Voraussetzungen für die Umlage von Betriebskosten

Betriebskosten können auf die Mieter umgelegt werden, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Eine Abrechnung muss und kann nur erfolgen, wenn vereinbart ist, dass der Mieter Vorauszahlungen leistet beziehungsweise abgerechnet werden soll. Ist eine Betriebskostenpauschale oder eine sogenannte „Bruttomiete“ vereinbart, in der die Betriebskosten enthalten sind, entfällt die Abrechnung.

Betriebskostenverordnung zählt Betriebskosten auf

Welche Betriebskosten überhaupt umgelegt werden können, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Für die Wohnraummiete ist die dortige Aufzählung abschließend, das heißt Kostenpositionen, die dort nicht aufgeführt sind, kann der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen.

Mietvertrag muss Vereinbarung über Betriebskosten enthalten

Für eine wirksame Umlage können die umzulegenden Positionen entweder ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein oder im Mietvertrag auf § 2 BetrKV Bezug genommen werden. Nach einer Entscheidung des BGH reicht es auch aus, im Mietvertrag niederzulegen, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auf jeden Fall muss der Mietvertrag eine eindeutige Vereinbarung enthalten.

Umlagefähige Betriebskosten

Nach dem Betriebskostenkatalog aus § 2 BetrKV sind bei der Wohnraummiete nur diese Betriebskostenarten umlagefähig:

• laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
• Kosten der Wasserversorgung
• Kosten der Entwässerung
• Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage
• Kosten der zentralen Brennstoffversorgungsanlage
• Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme
• Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten
• Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
• Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser
• Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
• Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
• Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Kosten der Gartenpflege
• Kosten der Beleuchtung
• Kosten der Schornsteinreinigung
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für den Hauswart
• Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage
• Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage
• Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
• sonstige Betriebskosten