Häufige Fehler und Streitpunkte rund um Betriebskosten

Welche Fehlerquellen gibt es in der Betriebskostenabrechnung? Und welche Lösungen?

Falsche Verteilerschlüssel

Fehler: Der Vermieter vergisst, in der Betriebskostenabrechnung die jeweiligen Umlageschlüssel anzugeben. Der Mieter bittet um Nachbesserung. Zu Recht?

Lösung: Ja, denn eine Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein. Daher muss sie Mindestangaben enthalten, die dem Mieter eine problemlose Prüfung ermöglichen. Das ist nicht gewährleistet, wenn dem Mieter die Umlageschlüssel nicht bekannt sind. Wird zwar ein Umlageschlüssel angegeben, ist dieser jedoch falsch, handelt es sich um einen materiellen Fehler, der nur zu einem Anspruch auf Neuberechnung auf Grundlage der vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel führt.

Nicht umlagefähige Kosten auf der Abrechnung

Fehler: Die Wohnanlage des Vermieters besteht aus 50 Wohnungen. Zwei Wohnungen standen für zirka drei Monate leer. In der Abrechnung legt der Vermieter die Betriebskosten für diese Wohnungen aber für das gesamte Abrechnungsjahr um. Der Mieter einer Wohnung wehrt sich dagegen. Zu Recht?

Lösung: Ja, denn ein Leerstand von Wohnungen geht zu Lasten des Vermieters. Er muss also die auf den leer stehenden Wohnraum entfallenden Betriebskosten selbst entrichten. Eine Umlage nach Personenzahl bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die leer stehende Wohnung mit der Personenzahl eins zugrunde zu legen ist.

Fehler: In der Betriebskostenabrechnung sieht der Vermieter eine Kostenposition "Hausmeisterkosten" vor: Dazu rechnet er dessen Lohn, Wartungsarbeiten im Haus und Renovierungsarbeiten im Waschkeller der Wohnanlage. Richtig?

Lösung: Nein, Instandhaltungskosten dürfen nicht abgerechnet werden. Sie gehören nicht zum Betriebskostenkatalog. Zu den Instandhaltungskosten zählen in diesem Fall die Renovierungsarbeiten im Waschkeller, die der Vermieter nicht hätte abrechnen dürfen. Wartungsarbeiten im Haus hingegen, die regelmäßig und turnusgemäß erforderlich werden, sind abrechnungsfähig.

Unzureichende Belege

Fehler: Der Mieter zweier Wohnungen fordert von der Vermieterin Betriebskostennachzahlungen zurück. Zur Begründung führte er an, der Vermieter habe ihm keine hinreichende Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewährt. Zu Recht?

Lösung: Nein, ein Mieter kann eine auf eine Betriebskostenabrechnung geleistete Nachzahlung nicht deshalb zurückfordern, weil der Vermieter die geschuldete Belegeinsicht verweigert oder nur unzureichend gewährt hat, hat der BGH entschieden.

Wichtige Urteile

BGH lockert formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die formellen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung in den vergangenen Jahren immer mehr gelockert. So müssen etwa Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigen, nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit letztlich umlegen.

In einer Betriebskostenabrechnung nach Fläche muss der Vermieter den Abrechnungsmaßstab in der Regel auch dann nicht näher erläutern, wenn die einzelnen Positionen anhand unterschiedlicher Gesamtflächen verteilt werden.

Auch schadet es der formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung nicht, wenn der Vermieter die getrennt nach Kostenarten aufgeführten Kosten nur einzeln angegeben hat, ohne für jede Kostenart eine Summe zu bilden. Der Vermieter muss auch nicht unbedingt für jede Betriebskostenart den auf den Mieter entfallenden Anteil gesondert ausweisen.

Zeitpunkt der Zustellung muss nachvollziehbar sein

Nach der überwiegenden Rechtsprechung reicht der Einwurf der Abrechnung in den Briefkasten des Mieters am Silvesterabend nicht aus.

Die Zustellung der Abrechnung durch den Vermieter muss im Streitfall nachweisbar sein, das gelte vor allem bei einer Zustellung am Silvesternachmittag, ein bloßes Einwerfen in den Bürobriefkasten des Mieters kann schwierig nachzuweisen sein (BGH, Urteil v. 5.12.2005, XII ZR 148/05).

Bei einem privaten Briefkasten kann etwas anderes gelten, sofern die Abrechnung vor 18 Uhr eingeworfen wurde, hat das Landgericht Hamburg entschieden. Die Revision beim BGH ergab: Erteilt der Vermieter bis zum Ende der Abrechnungsfrist keine Betriebskostenabrechnung, hat der Mieter bei weiteren Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht, bis der Vermieter eine formell wirksame Abrechnung erstellt hat.

Streit um Umlagefähigkeit: Heizkosten

Die Reinigung des Öltanks zählt zu den Heizkosten im Sinne von § 2 Nr. 4a BetrKV. Der Vermieter darf die Kosten für die Reinigung des Öltanks auf die Mieter umlegen. Das hat der BGH (Urteil v. 11.11.2009, VIII ZR 221/08) bestätigt.

Wirtschaftlichkeitsgebot: Beweislast liegt beim Mieter

Nur solche Betriebskosten können umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter, so der BGH.