Betriebskosten

Die Betriebskosten bzw. Nebenkosten muss der Mieter neben der Grundmiete tragen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Der Vermieter darf bestimmte Kosten, die auf der Mietsache lasten, als Betriebskosten an den Mieter weitergeben. Welche Kosten bei der Wohnraummiete umlegbare Betriebskosten sind, regelt die Betriebskostenverordnung.


Top-Thema 01.03.2024 BGH-Urteile zum WEG-Recht

Kommentierung 18.03.2024 BFH

Umlagefähige Betriebskosten

Zu den Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung zählen die Grundsteuer, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, Heizkosten (Heizung und Warmwasser), Kosten für den Aufzug/Fahrstuhl, Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung, Kosten der Gebäudereinigung, Kosten für Gartenpflege/Gärtner, Beleuchtungskosten, Kosten für den Schornsteinfeger, Kosten für den Hausmeister/Hauswart, Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung, Kosten für die Antennenanlage, Satellitenanlage oder den Kabelanschluss. Sonstige Kosten, die den aufgezählten Positionen vergleichbar sind, kann der Vermieter dann als Betriebskosten umlegen, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich definiert sind. Hier können etwa die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern und Feuerlöschern oder die Reinigung der Dachrinne als umlagefähig vereinbart werden.

Bei gewerblichen Mietverhältnissen können auch solche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, die nicht in der Betriebskostenverordnung aufgezählt sind, wie Bewachungskosten. Auch Verwaltungskosten sind bei der Gewerbemiete umlagefähig.

Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Vermieter darf Betriebskosten nicht in beliebiger Höhe umlegen. Vielmehr muss er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten, was aber nicht bedeutet, dass er stets den billigsten Anbieter für eine Leistung wählen muss. Soweit Betriebskosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot widersprechen, muss der Mieter diese nicht tragen.

Betriebskostenabrechnung

Üblicherweise ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet. Dann muss der Vermieter einmal jährlich eine Betriebskostenabrechnung – oft auch Nebenkostenabrechnung genannt – aufstellen. Hierbei muss der Vermieter bestimmte formelle und inhaltliche Anforderungen sowie Fristen beachten. So muss der Vermieter von Wohnraum dem Mieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums übersenden. Versäumt er diese Frist, kann er vom Mieter keine Nachzahlung verlangen, die über die vereinbarten Vorauszahlungen hinausgeht. Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt die Abrechnungsfrist nicht.

Statt einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten können die Vertragsparteien auch eine Betriebskostenpauschale vereinbaren. Dann ist eine Abrechnung über die Betriebskosten entbehrlich.

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Ist in einem gewerblichen Mietvertrag die Pflicht zur Zahlung der Umsatzsteuer ausdrücklich nur für die Netto-Miete vorgesehen, liegt die Auslegung nahe, dass der Mieter auch für die Nebenkosten Umsatzsteuer schuldet.mehr

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Hydraulischer Abgleich spart Geld und CO2
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Magazinbeitrag 06.08.2020 Betriebskosten

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Die Wohnungswirtschaft   31.07.2020

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News 31.01.2020 BGH

Eine Notdienstpauschale des Hausmeisters zählt nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten. Diese muss der Vermieter tragen.mehr

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News 16.09.2019 BFH Kommentierung

Die für die Einräumung der Option ursprünglich angefallenen Anschaffungskosten sind bei Optionsausübung als Anschaffungsnebenkosten Teil der Anschaffungskosten der zum vereinbarten Basispreis erworbenen Aktien.mehr

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News 10.09.2019 Gesetzentwurf aus Berlin

Der Berliner Senat hat beschlossen, den Entwurf für ein "Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetz" in den Bundesrat einzubringen. Ziel der Initiative sei es, dass Vermieter die Steuer nicht mehr auf Mieter umlegen können, so die Finanzverwaltung. Keine gute Idee, meinen Experten der Immobilienbranche.mehr

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News 01.03.2019 BGH

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News 14.02.2019 BGH

Muss der Vermieter die Heizkosten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV zu 70 Prozent nach Verbrauch verteilen, darf er nicht stattdessen einen anderen Maßstab wählen und den Mieter darauf verweisen, die fehlerhafte Abrechnung um 15 Prozent zu kürzen.mehr

