Betriebskosten, die schon seit Abschluss des Mietvertrages anfallen, aber nicht als umlagefähig vereinbart sind, kann der Vermieter nicht nachträglich unter Berufung auf eine Vertragsklausel umlegen, die ihm die Umlage neuer Betriebskosten gestattet.

Hintergrund: Nur Umlage bestimmter Betriebskosten vereinbart

Der Vermieter und die Mieter einer Wohnung streiten über einzelne Positionen aus einer Betriebskostenabrechnung.

Im Mietvertrag ist bei den umlagefähigen Betriebskosten der Betriebskostenkatalog aus Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgeführt, wobei die Positionen „Hausreinigung“ und „Gartenpflege“ in der Auflistung durchgestrichen sind. Ferner sieht der Mietvertrag vor, dass der Vermieter neu eingeführte Betriebskosten auf die Mieter umlegen kann.

In einer Betriebskostenabrechnung legte der Vermieter Aufwendungen für die Gebäude- und Gartenpflege sowie Flur- und Treppenhausreinigung von insgesamt 750 Euro auf die Mieter um. Die Mieter meinen, sich an diesen Kosten nicht beteiligen zu müssen.

Entscheidung: Nur neue Betriebskosten sind zusätzlich umlegbar

Die Mieter müssen keine Kosten für Gebäude- und Gartenpflege sowie Flur- und Treppenhausreinigung tragen, weil deren Umlage nicht wirksam vereinbart ist.

Im Mietvertrag ist nur die Umlage konkreter Betriebskosten vereinbart. Die Umlagevereinbarung beruht zwar auf dem Betriebskostenkatalog aus Anlage 3 zu § 27 II. BV (jetzt § 2 BetrKV), doch es ist gerade nicht die Umlage aller darin enthaltenen Betriebskosten vereinbart, sondern nur bestimmter Positionen. Bezüglich der gestrichenen Betriebskostenarten ist zu Beginn des Mietverhältnisses keine wirksame Umlagevereinbarung zustande gekommen.

Ein Anspruch auf Umlage der Reinigungs- und Gartenpflegekosten ergibt sich auch nicht aus der Regelung im Mietvertrag, wonach der Vermieter neu eingeführte Betriebskosten auf die Mieter umlegen kann. Vorliegend sind keine neuen Gebühren begründet worden, sondern der Vermieter will nun Kosten, die bereits bei Vertragsschluss umlagefähig waren, entgegen der ursprünglichen Vereinbarung auf die Mieter umlegen. Da zwischen den Parteien aber nicht die Umlage sämtlicher Betriebskosten aus dem Betriebskostenkatalog vereinbart war und die jetzt zusätzlich umgelegten Betriebskosten auch schon bei Beginn des Mietverhältnisses anfielen, hätten die Umlagefähigkeit in den Mietvertrag aufgenommen werden müssen, um diese später auch tatsächlich umlegen zu können.

Hätte der Vermieter in einem solchen Fall zunächst die streitgegenständlichen Betriebskosten nicht umgelegt, sondern erst nach Jahren, dann hätte er sich auf die ursprünglich vereinbarte Umlagefähigkeit auch zu einem späteren Zeitpunkt berufen können. Auch eine Umlage weiterer, zunächst nicht als umlagefähig vereinbarter Nebenkosten ist jederzeit möglich; dies setzt jedoch eine Vereinbarung zwischen den Mietparteien voraus, es muss ein Einverständnis des Mieters vorliegen. Einseitig kann der Vermieter von sich aus nicht die Umlagefähigkeit von Betriebskosten regeln.

(AG Gelsenkirchen, Urteil v. 18.6.2018, 201 C 219/18)

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