Obliegt die Wartung der Rauchwarnmelder laut Landesbauordnung dem Mieter, kann der Vermieter Wartungskosten nur dann als Betriebskosten umlegen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Dieser Auffassung ist das AG Dortmund.mehr

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News 10.05.2017 BGH

Bei zwar überwiegend ungedämmten, aber unter Putz verlegten Heizungsrohren kommt eine Verteilung der Rohrwärme als erfasster Verbrauch gemäß den Regeln der Technik nicht in Betracht. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV ist nur auf freiliegende Leitungen anwendbar. mehr

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News 23.03.2017 BGH

Für die Differenzierung der Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung ist es notwendig, aber auch ausreichend, die Kosten nach den Ziffern des Betriebskostenkatalogs aus der Betriebskostenverordnung aufzuschlüsseln.mehr

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News 07.02.2017 BdSt-Ranking

Unter den 16 Landeshauptstädten in Deutschland sind die Wohnnebenkosten in Saarbrücken am höchsten (2.196 Euro pro Jahr), in München sind die jährlichen Gesamtnebenkosten mit 1.643 Euro am günstigsten. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Bundes der Steuerzahler (BdSt). Wohnkostentreiber Nummer eins ist laut BdSt-Präsident Reiner Holznagel der Staat.mehr

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News 01.02.2017 Betriebskostenabrechnung

Aufgrund sinkender Energiepreise prophezeit der Deutsche Mieterbund, dass viele Mieter für das Abrechnungsjahr 2016 bei den Heizkosten mit Erstattungen rechnen können.mehr

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Special 10.01.2017 Haufe Shop

Dieses Formularbuch enthält die Musterverträge, -formulare und -briefe, die Sie am häufigsten brauchen: Mietverträge, Musterbriefe für Mieterhöhungen, Modernisierungsvereinbarungen, Abmahnungen, Kündigungen und vieles mehr.mehr

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News 08.11.2016 IW Köln

In Deutschland sind die Nebenkosten für den Immobilienkauf mehr als doppelt so hoch wie in den Niederlanden und fast viermal so hoch wie in Großbritannien. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln.mehr

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News 04.11.2016 Mietrecht

Nutzerwechselkosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten. Der Vermieter kann den Mieter daher nicht in der Betriebskostenabrechnung damit belasten.mehr

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News 27.10.2016 JLL

Die durchschnittlichen Nebenkosten bei Logistikimmobilien fallen für Umschlagimmobilien weit höher aus als für reine Lagerimmobilien. Ein Analyse von JLL kommt für Umschlagimmobilien auf Kosten von aktuell 1,71 Euro pro Quadratmeter und Monat. Reine Lagerimmobilien kommen auf 1,19 Euro. Dabei gibt es große regionale Unterschiede aufgrund des Hebesatzes der Grundsteuer: die sind mit 800 Prozent in Berlin am höchsten.mehr

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