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News 28.01.2019 BGH

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Der VermieterBrief   03.09.2018

Der VermieterBrief September 2018 mit dem Thema "Betriebskosten: Das dürfen Sie alles auf Ihre Mieter umlegen"mehr

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News 13.08.2018 Mietrecht

Betriebskosten, die schon seit Abschluss des Mietvertrages anfallen, aber nicht als umlagefähig vereinbart sind, kann der Vermieter nicht nachträglich unter Berufung auf eine Vertragsklausel umlegen, die ihm die Umlage neuer Betriebskosten gestattet.mehr

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News 11.07.2018 BGH

Ist im Mietvertrag die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter vereinbart, sind die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls als Betriebskosten umlagefähig.mehr

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Immobilienwirtschaft   27.02.2018

Bei der elektronischen Verarbeitung und Analyse von Immobiliendaten liegen deutsche Banken, Bestandshalter und Investoren weit zurück. Nicht einmal ein einheitlicher Datenstandard wird bislang genutzt. Doch einige innovative Unternehmen zeigen, wohin die Reise gehen könnte.mehr

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News 09.02.2018 BGH

Bestreitet der Mieter die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung, obliegt der Nachweis, dass die Abrechnung korrekt ist, dem Vermieter. Auch ohne besonderes Interesse des Mieters muss der Vermieter Einsicht in die Ablesebelege der anderen Mieter gewähren.mehr

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News 14.08.2017 BGH

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell fehlerhaft, weil der Mieter hin- und herblättern muss, um die auf mehrere Seiten verteilten Rechenschritte nachvollziehen zu können.mehr

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News 19.07.2017 Betriebskosten

Der Mieter kann eine Abrechnung von Heizung und Warmwasser nach Verbrauch nicht deshalb um 15 Prozent kürzen, weil der Vermieter die auf die Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge entgegen der Heizkostenverordnung nicht mit einem Wärmezähler erfasst hat.mehr

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News 17.07.2017 Mietrecht

In einem Gewerbemietvertrag kann es überraschend sein, wenn sich in einer Liste mit Nebenkostenpositionen, über die der Vermieter abrechnen muss, auch Positionen finden, die mit einem bestimmten Pauschalbetrag angesetzt sind.mehr

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News 28.06.2017 BGH

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News 14.06.2017 BGH

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück muss der Vermieter für die Umlage der Grundsteuer keinen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen.mehr

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News 10.05.2017 BGH

Bei zwar überwiegend ungedämmten, aber unter Putz verlegten Heizungsrohren kommt eine Verteilung der Rohrwärme als erfasster Verbrauch gemäß den Regeln der Technik nicht in Betracht. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV ist nur auf freiliegende Leitungen anwendbar. mehr

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News 23.03.2017 BGH

Für die Differenzierung der Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung ist es notwendig, aber auch ausreichend, die Kosten nach den Ziffern des Betriebskostenkatalogs aus der Betriebskostenverordnung aufzuschlüsseln.mehr

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News 04.11.2016 Mietrecht

Nutzerwechselkosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten. Der Vermieter kann den Mieter daher nicht in der Betriebskostenabrechnung damit belasten.mehr

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News 25.08.2016 Nebenkostenabrechnung

Die Preise für Öl und Gas haben im Jahr 2014 die Betriebskosten für Mieter in Deutschland weiter sinken lassen. Durchschnittlich lagen die Nebenkosten bei 2,17 Euro pro Quadratmeter und Monat und damit zwei Cent unter den Kosten von 2013. Das zeigt eine Untersuchung des Deutschen Mieterbunds (DMB). Für 2015 erwartet der DMB einen weiteren Rückgang aufgrund niedriger Energiepreise. mehr

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News 22.07.2016 Betriebskostenabrechnung

Keine Rauchmelderpflicht ohne neue Rechtsfragen: Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern kann der Vermieter nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Miete statt Kauf soll nicht dazu führen können, Mietern zusätzliche Kosten aufzubürden.mehr

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